北京1月二手房成交量锐减近七成 楼市陷入观望

　　CBN记者　阴雪

　　尚先生怎么也没想到，他位于双井桥边一套两居室的出售信息在中介登出已超过一周，但却没有一个买家前来看房。

　　“两个月之前，我的一个亲戚卖了套房，位置和交通不如我的这套好，但看房的人源源不断，不到两周的时间就达成了成交意向。”提到亲戚 的这段卖房经历，尚先生有些悔不当初。

　　尚先生的苦恼并非个案，北京楼市目前已陷入全面的观望。

　　根据北京市交易管理网的数据，截至1月27日，北京市二手房成交量为12237套，相比去年12月同期的37229套减少了近2.5万套，其中住宅成交11052套，仅相当于上月同期的31.7%。一手新房方面，截至1月27日北京期房签约量和签约面积都只有上月同期的不到五成；其中住宅签约6967套，环比降53.5%。

　　调控仍在继续

　　从国四条、国十一条到最近的银行信贷紧缩消息的传出，楼市调控政策频频出台，且尚未出现暂停的迹象。

　　海淀地税局上周向部分中介机构发出通知指出，要将二手房交易中未满五年及非普通住房的营业税与个人所得税“捆绑”征收：对于营业税按照差额缴纳的情况，个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳；如无法提供原始购房发票的，营业税和所有税费均需按照全额进行缴纳，比例分别为5.5%和1%。

　　如此一来，海淀区同朝阳、宣武等区一样，非普通住宅和五年内的普通住宅在交易过程中所需缴纳的税费将大幅提高，个别情况下税款可达总房款的15%以上。

　　与此同时，银行系统也有消息传出，截至1月19日，银行业全部新增人民币贷款达到1.45万亿元，距离去年同期的1.62万亿元，仅一步之遥，而中国银监会主席刘明康预计今年全年信贷增长的规模仅为7.5万亿元人民币。

　　据一位银行业内人士透露，目前国有四大商业银行中的工行、建行、中行已在1月内全面停止发放房贷等贷款。而监管部门为准确掌握信贷走势，已不再像往年那样按年或按季监控信贷，而改为按月甚至要求商业银行按日上报信贷数据。

　　1月25日，北京市两会召开期间，北京市住建委有关负责人也对媒体公开表示：“春节前，市住建委针对国十一条肯定要出台具体的措施，调控北京楼市。”

　　北京链家房地产经纪公司副总裁林倩认为，政府的调控基本可分为三方面，分别是供给、税费和金融，这三方面的调控政策对市场和房价影响力正在成递进的加深趋势。

　　“我们看到去年12月初的时候政府的调控政策先从扩大保障房的供给面开始，之后是税费优惠的取消和物业税的讨论。”林倩表示，“由于北京二手房市场的按揭比例近两年来不断升高，2009年商业贷款和公积金贷款所占的比例已达到52%，因此，金融政策将会起到更为严厉的调控效果。”

　　二手楼市年成交量预缩

　　2009年无疑是二手房中介机构全面丰收的一年。

　　以北京市场占有率较高的链家地产为例，“2009年我们自己的交易金额超过600亿元，佣金收入超过了17亿元。”北京链家地产经纪有限公司董事长左晖介绍说。超过600亿元的交易金额无疑让人们联想到房地产行业的老大万科，而链家的600多亿元交易金额仅仅是其在北京一个城市创造的。

　　而对于刚刚开始的2010年，左晖的预计并不乐观。“二手房的交易量在14.5万套左右”，左晖预估的这一数字相比2009年减少了四成，而交易量下降的原因则来自于投资、投机客的退场和随房价上涨而无力购房人群的离市。

　　21世纪不动产分析师孟奇也对市场不乐观：“根据最近我们门店反映上来的情况，目前有近九成的二手房咨询者都在持观望态度。”

　　“我们前不久接待了一个客户，他在望京某项目投资有近10套房子，现在急于低价出手。”21世纪不动产望京门店经理介绍，这些房源全是50平方米左右的小户型，总面积超过500多平方米。目前该楼盘二手房价在19000元/平方米左右，而该投资客所持有的几套房子挂牌价连17000元/平方米都不到。“虽然价格便宜，但到目前为止也只卖出了三套。”

　　一手市场现价格下探迹象

　　如果消费者继续观望，这一氛围将由二手市场转移到一手新房市场。若新盘销售不畅再持续一段时间，打折的消息就会增多起来，随着时间的推移，折扣也会增大，孟奇分析到。

　　不过，有专家认为，2010年房地产开发商的资金面比2008年要好得多，而宏观经济背景也要好得多，所以，开发商适当打折或变相降价是完全有可能的，但期望房价大跌则是不现实的。

　　市场是最好的明证。位于东四环慈云寺桥的凯德锦绣项目，即将于本周末开盘。此前开发商对外放出的预期价格为东西向25000元/平方米，南北向30000元/平方米，而最终确定的东西向户型开盘均价为23000元/平方米，南北向户型开盘均价为27000元/平方米，比前期预期价格探低2000~3000元/平方米。