大龙地产身陷“土地门” 保证金面临罚没风险

　　高送转难增投资价值北京大龙伟业房地产开发股份有限公司近期一直是众多投资者关注的焦点。其中最引人注目无疑是2009年11月20日,大龙地产以50.5亿元的价格拿下北京“顺义区天竺开发区22号地块”,折合楼面地价达2.9859万元/平方米,成为当时北京的“双料地王”。北京市宣 武区及王府井项目的开发稳步进行,其中宣武区有3栋高层建筑,开发成本大概在1.8万,赢利空间相当确定。在众多利好预期下,令人顿觉一片光明大有称雄京城之势。

　　正当大龙地产在京城“飞龙在天”之时,1月22日,由于欠缴上述地块地价款,北京市国土局暂停了大龙地产在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格。

　　据了解,上述地价款的20％已经交清,剩余的80％应在180天内交清。这意味着2010年5月20日前,大龙地产需交清剩余的40.4亿元。依据1月27日大龙地产公布的年报显示,公司2009年实现营业收入17.48亿元,营业利润4.48亿元,净利润3.39亿元,实现每股收益0.82元,公司期末现金及现金等价物余额2.55亿元。相对于大龙地产2009年3.39亿元净利润,40.4亿元的剩余地价款相当于公司近12年的净利润,资金链压力可谓空前。

　　之前因为欠缴土地出让金,中标土地被收回并没收保证金已经有先例,最近的一例是2009年8月10日,广州市国土房管局披露,广州绢麻厂地块已被没收1.3亿元土地出让保证金,广州相关部门已与中标方恒大地产删除购地合同。依据大龙地产与政府签定的合同规定,到期不能交足款项将被收回土地,依据合同约定剩余的约40.4亿土地款要在今年5月底付清,也就是说只有4个月的时间筹集这笔资金。

　　而从现在的情况来看,这对于大龙地产来说将是一项非常非常难的工作。而投得的“地王”用地保证金高达2亿元,一旦大龙地产不能将剩余的40.4亿元地价款缴齐,那么除土地被收回外,2亿元的保证金也将打了水漂。而这对公司业绩影响将是巨大的,以2009年的业绩计算,损失的2亿元保证金就相当于全年净利润的近60％。

　　大龙地产2005年借壳ST宁窑以来从没进行过分红送股,是名副其实的“铁公鸡”。从其近三年的年报中看到,2006年大龙地产仍处于补亏时期,2007年大龙地产未分配利润为4565万元,但大龙地产又表示,可分配资金数额较少,且公司2008年多个项目正处于前期拆迁或者施工建设阶段,资金需求量较大而并不进行利润分配。2008年末,未分配利润已经达到了5000万元,仍以相同的原因而不进行利润分配或转增股。2009年年报出来之后,也是10送10的转送不进行现金分红,公司似乎誓将“铁公鸡”做到底。此次高转送的实施似乎也是为了解决“小马拉大车”的问题。公司五年来从未分红,丧失了公开增发的资格。而在2009年7月,公司刚刚公布定向增发融资8亿元的公告,尚待证监会审批。虽然作为顺义区的国有企业,公司获得地方政府信用担保的可能性很大,但全部依赖银行贷款却不大可能,40.4亿元的贷款额度远远超过大龙地产30.07亿元的总资产,不符合相关的贷款政策,而近期出台相应政策控制贷款规模,也对银行向地产类公司发放贷款形成了钳制。

　　可类比的就是近期三安光电拟投资约120亿元,在芜湖市经济开发区建设LED产业化基地。120亿元的投资规模与其不到20亿元的总资产规模、不到1.5亿元的净利润形成了鲜明的对比。从2009年12月份开始,市场上开始流传三安光电将在2009年的年报中提出10送10的高送转,传闻之下,三安光电的股价也从38元一路高涨至62.99元,一个月内涨幅超过60％。这样公司的股票价值急剧放大,可融资能力相应成倍放大。假定大龙地产股价按周四收盘价18.40元计算上涨约60％既为29.44元,按大股东所持股的比例35.98％计算,市值约为43.87亿元,借助夹层融资及银行信贷搭配或信托质押等融资方式解决此次“土地门”事件中所需的资金。上述假设未能向公司求证,董秘办电话长时间无人接听,无法联系公司董秘。

　　大龙地产的业绩是否能够支持高股价呢？依据天相投资的分析,剔除2009年已经结算的裕龙花园和五里仓项目,公司目前拥有总计122万平米的权益建筑面积(包括北京地王项目,该项目的建筑规划面积约为16.9万平米),分布在北京、满洲里和中山三个城市。

　　大龙新都项目A6地块正在准备拆迁结案工作,A7地块拆迁也完成超过50％;西部会馆预计将于2010年6月开工,2012年6月竣工;中山项目预计将于2010年4月开工,2011年12月竣工;满洲里项目一期预计将于2010年实现销售结算,是2010年唯一新增结算项目。在不考虑转增股本的情况下,预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.25元和0.33元,以本周四的收盘价18.40元计算,对应的动态市盈率分别为73.6倍和55.76倍。本周四,大龙地产股价微涨0.71％,换手率增加到11.3％,成交量更是创下上市以来的最高值8.69亿。资金分歧明显。 (来源：信息早报)