来源：金融投资报
公约剑指恶性竞争 房贷“返点”成历史
本报记者 周姝妤
在上海、深圳、大连、杭州、成都等地先后推出地方性的自律公约后，近日，中国银行业协会正式下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》(下称“《通知》”)，全面叫停
银行支持 斩断恶性竞争根源
近日，中国银行业协会正式下发文件，从2010年1月起，全面停止目前二手房交易中普遍存在的房贷返点行为。 记者获悉该文件虽是银协下发的自律公约，但得到银监会的支持，多家商业银行已收到该文件。
“因房贷竞争不如北京等地激烈，房贷中介返点现象在成都并不严重。”四川省银行业协会专职副会长郭民在接受采访时表示，省银协去年底曾对房贷中介返点现象摸底调查。“凡是不利于行业正常竞争，可能对市场环境造成不利影响的，我们都要密切关注”。据悉，四川银监局对此也给予了关注，并进行了监测，成都地区返点比例大约为按揭贷款额的1-1.5%，这说明此前部分媒体报道成都部分返点额高达8%的说法不实。
记者在采访中得知，对于《通知》的下发，银行基本上是持支持的态度，中行武侯支行消费信贷部的客户主任告诉记者：“中行从来就没有给中介返过点，都是靠自身的服务和品质来争取客户，不过协会取消了返点这个举动，将结束房贷业务的恶性竞争，银行之间的竞争也将转入纯粹的贷款速度、服务品质等专业水平方面，对于规范地产金融市场是个很好的推动。”
中央财经大学教授、中国银行业研究中心主任郭田勇则说，中国银行业协会下文叫停中介返点，可以规范房贷市场秩序，并在一定程度上起到抑制房价的作用。
中介委屈 称其为“增值服务”
在房贷中介背后，银行返点是一条“隐秘”的利益输送带，为了从中介得到更多的房贷业务，各家银行都有一些返点。不过，那些以个人住房抵押贷款代理为主业的中介公司更看重这种返点，因为他们的主要业务就是为借款人向银行申请二手房贷款提供资料收集、预审及担保，假如银行此时“卸磨杀驴”，将使这类中介在未来面临“断炊”的危险，而合富、中原等拥有住房按揭部的大中介则只是减少了部分利润。
一家中介机构的部门负责人告诉记者：“中介机构在展开个人住房抵押贷款代理工作的时候，工作人员需要花费大量的时间和精力跑银行的相关窗口，办理送件、审核等复杂手续，有的公司还专门配备助动车或者汽车，各种成本的支出也是客观存在的，属于房产中介的日常开支。而对于银行而言，返点属于销售支出，也纳入税收范畴。因此，双方的合作往往都是有着正当的合同、正规的票据往来，并且依法纳税，不存在商业贿赂的基本前提。”他认为，银行付出一定成本去获取并维护个人按揭贷款资产是市场供求关系和激烈竞争下的必然。这位负责人表示，银行业的“攻守同盟”能否坚持到底还需要拭目以待。
不过，在采访中，更多的中介公司对此项公约持无所谓的态度，成都嘉好房产的一位门店经理告诉记者：“提供返点的多数为小银行，四大行一般不怎么参与。不过由于这些小银行网点少，知名度小，纵然按揭机构大力推销，很多客户仍选择惯常的资金往来银行为按揭银行。所以取消返点对我们来说没有太大影响。”
“在北京、上海等一线城市，贷款返点已经成为地产中介行业普遍的潜规则，其在不少从业人员的收入中也占到相当可观的比例。但在成都这一现象是才出现一两年，而且规模也不大。”1+2联合不动产双楠店的门店经理认为，此次银行系统公约的杀伤力在成都市场影响不会太大。“可能本市中介行业中有一半的从业人员对返点的事情并不知情，也就更谈不上拿到返点佣金了。而对于企业来说，返点占比并不算大，对大企业的影响甚微。”
业界质疑 规定缺乏强制效力
在采访中，成都大部分银行都表示，从来没有中介公司要求他们返过点。但一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，在实际操作中，并不是中介向银行要“返点”，而是银行为了争夺客户资源，主动给中介“返点”，而且部分银行甚至把这种返点写进了银行的会计科目。他认为，《通知》是由银行业协会发出，而非监管单位银监会，所以对银行的约束力不会很强，即使是未来银监会发文强制取消“返点”，银行从其自身利益考虑，也可能会给中介别的优惠。
汉宇地产董事总经理施宏睿认为，这是银行与中介之间的利益博弈。“2009年下半年，银行之间对房贷的争夺已经告一段落，所以叫停合作还不觉得有什么影响。假使今年的房贷市场继续执行宽松政策，作为不同利益主体的银行将继续上演‘客户争夺战’，到时候他们依靠什么纽带来锁定彼此关系呢？”
上海财经大学金融学院副教授许绍湘认为，私下返点要想就此打住并不容易。目前房贷依然是银行最优质业务，银行仍然会为了争取这块业务而绞尽脑汁给中介好处，可能是以营销费、咨询费、办公费、广告费、场地使用费等形式出现，从而获得更多的业务份额。
确实如这些业内人士所说，记者注意到，通知中并未涉及处罚措施，仅提到各会员银行“要及时投诉、举报收取不合理费用及弄虚作假或指使、纵容、帮助客户作假的不良中介机构”，并未提及处罚措施。
另据某大型房贷中介负责人透露，目前除建行明确淡出与中介机构合作二手房贷外，其他银行暂时没有公布叫停房贷“返点”的实际举措。事态向何处发展仍需观察。
百姓迷惑 买房成本会否增加
据记者调查，目前房贷返点收入约占房产中介收入的15%至20%，一旦房贷中介返点全国叫停，意味着中介的一笔“稳定而可观的收入”将大打折扣。不少市民担心中介把这部分损失的费用转移到购房者头上。“本来是银行返点给中介的，现在银行不返了，这个手续费肯定要跟客户索取。”近期有购房意向的程先生担心的说到。
“中介机构会不会‘墙外损失墙内补’？会不会通过增加中介收费，来弥补这方面的收入损失。就算中介不敢明目张胆的增加中介费，那他们会不会增加一些‘贷款代办费’之类的项目？”同样有购房意向的夏小姐向记者抛出了一连串问题。
我爱我家地产经纪公司一位资深人士坦言，不论银行是否对中介机构和个人给予返点佣金，对于房屋交易的买卖双方来说，都不会有任何影响。“房屋买卖双方只需要对中介公司支付各自1%的中介费，贷款业务也是一次性向中介公司缴纳数百元的服务费。贷款利率、优惠幅度、契税等费用银行都有明确的规定，不可能有商量余地。需要收取的费用都是明码实价，不会暗中增加购房者负担。”
富房不动产府河店店长王欣均表示，这个公约只是规范了银行的操作制度，并节省了部分开支，对个人购房者不会产生直接影响。叫停返点对小中介影响较大，但对大公司来讲，几乎没有影响。
不过，对于购房者而言，以前中介因为有返点的收入存在，购房者还有机会通过谈判让中介将佣金打个7折、8折，而如今房贷返点被叫停，再跟中介谈判佣金打折难度会加大。
名词解释
房贷返点：商业银行在房贷按揭市场竞争中，为了从房产中介以及房贷按揭服务公司手中取得贷款业务，通常会向上述机构支付佣金。该佣金支付水平相当不一，从按揭贷款额的0.3%甚至最高到接近3%的水平，而在主要一线城市，各家商业银行通常会支付0.5%至3%之间的佣金。
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