主持人(李小萌)：
欢迎来到《新闻1+1》。
今天有一条新闻引起了公众和媒体广泛的关注，北京顺义一个地王的地被国土部门收回了。在关注这条新闻的时候我发现当地王出现的时候，我们忽略掉了一些细节，比如说这家叫做“北京大龙”的地产公司是以50.5亿元拍下这块
地，可是它的账面现金只有几个亿，显然这是一个蛇吞象的游戏。
那么地王今天的命运在地王刚刚产生的时候，是不是就已经注定了？地王倒掉了谁的利益真正受到了损失？接下来房地产市场的发展又会受到什么样的影响？今天我们关注这个话题。
(播放短片)
字幕提示：2010年2月1日上海拍卖现场
解说：
有人说，2月1日是今年中国房地产市场极具戏剧性的一天。这一天，在上海一家开发商以92亿2500万的总价，34000多元的单价，再次刷新中国的地王纪录。
同一天，北京市国土资源局却发布公告，取消曾经的地王北京
大龙地产去年11月20日对天竺22号地块的竞得资格，并没收他们2亿元的竞买保证金。土地被收回，大龙地产2009年利润的60%也打了水漂，损失真是惨重，媒体形容为“赔了夫人又折兵”。可就在2个多月前，大龙地产却像今天上海的买家一样豪气冲天。
字幕提示：2009年11月20日
马先生(大龙房地产开发公司)：
要把顺义作为我们的立足点，要扎根顺义，现在我们的目标是我们的业务量。现在在顺义的业务量要提升到60%，我们在顺义这块我们要持续关注顺义的房地产市场的发展变化，利用我们本地企业的优势，不断地把我们的企业做大做强。
解说：
回想去年11月20日，勇猛标价的大龙地产实在是让人不寒而栗。据当时媒体报道，包括
保利、远洋等国内地产巨头在内的12家房地产企业参与竞拍，竞拍起步价为14.1亿元。当天竺地块价格突破40亿时，拍卖现场气氛已经白热化，当价格上升到48亿时，仅剩大龙地产和百仕达两家相争。189轮竞价后大龙地产报出50.5亿元，随着拍卖锤的落地，大龙地产经过190轮竞价后胜出，创下了北京起拍价、总价、楼面地价的三料地王。大龙地产的竞拍成功，一时引起了不小的轰动，很多媒体纷纷以“北京新地王”的大幅标题进行报道，当时的大龙地产或许并没有去想自己究竟能不能笑到最后。
与两个月之前相比，今天的大龙公司或许会有些沮丧。根据北京市国土资源局发布的公告，土地之所以被收回是因为大龙公司未能如期签订《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》。事实上，除了2亿元的保证金之外，大龙公司也拿不出那么多的地价款。
朱红(记者)：
和旁边这些正在兴建的别墅相比，我所在的这块位于北京市顺义区的天竺22号地便显得特别的荒凉。这块即将被收回的土地就是去年以50.5亿元的天价拍卖出的地王，这片土地大约有52.67万平方米的面积，大约是74个足球场的大小。
解说：
如今，这块拍出高价的地块已经被政府收回，至于是否会再次拿出来拍卖？何时供应市场？北京市土地整理储备中心表示目前还不确定。而大龙地产也在昨天发出公告称，公司将积极与有关部门进行沟通，降低公司的损失。
短短2个月“三料地王”就这样倒掉了，有人说这是一个注定失败的结局，因为实力一般的大龙地产，根本无力当这个地王，可没钱的大龙地产在竞拍现场的底气又究竟从何而来呢？也有人说大龙地产只是赶上了政策调整的寒潮做了另类的榜样，可这又如何解释众多地产商依旧弄潮、地王不断涌现的事实呢？大龙地产和天竺地块的故事，如当时它意外中标一样现在被摘帽，却依然充满了问号。
主持人：
地王被收回这足以刺激我们的注意力，但是公众如此关注这件事，真正的原因是什么？今天我们要听一听王锡锌教授的观点。
王锡锌(特约评论员)：
其实我们刚刚看到，今天很多的媒体都在关注这条新闻，但是实际上来看它本身不应该成为新闻，因为在它背后其实是一个常理。比如说我要买东西，我跟你说好了要买你这个房子，我交了订金，但是迟迟我不跟你成交易。
主持人：
对，所以我就不卖你了。
王锡锌：
这时候当然你就要取消我的资格，然后订金你要收回去，这是一个常理。那常理成了新闻，也许第一个解读我们就能够感觉到，可能以往很多的游戏没有按照这种常理和规则来玩。因此，这个新闻的背后如果要再做一步解读的话，那也许是我们的地产调控部门在这个时候要动真格的，他们要释放出一个信号，就是以后我们可能要按照游戏规则认真地来玩。
主持人：
为什么在这个时候我们的主管部门选择了动真格的？是不是像刚才片子里面说的大龙地产赶得点儿不好？
王锡锌：
我觉得可能有这个点的考虑，因为2009年整个我们从金融危机中逐步恢复以来，房地产可以说保持了非常高的增长态势，带来的一个问题，的确有很多人担心可能是不是存在泡沫。因此在这个时候应该说整个大的环境是一个微妙的点；另外一方面，我们特别注意到刚刚结束的北京两会，其实也讨论了如何来抑制高房价的问题，且不说有没有泡沫，“高房价”可能是老百姓现在比较关注的问题。
因此，这个点也许是政策，我们所做的这个决定需要借这个点来释放一个信号。但在这里我们也担心，如果说仅仅是在一个时机点上释放一个信号，那可能还会担心，它还会不会持续？如果不能持续的话，将来还会有很多人心存侥幸。主持人：
另外，至少从现在来看，北京大龙2亿的订金是拿不回来了，应该说损失也不小。但是除了它之外，还有哪些群体的利益因为地王的产生而受到了损失？
王锡锌：
我们首先看到的就是，大龙是搬起了一个它本来就知道搬不起的石头，最后砸了自己的脚，所以就它自己来说，当然它自己需要去负责。但是，地王一旦产生，有许多时候地王可能是在很多双手、很多影子的影响下出来的。因此，这样一种地王的产生可能有的时候是殃及池鱼。如果说地王带动了周围的房价，进一步就会提升房价的预期，如果它真的对这个房价有推高作用，准备购房。
主持人：
已经证实了它周边的房子两个月当中涨了百份之十几的价格？
王锡锌：
对，将来要准备卖房的人他可能要承受纳税。
主持人：
或者在这两个月已经买了周边房子的人已经承受了涨起来的房价，这个买房人的利益受损了。
王锡锌：
对。
主持人：
将来要在这买房的人，他的利益可能也受损了，还有没有？
王锡锌：
我觉得最主要的一个受损可能从长远来说，应该也是我们房地产市场，如果说通过这样一种地王。我们看在这里，一种蛇吞象的奢侈游戏，如果推动了地产的非正常增长，我觉得会带来一个很重要的问题，就是地场和任何一个市场一样，所需要的理性可能会慢慢地被人们所忽视甚至遗忘。
主持人：
人们关于这件事还有一个原因，希望有这样一个地王被收回，可以让地产市场回归理性，可以让房价得到有效的遏制，至少是增幅得到有效的遏制，您觉得这种希望能实现吗？
王锡锌：
所有的人可能都会怀着这样的一种希望、单方面的一种期待。能不能够实现这种理性的回归，当然首先要看现在这个市场是不是理性。关于这一点还有很多的争议，我不是这方面的专家，所以我不太好判断。但是，如果说摘掉地王的帽子、动真格的是在传递出一个政策的信号，而且这个信号是清楚的、持续的，我想对于整个房地产市场的理性应当会起到一定的作用。
主持人：
刚才王教授讲了，地王的出现背后可能有多方利益的影子存在，究竟是什么？稍候我们继续。
(播放短片)
解说：
从去年11月20日成为北京市双料地王，到今年1月22日，由于欠缴地价费而被叫停拿地资格，短短两个月大龙地产的经历可为大起大落、大喜大悲。只是在今天，这一出戏剧看似就要落幕的时候，留给观众的却还是耐人寻味的迷局。击败龙湖地产、远洋地产、保利地产等全国大型知名房企，也没有高档别墅开发经验，却以50.5亿元拿下被业内称为中央别墅区最后一块低容积率的用地。
两个月前，大龙地产的这一大手笔不仅让业界同行感到诧异，也让媒体对其资金实力产生了质疑，并试图寻找支撑这种行为的依据。有媒体算了一笔账，根据大龙地产部分经营数据显示，按照公司业绩最好的2009年预计净利润计算，公司至少也需要17年的净利润才能够凑足50亿元的拿地款。更有媒体直言不讳地说道“硬要面子当地王，大龙地产可能搬起石头砸自己的脚”。那么大龙地产是哪里来的这种底气并体现在拍卖会上，成为不可阻挡的勇气呢？谁是大龙地产也就成为人们的天然兴趣点。
大龙地产官网显示，大龙地产控股股东——北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，成立于1987年，是隶属于顺义区政府的一级开发企业，实行从项目开发、施工到后期绿化、物业管理的一条龙服务。同时，其他股东中有8家是具有银行背景的。
2005年，控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司在上海成功上市，同时总公司也首次进入北京市百强企业行列。这样的背景只要走在北京的郊区顺义街头就可以立刻得到印证，其品牌似乎随处可见。根据网站上的介绍，在过去的10多年中，大龙地产给大半顺义县城居民盖了房子，成为了顺义家喻户晓的开发商。用文章中的话说，“许多顺义百姓以住上大龙的房子为荣”。公司业务的60%也集中在该区域，可是从真实的业绩上看去大龙地产又的确称不上显赫。
2006到2008年大龙地产的主营收入分别只有4.65亿元、3.26亿元和1.37亿元，净利润则只有区区2958万元、3785万元和236万元。既使是房市风起云涌的2009年，其公司利润虽然净增143倍，却依然只有3.9亿元，总资产也只有30亿。花50.5亿争得地王显然是不可承受之重，可大龙地产还是豪迈地出手了。
贠小苏(国土资源部副部长)：
地王绝大多数地块都是城市优质地块，这就不用细说它了；第二是企业对房价上涨的预期过高，而相互竞争抬高地价造成的。
解说：
这是国土资源部副部长贠小苏对于地王频繁出现这一现象的分析，从另一个侧面也似乎在印证着，大龙地产不惜重金要拿下22号用地的原因。北京顺义、中央别墅区、国际机场、奥运新国门，在种种概念之下，面对被业内称为最后一块低容积率用地的22号住宅用地，房地产开发商自然就要为此一搏。
根据测算，大龙地产的拿地价格将天竺地块的楼面价提升至每平方米3万元，与此同时还拉动了周边地区。这一地王诞生之后的一个月，顺义区的房价整体上涨14.6%，而2009年顺义区土地出让收入达到87.5亿元，在北京各区县中仅次于朝阳区和房山区，显然天竺版块应该贡献良多。回头看，这次貌似冒失的收购所花掉的成本，显然不止是两个亿的保证金。主持人：
虽说这次地王被收回只是国土部门按照游戏规则在出牌，但是相信对于地产的从业者来讲这个冲击是不少。我们来听一听业内人士的看法。
(电话采访)
杨少锋(联达四方房地产经纪公司总经理)：
第一方面是大龙地产商拿到这块地的时候，本身就是不理性的一个结果，凸显了我们2009年我们土地市场的泡沫。而北京市政府这一次把大龙地产收回来，那是体现了中央政府在调控房地产方面的一个决心，我们预计下一个阶段，国土资源部门在执法这方面还会有更大的动作。所以2010年整个中国的房地产市场土地市场的泡沫，我认为会破灭，整个房地产的土地市场会回归理性。
大龙地产拿地的时候，本身他就是想着拿地王之后再去融资、再去运作，他自己本身从大龙地产不管是哪一个环节来说，他都没有能力去运作这块地。他为什么会去拍呢？他就希望举完牌之后拿到地去找其他的企业说，这块地你们投资，我们一起来开发吧。但是他当时拿这个地的时候，确实价格太高了，所以现在谁想接这个盘，都要去考虑一下市场的风险。所以这也是他为什么拖着不敢跟北京市国土资源局签订土地出让合同的原因。
主持人：
如果说这个地王被收回谁受到损失，其实还有一大部分人群，那就是拿有大龙地产股票的这些股民，相信也有不少人是在地王产生之后买进的。今天大龙地产是跌停了，他们的损失也是不小。但是究竟什么人最愿意看到地王的出现，这背后有几种的可能性呢？听听王教授的观点。
王锡锌：
许多房地产专门的研究人士在这一块做了很多研究，比如说在复旦大学住房政策研究中心的执行主任陈杰，他提出了三种最重要的推动地王产生的因素。第一个，他是通过一种企业相互的合谋，也就是企企合谋。
主持人：
企企合谋，他们的共同利益在哪呢？
王锡锌：
举一个很简单的例子来说，如果地王旁边有很多地产，如果说我炒出最高的一个地王，那么首先广告效应会让周围整个地块的房地产都要增值；另外一种地王产生以后又会直接地拉动整个的地产价格。因为你看到一个地王产生以后，整个楼面的价格就3万多了，原来盖的那些两万多的蹭蹭蹭都上去了。
主持人：
就像顺义这块地一样，虽然这块地被收回了，但是周边在售的房子价格都上去了。
王锡锌：
对，它的价格让你有了预期。所以，如果有一种共同利益关系的话，企业与企业之间的合谋完全是有可能发生的。
主持人：
这是一种可能性。
王锡锌：
第二种情形，有的研究专家指出是一种银行和企业之间的合谋。这种银行和企业之间的合谋，如果说在很多企业那是人们在猜测的话，也许我们在大龙整个股东这里面可以看到一些，我们看到首先大龙地产的控股关系，这里面控股关系首先有个国资背景；接下来我们看到10大股东里面，首先是中
国农业银行、中国
工商银行，接下来中银国际、
民生银行、农业银行股份有限公司等等，这些其实都是地产公司的股东，企业和银行的合谋在目前的这种拿地以及开发的过程中非常重要。就像我们看到，大龙它自己的账面资本，现金大概是3个多亿，它要吃下50个亿靠什么？一定要靠银行贷款、一定靠资本运作、靠融资。银行和企业的这种合谋是推动地王凭信的一个很重要的原因。
主持人：
我们必须得强调这只是我们根据专家的观点来分析出的几种可能性，不是一个定论。还有一个重要的可能性您还没有讲到。
王锡锌：
可能就是政企之间的合谋。我们看到在一些地方政府对土地财政的确是有一定的依赖程度，很显然如果把地价抬高，土地的出让收益就会增大，如何让地价提高？地王会起到一个很好的推动作用。
主持人：
依据什么样的事实来分析得出这样的一个结论呢？有没有什么样的例子可以证明呢？
王锡锌：
首先地王对地价的拉动作用完全是可以有一个很简单的逻辑。如果说一个地王出现以后，对周边直接带动的是地价、直接带动的是房价，人们对接下来地价的预期又会拉高，所以它有一个逻辑关系。如果我们从实际的来看，地方政府和房地产企业的合谋，其实我们可以看到广渠路15号地块，这个地块当时一度也是一个地王，但是地王拿下以后，拿地的企业迟迟不能开发，最后找到了很多的理由，这种所谓合理的原因。最后导致的是，为了这一个地块的开发专门调整了规划，使得建筑楼层能够增高20米，这样就可以使得开发商获取更多的利益。
主持人：
因为它核算了，如果按照它原有的规划，按照它的拍卖价格，它可能是挣不了钱的，所以要求改规划让它能够有一部分的收益。在拍的时候，作为一个在核算上应该非常精细的一个企业来讲，它事先没有预见到吗？为什么敢于拿那样的价格去拿地呢？
王锡锌：
如果真的存在这样一种预见的话，只能说当时它预见到了，但是它同时也知道，当时这样的一种核算在未来是可以调整的。事实上，在这里这种政和企的合谋，不仅仅表现在有这种直接的让步和调整，我们的许多政策还表现在，比如说拍地违约的风险相对来说比较低，或者说违约成本比较低。购地款首先是押金，有一个首付，首付现在提高以后也就是3个月内50%，在以前这个比例是更低的。如果说我拍了地，我不能够要了或者我买不起了，这时候最多损失的就是一个订金，如果我在那个过程中能够拖延，地价升高了我可以出手。所以在这里面包括对囤地打击，我们原来一直有政策，但是政策的落实还有待去强化。
主持人：
另外还有，您看去年北京11个地王的产生，其中一半都是央企或者是国企的背景，这是值得注意的一点。因为有人描述过，在拍卖现场如果是民企的，它每拿一个价格都会很紧张，下面一步揭不揭开它会去计算，但是很多国企参加……
(来源：央视《新闻1+1》)
来源：中国新闻网
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