新入市甲级写字楼空置率高达55% 租金跌至新低

　　去年四季度，北京市写字楼出现了触底反弹迹象，市场的吸纳量达到了9.36万平方米，市场交易活跃，但是不断增加的新增供给使得整体市场空置率上升到27.9%，租金环比去年三季度下降3.1%，特别是今年新竣工甲级写字楼的平均出租率只有45%。值得注意的是，许多跨国公司重新在北京市场寻找新的办公写字楼，反映出了金融危机的影响正在逐步减退，跨国企业正在谋求新的发展。

　　租金相比最高点下跌22%

　　继去年三季度北京写字楼市场出现回暖趋势后，去年四季度写字楼租赁方面表现出了旺盛的需求。

　　去年四季度北京整体写字楼市场净吸纳量达到9.36万平方米，主要交易依然集中在CBD区域，净吸纳量达到了4.17万平方米。值得注意的是，其中来自金融银行业、高科技行业以及生物制药行业的公司需求活跃，这些公司整合并扩张已有的办公面积，搬迁到更高品质的优质写字楼，以期在经济回暖中积极扩展在中国的业务发展。据了解，去年四季度大约52%的租赁成交来自于外资企业客户，相比上个季度上升了20%。

　　但是交易的活跃并没有缓解空置率的上升和租金的下调，整体市场租金环比微跌3.1%，达到202元/平方米/月，同比下跌了17.8%，相比上一个峰值2008年二季度的租金下跌22%跌至新低。CBD地区的租金环比下跌3%，达到210元/平方米/月，同比下跌24.1%，为各分市场中最大跌幅。甲级写字楼租金环比下跌1.7%，达到240元/平方米/月，同比下降18.8%。

　　去年四季度有13.62万平方米的写字楼入市，新增供应使得整体市场空置率进一步上升，达到27.9%，CBD地区本季度虽没有新增供应，但空置率仍然处于35%的高位。甲级写字楼本季度空置率环比上升1.3%，同比上升6%，达到29.7%。但是值得注意的是，去年下半年以来租赁成交在5000平方米以上的大单开始出现，StandardCharteredBank在环球金融中心租赁了9000平方米，Intel在环球贸易中心租赁了9000平方米，法国船籍社在第五广场租赁了2500平方米。

　　仲量联行分析，由于受到金融危机的影响以及工程进展的调整，约有90余万平方米的写字楼竣工时间将推迟到未来两年。2010年，预计北京市写字楼市场将新增供应120万平方米，新增甲级写字楼的比例将达到62%，其中四栋甲级写字楼共计44万平方米将位于CBD。截至去年底，北京市写字楼存量已达920万平方米，其中甲级写字楼存量达到386万平方米，为总存量的42%。

　　“虽然需求预计将继续增加，但大量新增供应将持续推高空置率，业主仍然将面对很大的竞争压力。国内企业预计将在一段时间内持续成为市场需求的主力，外资企业的需求则在平稳的恢复之中。因此，未来一年市场竞争仍然会很激烈，在新增供应集中的区域上半年租金仍然有下滑的压力，但跌幅有限。”仲量联行北京董事总经理张莹表示。

　　公寓租金同比2008年下滑28%

　　去年四季度，北京高级住宅租赁市场并没有因传统淡季的到来而显冷清。“由于全球金融危机已进入尾声，跨国企业开始着手于2010年的战略布局，很多企业加强了在北京外派高级管理人员的数量。”仲量联行北京企业住宅服务部主管张红表示。与2008年市场租金最高点对比，北京高级公寓的租金已下降了28%，在市场需求稳定回升的情况下，整体租金表现较为平稳。一些预算较高的高级管理人员及使馆工作人员，对位于商务中心区内的优质公寓及顺义的别墅需求比较稳定，同时，业主方也积极通过配置客户喜爱的家具及装修来促进成交，特别是在CBD核心区中的具有良好景观的大户型产品还出现了供不应求的情况。

　　服务式公寓由于价格相对较高，客户群主要面对部分短期商务客户及刚刚到北京工作的跨国公司高级管理人员。去年四季度，由凯德置地开发的位于东直门桥的来福士雅诗阁服务式公寓正式开业。由于很多项目的入驻率在过去一年中都有了明显增高，因此服务式公寓的平均租金在去年四季度中出现首次上涨，市场平均租金环比上涨1.9%，达到164元/平方米/月。而高级公寓与别墅的租金分别为82元/平方米/月、107元/平方米/月，环比下降了0.2%与1.3%。“2009年四季度，北京的高级住宅与服务式公寓市场已从由本轮经济危机所引发的租金急速下跌的趋势下企稳，在市场需求稳定回升的过程中，我们预计2010年北京高级住宅的租金水平将平稳并有小幅上升的趋势。”张红指出。

　　2009年的最后一个季度，北京高级住宅销售市场保持了前两个季度加速上涨的态势，部分在2009年初开盘的高级公寓或别墅纷纷提高价格，而2009年下半年新开盘项目也多以高价格隆重向市场发售，就连一直销售不畅或者长期烂尾的楼盘也纷纷重新包装后高价推向市场。由于其拥有良好的区位优势，在北京房价强劲反弹的大背景下，这些项目也受到了市场的认同。在高端市场中，国内客户依然是高端住宅的主要购买者。本季度高级公寓价格环比上涨12.1%，达到了27478元/平方米，涨幅列历年之首。在2009年底，新的楼市调控政策已经出台，但受土地成本推动及旺盛的市场需求作用，预计2010年北京高级住宅的价格还将上涨，但增长的幅度将明显放缓。（赖大臣）