暂不涉民用住宅 险资投资不动产即将开闸

　　数千亿保险资金全面投资不动产的闸门一触即开。

　　本报获悉，保险资金投资不动产管理办法细则或将于本月中下旬出台，其中保险资金不允许投资居民住宅，这意味着险资不会成为房价“高烧”的助推者。

　　据消息人士透露，不动产投资监管细则拟定工作已基本完成，倘

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　　不动产投资占比争议

　　据悉，险资投资不动产的具体占比尚未确定。在险资总资产10%及超出10%甚至20%的问题上，监管部门仍未达成一致意见。

　　早在去年3月，为拓宽资金运用渠道，保监会下发《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》（保监会43号）规定投资占比即投资债权投资计划的余额，人寿保险公司一般不超过上季末总资产的6%，财产保险公司一般不超过上季末总资产的4%，基础设施投资其实也在不动产投资范畴之列。

　　去年底，保监会公布《保险资金运用管理暂行办法（草案）》征求意见稿，明确提出保险资金可投资不动产，包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等。

　　换言之，不动产投资占比或许至少不低于10%，否则全面投资不动产的空间将不足以包括商业楼宇及办公写字楼等。

　　如果以10%测算，截至2009年11个月，保险总资产为3.9万亿，昭示届时将有3900亿的资金投资包括基础设施在内的不动产业；如果分别以15%、20%测算，则有5850亿、7800亿的保险资金为不动产行业注入“新鲜血液”，为保证保险业的长期投资收益埋下伏笔，与此同时，结合国家宏观经济形势，助力国家产业结构调整。

　　“这是因为监管细则对不动产的投向作了明确安排，对于不符合国家宏观政策，不利于环保、不利于国家产业结构调整的不动产项目等，险资不允许涉足。”业界分析人士称。

　　此外，“运用借贷、发债、回购、拆解、等负债性资金进行不动产投资；直接进入房地产开发建设；提供无抵押担保的债权融资等”均将在不动产投资管理办法细则中被明令禁止。

　　对于投资风险的管控，据悉监管层自有一套思路：如通过对“投资占比的限制、偿付能力要求，甚至于资本认可影响（即每笔投资对资本的影响程度）”多方面来权衡保险机构的投资能力与风控水平。

　　投资路径

　　眼下，保险资金投资不动产的路越走越广，如自用名义购买写字楼、通过集团旗下信托公司投资、直接购入上市地产公司股份、与房地产公司联姻、成立专门的不动产投资管理公司等，而不动产投资管理公司将会被视为“正规军”，因为，即将颁布的不动产管理办法细则中，将其做为要求之一。

　　以自用名义购买写字楼始于2006年，在当时不少保险公司以不同方式购入土地或写字楼，获取租金回报，并将此部资产纳入固定资产项下。

　　通过信托公司投资则源于平安保集团。

　　中国人寿则以入股方式进入房地产业，最近其入股远洋地产。

　　兴业证券分析师田辉认为，在《保险资金运用管理暂行办法》征求意见稿中，保监会未明确各项投资比重，但是与此前预期出现大幅变动的可能性不大。预计保险公司先以自有物业转为不动产投资为主，但是从目前占投资资产的比重看，未来相关投资仍需加大。

　　一位消息人士透露，为提高投资收益率，未来保险业的投资渠道将会全面打开。“不断开放拓宽投资收益来源，与此同时，开放又是为了化解保险业资金运作风险，但开放的前提是建立一套风控机制。”