核心提示：就中服地块而言，30亿元的注册资本金，是横亘在所有民企与外资企业面前基本不可逾越的困难。
业界对中服地块竞买条件的质疑还在继续。
“按照现在的竞买条件，符合相关规定的房地产企业大约只有8家，金融机构也只有5家左右。”2月2日，SOHO中国董事长
潘石屹向本报记者表示，这样苛刻的条件不符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）中土地公开出让时不得设置限制性条件的相关规定。
“《商业银行法》和《证券公司管理办法》中明确规定，商业银行和证券公司不得投资非自用不动产，中服地块的挂牌文件把联合体中金融机构的范围设定为中国银监会、中国证监会和中国保监会批准设立的金融企业，有违反相关法律法规之嫌。”2月2日，一向犀利的
华远地产董事长任志强在接受本报记者独家专访时如是直言。
中服地块似乎正在陷入一场是否触及“政策红线”的讨伐之中。
根据北京市国土资源局下发的中服地块挂牌文件，“本次出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体，其中：金融机构应为由
中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。”
“30亿元门槛”困惑 在潘石屹看来，具有一级开发资质的房企可能不在少数，但注册资本金能达到30亿元的却屈指可数。
“国内民营资本很难达到这个规模，而外资在这么短的时间内追加注册资本金也基本没有可能。”潘石屹向记者描述了整个外资进入的过程。“首先必须要有土地，然后去国家发改委立项，经外经贸批复后到外汇管理局验资并开立账户，这个时候才能知道被允许进来多少钱，之后才能到工商管理部门办理工商执照。”
据了解，中服地块挂牌的公示时间为2月22日至3月8日。此前，北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在接受本报记者电话采访时曾指出，“可以追加注册资本金，一个星期就能完成。”
任志强也认为，这个时候走追加注册资本金的路子很难。“特别是上市公司，追加注册资本金需要通过股东大会以及中国证监会批准，哪有那么容易。”
潘石屹认为，就中服地块而言，30亿元的注册资本金是横亘在所有民企与外资企业面前基本不可逾越的困难。“据我了解，目前房企符合条件的只有8家左右，金融机构也就四五家。”
记者也通过多方渠道以及相关资料了解到，2009年中国房地产企业50强中，大约有六家左右注册资本金“不低于30亿元”，它们分别是：
万科地产、
保利地产、远洋地产、中信地产、
北辰实业以及
新湖中宝，另外，
中国建筑和
中国铁建两大综合类建筑企业的注册资本金也超过30亿元。因为银行业和证券公司不能投资非自用不动产，符合注册资本金不低于50亿元的金融机构基本只有中国人保、
中国太保、
中国平安、
中国人寿以及平安信托。核心提示：就中服地块而言，30亿元的注册资本金，是横亘在所有民企与外资企业面前基本不可逾越的困难。
一个公开出让地块的“竞买阵营“实际上已成了一组“8家房企+5家金融机构”的自由组合。
“这个条件可以说非常苛刻。”潘石屹认为，这不符合国土资源部有关土地招拍挂制度的相关规定。
据了解，2007年11月1日开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。这意味着通过招拍挂途径出让的地块将不再会出现人为的限制性条件，投资者只要符合在法律、法规规定的情况下都可以参与土地的竞买。
任志强也认为，“没什么道理”。他指出，注册资本金这个概念是中国计划经济产生的结果，以净资产或者总资产来作为门槛可能更为妥当。
“为什么要金融机构主导？” 土地出让的挂牌文件严谨性非常重要，然而，在任志强看来，这本多达上百页的中服地块挂牌文件出现了一个“致命伤”。
“《商业银行法》和《证券公司管理办法》都有明文规定，商业银行和证券公司不得投资非自用不动产，中服地块的挂牌文件怎么能把联合体中金融机构的范围设定为中国银监会、中国证监会和中国保监会批准设立的金融企业呢？”任志强反问。
《商业银行法》第43条规定，“商业银行在我国境内不得投资于非自用的不动产，但可投资于自用的不动产“。2002年3月1日施行的《证券公司管理办法》第32条规定：“证券公司不得兴办实业，不得购置非自用不动产”。
虽然去年12月25日公布的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》中，不动产投资被明确划分为基础设施和非基础设施两大类。但中国保监会主席吴定富今年1月12日在接受媒体采访时也公开表示，保险资金投资不动产细则有望于近期出台，届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目。
针对于此，有媒体甚至直言，中服地块竞买规则在公然“撞”政策红线。
而对于金融机构绝对控股联合体，任志强也颇有微辞。
“谁控股谁主管谁作主。我就不明白，房地产的事要金融机构来管。”任志强指出，房地产业应以房地产专业为主，金融机构又不懂房地产。如果一家房企钱不够，几家行不行，奥运场馆也是联合体的操作模式，没有必要非得金融机构来参与。
任志强认为，与金融机构联合的竞买条件实在说不过去。“挂牌文件中没有规定联合体一定是以成立公司的形式存在，只要有协议就能投标，而且只需要联合体的任何一方参与投村就可以，联合体各方也是以独立法人身份各自签订土地出让合同和土地补偿协议，加之，即使是成立了联合体的公司，拿到地后金融机构将股份转让行不行。这样，与金融机构联合还有什么意义。”核心提示：就中服地块而言，30亿元的注册资本金，是横亘在所有民企与外资企业面前基本不可逾越的困难。
任志强表示出非常纳闷，“土地出让与金融机构有什么关系？”
应该拍卖？ 同样受到质疑的还有中服地块挂牌的出让方式。
“像中服地块这样核心地段的土地，就应该拿出来拍卖，价格举得越高越好。”任志强认为，全世界都这样，核心区域都是高地价高房价。政府可以拿着高地价高房价所创造的收入去做好非核心区域的基础设施建设以及保障性住房，这样各得其所。“为什么非要黄金卖一个白菜价格？”
在任志强看来，拍卖方式虽然容易产生地王，但是并不是所有“地王”都不正常。“2009年北京丰台、长阳这些郊区产生地王，是因为土地供应不足。要是土地供应充足，郊区就不会出现地王。然而，中服地块这种地块，即使是土地供应充足的情况下，其核心位置决定了它应该是地王。”而中服地块的出让方式和竞买条件，恰恰是将最核心地段的地块作出了限制性，不让它拿最高的地价。
当记者问及潘石屹如果按照目前的竞买条件，中服地块的成交价会在什么样一个范围，他笑言，“那就是50亿了，因为符合这个条件的全世界也只有一家。”
根据北京中原三级市场研究部的预测，中服地块楼面价应突破3万元每平方米。成交总价应在120亿左右。
此外，业内人士也认为，对于如此核心的地块，政府却选择了设定限制性条件和挂牌方式的做法，可能也有难言之隐。
但任志强认为，无论中服地块最终花落谁家，但就土地一级开发利润而言，远洋地产已经是赢家了。
有业内人士算过一笔账，按照现在50亿元的起拍价，该地块的楼面价已达1.5万元每平方米，按8%计算，其土地一级开发利润已有400元每平方米，如果业界预期最终成交价翻倍，那么，远洋地产在该地块的土地一级开发利润也会增至800元每平方米，该项目建筑面积约为32.7万平方米。如此算来，也会是一笔可观的利润。
据了解，远洋地产在该项目土地一级开发中的投入大约为10亿元左右。
来源：南方网
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