来源：经济观察报
夺冠大热门绿城和保利的销售业绩最终分别锁定在了513亿元 （加上协议金额的总和为531.5亿元）和430亿元，而万科已经不动声色地刷新到了634亿元。
仅仅用了1年时间，绿城的销售金额由2008年的152亿元跃升至2009年的531亿元；保利地产的销售金额由2008年的205亿元
中国地产行业一直是风云变幻，但从多数年份的情况来看，发展是主旋律，变化的要素主要在于发展速度的快慢；像2009年这样排名出现“乾坤大挪移”式变化的年份比较罕见。
黑马绿城
在这些变动的企业中，绿城这个半路杀出的程咬金也许是2009年中国房地产公司中最大的黑马。就在年初，绿城老板宋卫平还为绿城的高息债头疼不已，甚至有传言称绿城资金链要断了。
万科显然不再能像当初那样稳坐泰山。
当宋卫平信誓旦旦地宣言自己要超越万科，并挑衅说“万科盖的房子太粗糙”、“抢先降价不讲行业责任”、“不再拿万科做榜样”的时候，万科的高层，包括王石和郁亮在内，彻底被激怒了。
2004年，孙宏斌在一次论坛上当着所有媒体和听众的面宣布顺驰的目标是超越万科，在场的王石就说“不可能，万科不是那么容易超越的”。如今，绿城的宋卫平又一次扮演了这个挑战老大权威的角色。
郁亮话里有话地回应：“我们欢迎地产公司表达自己的理想，但头把交椅也不是那么好坐的。”
郁亮说，当老大意味着主动承担更多的社会责任。万科一些员工更是愤愤不平，“就见大家比销售，谁来比比纳税？”
万科和绿城这两家公司之间的芥蒂，已经摆到桌面上来了。
绿城做老大的可能性有多大？宋卫平真的有做老大的野心？还是只是借机表达一下对万科的不满？
宋卫平对万科的不满可能要追溯到2008年的房地产观望期，王石预言房地产行业面临拐点，万科“松山湖会议”内容纪要的传闻广泛流传，随即，万科在多个城市启动了降价销售快速回笼资金的策略，包括在杭州。万科在杭州的重点项目之一魅力之城打出了7.5折的超低折扣，而距离这一项目十分钟车程的正是绿城的一个重要项目绿城?丽江。
也许万科在其他城市率先启动价格战，大部分开发商都敢怒不敢言，但偏偏这个总部偏安江南一隅的绿城老板宋卫平例外。面对万科的降价，宋卫平言辞激烈：“绿城决不会跟降！”
宋卫平说，尽管万科高层已经出面辟谣，但他“宁可相信松山湖会议纪要的内容是真的”。 “像万科降这么大的幅度，也可能是他们领导层比较年轻的关系，我也搞不清楚，在他们华东区片也好，上海区片也好，也可能是公司里面的考核指标、价格指标，有很多因素决定它的行为。……有人讨论，说万科这样做，我们怎么办？我说我们与他们比干什么？我们是一个客户都不愿意得罪的。”
不过，宋卫平这次可能真的不只是意气用事，而是对坐头把交椅有了具体的计划，想动真格了。
“我们对2010年的经济发展看法是积极的，因为我们这么多人口要进行城市化是全世界没有碰到的。绿城2010年销售目标是585亿元。一般来说，200个亿的土地大概可以带来500个亿的销售额。而2011年我们有1400亿的可售房，如果完成70％，就可以达到1000亿的销售额。我们想快速触碰1000亿的这条线，我们会与其他公司在1000亿的水平上争夺第一的位置。这个第一名是业务数量的第一名和品质的第一名。”宋卫平具体阐述了他的 “争第一”计划的步骤和可行性。
宋卫平表示绿城的最大优势在于品质，这方面绿城现在没有竞争对手，“因为能像我们这样做事的只有我们一家。这么多年我把房地产看得很神圣，但我没有看到其他哪家公司把房地产看得很神圣，这是我们最大的优势。”
尽管万科和绿城的主攻专业都是住宅，但两家公司在具体产品定位上的区别很明显。
有业内人士特地把万科和绿城作了全方位的对比，例如从产品上来看，“万科的产品，没有个案，现在更是提倡工厂式模块化开发，以后造房子和搭积木没区别；绿城的产品，都是个案，每个项目的厕所装修老宋（编者注：指宋卫平）都看，住宅已经升级了三代，至少在方案阶段，算得上纯手工”。
不仅仅是产品形式的鲜明对比，从产品销售单价和客户群分布上，两家企业也存在明显区别。绿城2009年的销售单价达到14530元/平方米，而万科只有9431元/平方米。
从销售金额上来看，宋卫平所说的后年达到1000亿元销售额并且超过万科的目标，在政策环境平稳宽松、市场向好、绿城本身经营管理方面没有出现大问题的前提下，实现的可能性还是不小的。因为从单价来看绿城占了不少便宜，多卖1平方米取得的销售金额，万科要卖1.5平方米才能赶上。
尽管如此，万科却绕开了和觊觎老大地位的绿城等公司的正面交锋，不再执着于保持销售金额和销售面积的龙头地位，反而将扩大酒店、商业地产等持有型物业的开发比例，不在乎这一举动可能对销售面积和金额等数据造成的影响，并着力转向住宅产业化和绿色住宅开发，意图在这些前沿领域取得行业标准的制定权。王石对于保持万科的老大地位具有相当的自信，他表示：“大家都说超越万科，是因为他们不知道万科拥有什么。”
万科的法宝究竟是什么？
“像万科这样的公司，竞争的层次已经不是在销售金额、销售面积、土地储备这些数据上了，也不是利润的最大化，而是利润的平滑和持续性，比如说今年完成多少，明年可以高一些但不能高得太离谱，否则后年的压力会增大。如果今年业绩超出销售目标太多了，财务上要考虑把年底的一部分业绩匀到下一年，使得每年的利润水平不会起伏太大。他们也不做区域价格的制定者。而对大多数房地产公司而言，利润当然是越高越好，价格是能卖多高绝不卖低。”一位分析师表示。
从财务状况来看，万科的财务稳健度比绿城略胜一筹。
在江南证券金融研究所特约研究员杜丽虹发表于2009年6月的一份中国房地产上市公司综合实力排名中，万科的财务安全性排名位居前列，而绿城的财务风险则比较大；万科和绿城拥有不同利润水平下的最高周转效率；在平均运营效率和极限增长速度方面，万科略高于绿城。尽管2009年下半年绿城由于项目销售形势红火，得以迅速回笼大量资金，摆脱了财务隐忧，但绿城的负债率一度仍高达140%。
对于银行和房地产公司的关系，宋卫平坦率地说：“我们现在主要是给合作伙伴银行打工，如果再有冬天，希望你们(银行)不给棉袄，给件穿旧了的羊毛衫也可以。”
宋卫平还说，他从来不把为股东赚钱放在第一位，员工和客户比股东重要，要先满足他们，就是要造最好的房子。
量宇金融董事长、前渣打直投部中华区总裁陈凡曾经形容，绿城这样的房地产公司是“农民企业”，老老实实把房子盖好了卖，一分钱一分货；而一些房地产企业则走上了“猎人企业”的道路，更多地是借助资产和资本增值来挣钱，产品做成什么样并不是这些企业家最关心的问题。
地王猎手保利
在2009年吃饱的地主们，能否将肚子里的 “地王”按期消化？这，恐怕是2009年大肆拿地的保利、中海、绿城等房地产公司所要努力思考的问题。
在地王、土地储备量、最高单价这三个问题上，万科一向有鲜明的三不政策：不拿地王、不囤地、不做行业价格制定者。在2009年1—11月，万科新增权益土地储备546.4万平方米，支付土地价款105.4亿元，多家房地产企业的新增土地储备均超万科。
以保利为例，2009年，保利在土地市场上披荆斩棘，截至2009年11月，保利已为新增土地储备支付地价款近400亿元，完成土地扩张超千万平方米，在北京、广州、重庆、南京、长沙等城市制造多个地王。事实上，早在2009年前8个月，保利地产花在土地市场上的资金已超过百亿，而9月相继在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆和佛山获得210万平方米土储，斥资近百亿，10月又分别在杭州、南京以及佛山夺得三地块，并独揽广州花都马溪村“巨无霸”地块和琶洲村的城中村改造项目，又投入近百亿资金。而其“胃口”显然并未满足，12月在购地上又花费七八十亿元。
保利2009年全年的销售收入为430亿元，这些收入相当于全部花在2009年新增土地储备上了。
在2010年，房地产企业首先面临的可能就是宏观调控的影响。2010年1月5日—6日召开的2010年央行工作会议已经定调，2010年继续强调实施适度宽松的货币政策，但要防范信贷风险和系统性金融风险，尤其是严控新开工项目贷款，还要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。
如果说2009年中国房地产市场的突然火爆和信贷环境导致的宽松甚至过度宽松的流动性有很大关系，那么2010年房地产公司信贷和资本市场融资以及再融资两大关口的同时收紧，对这些2009年下半年以来狂飙突进的房地产公司又意味着什么？2010年会不会重演2007年底开始的房地产全行业盘整局面？这也许是2010年最大的悬念。
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