叶檀：金融衍生品在房市大行其道

　　提要：国家发改委、统计局近日发布的数据显示，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。如果要求二套房首付比例50%，开发商土地首付款达到50%，金融杠杆直线下降，金融衍生品的用处就大为减少。

　　国家发改委、统计局近日发布的数据显示，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。均价上涨至此，已到离谱程度。

　　股指期货作为重要的金融衍生品才正式推出，在房地产行业已经遍地开花。

　　去年下半年，在北京等地，诚意金等圈钱方式再次兴起。所谓诚意金就是购房之前向开发商缴纳一笔订金，数目从2万元到20万元不等，而开发商也向购房者作出承诺。如向开发商一次性支付20万元，在购房时可以获抵40万元，或者购买10万元的VIP卡，购房时可以获得98折优惠。

　　诚意金不是法律术语，而是商业用语，也即是购房者锁定楼盘的行为，开发商借此锁定高端客户。双方不存在法律意义上的约束关系，对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示。收取诚意金甚至有违法之嫌，因为法规约定，任何楼盘在取得预售许可证之前的销售性质行为，包括但不限于收取诚意金、限定账户存款排号等行为，均属违反《城市商品房预售管理办法》。

　　诚意金大行其道，是恐慌性抢房的典型表现，开发商借此融得巨资，获得一个月以上的账期，免费使用购房者的资金。如北京东四环一高档楼盘，排队等着购房的人接近1000人，但该项目一期可售房源不足150套。在未销售以前，就可以无息占用购房者的诚意存款2亿元。仅仅考虑利息收益，3个月的资金占用就可以获利近百万。

　　诚意金与香港房产高峰期炒楼花一样，实质是短期房产看涨期权产品，购房者支付诚意金获得未来优惠购买该楼盘的权利，虽然所谓的购房价格优惠很可能被开发商上涨的房价所抵消。认购权证的发生，反映了市场的恐慌情绪，意即今天不买楼，明天会买不到楼，并且支付诚意金者预期未来房价上涨程度一定超过所支付的诚意金成本。

　　这让人联想到温州炒作土地返回证，同样是民间炒作土地使用期权的一种方式。

　　返回地的正式名称是安置留地，指政府依法征收农民集体土地后，按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地，这些土地最终由村里根据实际情况分配给农民，用以改善这些失地农民的住房和生计，而这些获得土地指标的农民可以获得一份红证，也就是土地的未来使用期权。这一特殊政策仅存在于浙江、广东。根据温州瑞安市统计数据，自2003年起推行安置留地政策以来，截至目前瑞安全市安置留地面积约1500亩，其中商住用地1000亩。据调查，被炒卖的面积约600亩，近40万平方米，主要集中在城市中心区周边的上望、东山、莘塍三个乡镇（街道）。

　　炒作土地返回证的疯狂程度，丝毫不比荷兰郁金香狂热逊色。“土地返回地”在温州却开展成为另类土地期货市场。温州中小企业发展促进会会长周德文先生估计，聚集在返回地市场中的资金大约有300亿元，其他最多的返回地一共炒作了九道，从70万炒到了500多万，上涨了大约7倍。全民参与炒作，上到70岁的爷爷奶奶，下到二十几岁的年轻人，从银行职工、政府官员到外地专业炒家———这么个炒法，再值钱的东西也给炒糊了。10月28日，由于担心金融风险与社会动荡，土地返回证的炒作叫停。

　　在房价节节上涨、震荡不安的时期，各类民间金融衍生品一一诞生，这既是民间创造力的反映，何尝不是房价上涨下的无奈？我们看到，到现在为止的房地产金融衍生品目标都是锁定风险与成本，而无法降低成本，更无法套利。

　　我们可以指责炒家的疯狂，可以指责开发商的贪婪，可以用行政命令一夜叫停。但不知道有没有人想起，如果不是土地与楼盘的泡沫高到让所有人恐慌，还会有人炒作认购权证与土地权证吗？

　　抑制房地产金融杠杆是有效手段。银监会副主席王兆星1月13日介绍，截至目前，房地产的开发贷款和个人住房按揭贷款已占贷款增量和整个贷款余额的20%左右。如果要求二套房首付比例50%，开发商土地首付款达到50%，金融杠杆直线下降，金融衍生品的用处就大为减少。