用差别化信贷政策遏制房价过快上涨

　　肖冉和她的男友，一直梦想着在北京有套自己的居所。他们俩从2009初开始将眼光放在了南城的方庄地带。由于囊中羞涩，两人基本都是看房龄10年左右、总价不超过100万元的房子。然而，到了2009年底，他们的心“悬”了起来：房价不断上涨，原来够买小两居的钱，现在想买个合适点儿的一居室都不够了。

　　在北京、上海、深圳这三个中国地价最贵的城市，像肖冉和她男友那样在房价中踯躅的人不胜枚举。而有关楼市的新闻亦成为民众最为关注的焦点。实际上，伴随着房地产市场的回升，近期部分城市房价过快上涨等问题已引起决策层的高度重视。1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》还提出调控楼市的五大方面共11条具体措施，包括首次提出省级政府“问责制”，再次强调二套房贷首付必须超过40%等，其重点落在支持刚性购房需求，打击投资和投机性需求。

　　“二套房贷”一直被视为我国楼市调控政策中的“晴雨表”。政府有关楼市的调整，一般都是通过它来传递和暗示。此次，政府部门两次重申二套房贷款的首付比例，可见对其重视程度之深。楼市问题，不仅关系到民生，而且如果楼市投机之风愈演愈烈，对银行体系造成系统性风险的可能性也越大。

　　事实上，对于房地产市场的风险，监管层从去年下半年以来就已有关注。银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调：要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。刘明康指出，“2009年上半年，我国银行业贷款规模迅速扩张，对推动经济企稳起到了重要作用，但贷款高速投放积聚的风险隐患也在增加，银行业金融机构经营活动中的不审慎行为和冲动放贷、粗放经营的倾向有所抬头。”并提出，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

　　可见，从那时开始，2009年下半年迅速拉升的房地产市场以及对金融系统所蕴含的潜在风险，已经引起政府部门的高度关注。在国务院办公厅此次下发的《通知》中，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，已明确规定贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资和投机性购房需求。

　　“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”等国务院此次下发的《通知》中的明确规定，让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。采访中，某商业银行个人银行部的业务员这样告诉记者。“在现行规定中，没有硬性规定二套房贷的利率，而是让银行按照风险定价，加大差别化信贷政策执行力度，这样就使商业银行执行政策有了弹性空间，可以根据实际情况进行适度把握。”但是，这位业务人员也表示，二套房政策严格了，对抑制投资、投机购房需求具有重要的意义，但能否起到作用，关键是在操作中需要建立一套完善的审核机制，否则依然有漏洞可钻。

　　记者记得，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定是在2007年全国楼价持续飙升的状态下出台的，不是什么新规定。2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%，利率也有所降低，出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为，从一个方面助推了部分城市房价的过快上涨。

　　一位接受记者采访的专家说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。我们从中能够明显看出，新政的基调是对保障性需求继续鼓励，对投资和投机性购房需求进行抑制，中央加大了差别化信贷政策执行力度。”

　　然而，也仍有许多分析师表示，这一政策“相当温和”，“心理上的影响比较大，但是实质上影响不大”。平安证券称，国务院上述政策在商业银行的执行力度尚需进一步观察。因为从政策层面，二套房政策就从来没变过，此次《通知》的出台更多是要求严格地执行以往政策，但在实际操作过程中商业银行有着很大的自主调控权。上述《通知》的出台基本符合预期，属于前期宏观调控政策的进一步细化，相信未来还有进一步具体的调控政策出台。

　　尽管目前房价的走势依然难以预测，但伴随着政府稳定房地产市场的决心和措施，防止资产泡沫的过度积累，确保房地产市场健康持久的发展，将在一定程度上打消市场的恐慌心理。惟有此，才能让“居有其所”的这一天，离老百姓的距离又近一步。