差别化调控 打中楼市泡沫“七寸”

　　不是以部委名义，而是以国务院办公厅的名义发布。1月10日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》拉开了2010年房地产调控的大幕。

　　在这一被称为国十一条的调控政策中，最为核心的措施是对之前“国四条”提出的差别化信贷政策进行了细化。

　　“与以往不同，这次措施出台没有提及改善性需求，而是直接以家庭为单位认定第二套房”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化，借款人、配偶及未成年子女购房都纳入二套房的统计范畴。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。

　　而安信证券的一名分析人士则对记者表示，口径的变化表明政策在逐步收紧，政府控制投资、打击投机的决策思路也越来越明晰，越来越严格。“原来改善性住房和投资性住房怎么界定饱受诟病，从技术层面来讲也很难分得清”，该人士说，而且中介公司以及一些银行信贷员出于自身业绩的考虑也容易浑水摸鱼，不排除有打政策擦边球的做法。因此，这种一刀切的做法反而更有利于市场的调控。

　　业界普遍预期，这种差别化的信贷政策对于投资、投机性住房需求很具杀伤力。从历史情况来看，2007年出台的“9·27房贷新政”，核心内容就是收紧“二套房贷”政策，造成了2008年市场的急转直下和大幅调整。而且调整主要集中在深圳、上海等房价涨幅较快的一线城市，说明政策的实施效果显著。“现在许多一线城市的房价已经超过了2007年的最高点，在目前这个价位下，新政策对市场投资、投机行为的打击效果可能更明显”，上述分析人士表示。

　　另外，国十一条还提出，继续实施差别化的住房税收政策。这表明，政府对普通住房、首次购房进行“保”，对非普通住房、非首次购房等投资投机性需求进行“压”的调控思路越来越明确。而年前营业税减免优惠“由2改5”业已体现了这种思路。

　　有专家指出，这种有保有压的调控方式抓住了楼市泡沫产生的根源。事实上正是投资性需求的泛滥，造成了当前房价疯狂上涨的局面。尽管投资性需求在市场回暖初期有利于活跃市场，但在楼市火热时期，则是房价高涨、泡沫横生的始作俑者。

　　“投资者是一个很特殊的市场利益群体，在一级市场上是需求者，但在二手房市场上又是供给者”，上海易居房地产研究院高级研究员回建强分析。由于手中资金的充裕和高杠杆特性，加之对市场的把握、了解度较高，投资需求目前的市场比例以及影响力已经明显过大，相对削弱了自住型购房者的购买力，挤出了部分刚性需求。同时，投资者与开发商相互轮番抬价也导致了房价继续高企。

　　“掐住投资者的资金源头后，投资者就丧失了部分资金推动力，降低了杠杆效应”，回建强强调。

　　投资性购房者很少用全款买房，其一贯做法是，用部分自有资金撬动银行贷款买房，在卖出部分存房赚取差价后，再利用资金申请贷款继续买房。“不算空手套白狼，也算是四两拨千斤，现在二套房信贷从严控制，在一定程度上减弱了投资者利用信贷资金杠杆入市的动力。”

　　据了解，之前出台的一系列打击投资的政策也已开始奏效。2009年10月，记者以购房者身份探访北京万年花城二手房时，几乎没有房源。而进入新年后，记者接到的中介电话明显增多。“现在一天能出四五套房子，市场下行的风险加大了，投资者都希望能落袋为安”，链家地产万年花城店业务经理高峻告诉记者。“我们也劝说业主快速出房，因为投资最终是为了盈利，现在购房者有了跟卖房者讨价还价的余地了。”

　　中原地产监测系统数据显示，全国9个重点城市中，上周有4个城市成交量环比下降三成左右。但是房价还没有明显松动的迹象，回建强分析，市场的调整还没有那么快，房价可能还有一个惯性上涨的短暂过程。

　　但是，此次差别化的调控措施能产生两方面效果，一是抑制投资、投机性购房需求继续入市，二是促使投资者抛售存房增加二手房市场的供应。两方面效果的叠加应该能给楼市退烧，稳住疯狂上涨的房价。

　　“现在楼市正处于一个观望期，预期非常重要”，回建强说，政策就是改变预期最大的手段。近段时间政策频出，更严厉的措施可能接踵而至，投资者的心理压力就比较大，整体预期改变后，房价就有可能掉头出现调整。

　　而且，政府还掌握着物业税等杀手锏，有专家指出，政策要达到预期的调控效果，还需要后续的措施跟进和落实，不能只停留在政策层面，执行起来既不能打水漂，也不能打折扣。??