深国商的晶岛之殇

　　深国商（000056.SZ）晶岛商城争夺战又出新戏码。

　　深国商21日发布公告称，郑康豪持股70%、其妹郑小燕持股30%的皇庭国际已受让南亚基金所持PHL已发行的全部股份，并已于2010年1月初完成上述股份过户手续。PHL持有深圳融发投资有限公司（以下简称“融发公司”）40%的 股权（深国商持有余下60%股权），而融发公司主要资产为晶岛商城和林业项目，郑康豪此举不仅相当于拿下了深国商40%的核心资产，也将为其直接或间接参与3月6日深国商董监会改选增加砝码。

　　此次郑康豪曲线持股，注定了晶岛商城最终控制权争夺的远未完结，近在咫尺的3月6日深国商董监会改选或成乱战。

　　股权纠葛

　　尽管深国商方面称无权干涉股东层面的股权转让，但原定2009年底或2010年初开业的晶岛购物中心可能再次延期。

　　深国商内部人士告诉记者，由于股东结构的不稳定，晶岛商城的招商工作目前虽继续开展，但除早期已经签约的商户，“其余都只停留在商谈阶段，不再签约。”

　　实际上，受困资金短缺，上述内部人士表示，目前晶岛商城的装修还未完成，具体的完成和开业时间，“现在公司的变数太大，无法确定”。

　　资料显示，融发投资系早年深国商与其原大股东马来西亚和昌父子合资成立的子公司，截至2009年6月底，融发投资总资产10.9亿，而同期深国商并表下总资产仅11.3亿。

　　2009年10月中旬，郑康豪曾受让湖北张晶持有的深国商第一大股东百利亚太投资有限公司51%股份。但是次股权违背了张晶曾许下的12个月不减持承诺，2010年1月10日，郑康豪已将百利亚太51%股份回转给张晶，目前股权过户尚未完成。

　　更早的2009年4月27日，和昌父子将其所持深国商3026万B股（占深国商总股本的13.7%）转让给百利亚太，同时将持有的融发投资40%股权转让了南亚基金。

　　分析人士指出，“倘若郑康豪能在今年5月份重新接手百利亚太（梁旭龙持有另49%股权）51%的股份，则将间接持有深国商6.98%股权，实际持股略高于黄茂如旗下深圳茂业商厦有限公司6.16%的比例。而融发公司或者说晶岛商城项目44.18%的股权也将被郑控制。”

　　而这一切的纠葛都缘于定位大型高端购物中心的晶岛商城。

　　晶岛之殇

　　在深国商和业内人士描述中，晶岛购物中心是集购物、休闲、娱乐、观光、旅游于一体的高档的、现代化的购物中心。

　　2009年9月调研过深国商的宏源证券分析师张新红指出，“按照周边可比物业的市场价格我们保守以4.5万元/平米计算，晶岛购物中心的资产价值为58.5亿元。”“按照公司持有融发投资股权60%比例，公司拥有的晶岛购物中心资产价值为35.1亿元，除掉公司目前负债总额9.8亿元，剩余净资产价值为25.3亿元。晶岛购物中心的资产重估价值已远远大于公司的总市值。”张新红还透露，晶岛商城的经营方向有可能采取整租的方法委托第三方管理，每年的租金收入大约在1.2亿-1.4亿元，深国商的晶岛项目投资10亿元（目前以存货形式存在，尚未转固），由于公司只拥有晶岛购物中心60%股权，因此未来几年的每年租金收入带来的净利润大约在6000万元左右。

　　如此巨大的商业价值自然引来了资本的垂涎。自2008年10月15日起，黄茂如掌控的茂业商厦及其一致行动人大华投资通过二级市场陆续购买深国商股票，截至2009年9月底，茂业商厦持有深国商1357.75万股A股，占总股本的6.16%，为第四大股东。其间，茂业系两度举牌深国商，深国商方面亦联手大股东反收购。其后峰回路转，大股东和昌父子将其所持深国商及子公司股份分别转让给百利亚太和南亚基金，黄茂如控股权之争落空。

　　市场一度猜测黄茂如的举牌是为产业整合，但有知情人士告诉记者，黄茂如2007年曾与深国商有过深度接触，当时黄计划以20亿元的价格整体接手晶岛商城，所有细节都已谈好，但最后签约时却未能成行。据说原因是，有人告诉黄，在二级市场上控制深国商的成本会更低，不需要20亿。

　　这种说法无法得到当事人的回应，但却可以看出晶岛项目的价值，以及深国商的底线所在。

　　转型之痛

　　在晶岛项目上耗费的巨大代价造就了深国商死守的底线。

　　自2005年以来，深国商不断卖出其门店，企图向林业转型并重点发展深圳市中心区的晶岛国际购物广场。但需强调的是，其原有商业包括地产资产几乎是按原始成本超低价甩卖。

　　2007年10月，深国商方面将持有的“国际商场”股权，以8708万元转让给深圳市白马服装有限公司。而仅该商城3000多平米的二楼，有商场在2008年底接手价在1亿以上。

　　早前的2006年8月，深国商将上步国际商场物业作价1.7亿元转让给深圳市索菲特通讯器材有限公司，此次交易深国商直接账面损失约150万元。

　　记者了解到，目前国企大厦民居价格为1.1-1.2万元/平米，而该1-4层裙楼及其周边均无商铺出售，月租金1楼为300-400元/平米、2楼180元/平米、3楼120元/平米、4楼也高达100元/平米。据此估算，15146.31平方米的面积，仅租金每年就达近3000万元。

　　2005年12月，深国商将位于龙岗区老街市中心、两层建筑面积达3690平米的龙岗国商，以2038万元的价格转让给深圳市百号电器有限公司。

　　此次转让，在扣除210万元税费后，深国商仅获得比10年成本高出168万元的微弱收益。

　　深国商卖出上述物业的理由均一致强调为，“整体转让此资产有利于上市公司降低成本、减少费用支出，确保了上市公司利益最大化及产业调整的目标，符合公司长远的发展和利益”。

　　然而，深国商的经营状况并未因此有改善。由于晶岛项目和粤北速生林都属于投入期，从2006年以来，除两次转让商场所在的季度外，深国商没有一个季度不预亏。“2008年以来，深国商的资金链已经极其紧张，全靠银行贷款来维系。”前述知情人士告诉记者。以董事长李锦全和前总经理宋胜军为首的深国商管理层对晶岛商城颇为重视，然而艰难度日之后的成果却可能旁落他手。

　　而此次郑康豪曲线持股，注定了晶岛商城最终控制权争夺的远未完结，近在咫尺的3月6日深国商董监会改选或成乱战。