楼盘打折多是数字游戏

来源：北京青年报

2010年02月04日10:17

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　　普通住宅少见实质促销开发商玩起销售技巧———

　　新年伊始，京城楼市的成交量便迅速冷却下来。开发商与购房人之间再次展开一场价格拉锯战。卖方不愿降价，买方则持币观望。面对这种僵局，开发商们纷纷祭出屡试不爽的“利器”——优惠，包括传统的“一次性或按揭”折扣、“×万抵×万”等增值活动被拿上前台以赚人气。

　　但是业内人士认为，眼下在售和预售项目流行的打折活动，多是节假日期间的“例行公事”，由于目前楼市价格处在高位调整，此次的折扣风更多是先提价再打折的数字游戏，是开发商为了提高成交量而抛出的销售技巧。

　　●市场现象●

　　成交量下降明显开发商靠“打折”扭转

　　仍在继续补涨的房价对买房人来说很是头疼，成交量的大幅下滑也恰恰反映了买房人的心态。来自北京房地产交易管理网的数据显示，1月份前3周北京期房住宅签约3147套，环比下降74.6%，期房签约面积321670平方米，下滑73.8%。与去年12月相比，整体下滑趋势明显。然而值得关注的是，在成交量下滑和传统淡季双重影响下，一系列打折优惠活动被顺理成章地推上了前台。

　　上周日记者在东二环某高端楼盘销售现场采访时看到，宽敞的售楼处内显得十分冷清。据销售人员介绍，该项目目前按精装修标准售价达到3.5万/平方米。“项目一直卖得不错，去年底成交了几十套，可临近年关，买房人的热情明显冷淡下来。一些意向客户纷纷表示先等等，今年以来也没有售出几套。”前来看房的王先生也向记者坦言，他主要是来咨询市场价格的，但对目前高昂的价格和对未来走向的不确定使他不愿在近期出手。但如果开发商肯降价促销的话，他可以考虑购买。

　　今年1月以来，几乎所有在售和预售的项目都推出了不同程度的打折优惠活动。据了解，西三环某均价4万元/平方米的高端公寓项目甚至喊出了近20个点优惠的内部认购价，优惠力度之大实属罕见。不仅如此，很多高端项目如建国门高端公寓唐巢在开盘前就打出了前50名排号者可享受10万元抵30万元的口号。一些在售尾房也参与其中，纷纷标出97-99折的优惠价。

　　高端市场成打折主力普通住宅走走过场

　　据《广厦时代》调查发现，目前北京市场上的打折优惠活动存在两个明显的极端，高档公寓和商业立项的楼盘普遍在打折优惠上大做文章，成交均价也往往低于开发商报价。另一个极端就是住宅市场对折扣的缓步徐行，不温不火。

　　据亚豪机构抽样统计数据显示，2010年之前推盘并执行折扣活动的10个楼盘中，商业立项的住宅项目就占了一半，并且这些商住楼项目的折扣也相对较大，基本都在95-98折之间，尤其是一些均价4万元/平方米以上的高端项目，最终成交均价往往有几千元的下浮空间。

　　正是因为高档公寓和商业立项项目本身定价高、持有成本较大、面向客群较窄的特点使得此类项目销售周期普遍较长，尤其是在传统的销售淡季，这类项目的销售压力更是大于以往。因此大力度的打折也就不足为奇了。以位于朝阳区工体北路的在售项目屯三里为例，虽然是去年推入市场的项目，但均价并未像普通住宅一样屡次提升，基本稳定在3.5万元/平方米的均价上，目前的优惠活动，在全款基础上可享受94折。以一套60平方米的公寓初略计算一下，需要210万元，若一次性付款，则实际付197.4万元，相当于每平方米32900元。又如位于东二环的凯德华玺商住公寓项目，全精装修，均价3.5万元/平方米。可享受一次性付款96折，按揭99折的优惠。据搜房网统计，目前位于朝阳区的14个打折项目，凡一次性付款折扣在97折以下的都是高端公寓和商业立项项目。

　　而与高端住宅和商业立项项目在折扣上的风生水起不同，普通住宅的优惠则显得并不大方。据亚豪机构统计数据显示：在1月开盘的在售项目中，普通住宅几乎没有高调的打折行动，多是一次性付款98、按揭99的折扣。业内人士指出，目前普通住宅的供不应求，开发商普遍没有资金压力，打折更像是走过场。

　　●记者体验●

　　打折疑为“数字游戏” 买房依旧难优惠

　　正因普通住宅折扣优惠的低调，使很多购房者并不感冒，甚至产生质疑。一直关注北五环沿线项目的购房人王先生表示，1月份他已经看了三四个项目，虽然售楼处内已经没有了去年底的人声鼎沸，但房价却始终在涨。预售的项目最终高价开盘，将推出后期的则纷纷放出提价的风声。很多买房人都认为如今房价依然上涨，即使打出几个点的折扣，也只是换个吆喝，优惠的价格几乎被补涨的房价完全忽略掉了。

　　记者在大兴某项目售楼中心采访了前来看房的胡先生，他表示：“去年12月初该项目均价仅为是13500元/平方米，而目前该楼盘90平方米两居售价已飙升至16800元/平方米，虽然开发商给一次性付款的购房者打了95折的优惠，但是标价与去年12月份相比每平方米仍旧上涨了好几千元，若购买一套90平方米的两居室，按全款付清打95折计算，相比12月初仍需要多支出22万元。也正是因此，让胡先生始终犹豫。

　　“节前北京楼市的打折现象，有很大一部分开发商是增加成交量，聚敛项目人气的营销模式。”业内人士认为，尤其是一些在去年底就开始不断抬价的项目，往往将打折作为对外宣传的一种方式，从表面看节日前的打折活动比较红火，但对于购房者而言，这无异于一个“数字游戏”。

　　●行业观点●

　　政策调控初见效开发商仍旧底气足

　　针对现下楼市促销打折的情况，亚豪机构副总经理任启鑫认为，12月中旬以来中央的一系列新政接踵而至，加之又开始进入传统销售淡季，成交量持续走低也并不奇怪。但整体开盘价格和成交价格依旧处于高位盘整，各项目开盘的具体价格也是小步追涨。

　　西五环某项目的开发总经理也透露，“目前看来，由于国家针对楼市的调控政策已经初见成效，尤其是二手房市场调控政策更是到了具体面操作的程度。相对而言新房市场还是在静观风向的变化，加上如今拿地变得越来越困难，使许多非央企的开发商为避免无房可卖的窘境而纷纷选择保存实力，放缓推盘进度。淡季进行的折扣优惠正是在这样的初衷下用以维持楼盘的人气，将尾房和销售不畅户型推入市场拉高业绩的销售策略。”

　　去年国庆前后，楼市也一度出现了打折现象。但紧接着就是新一轮的上涨。而目前，由于二手房市场的投资需求受政策影响被相应地遏制，使一部分资金很有可能转入新房市场。由于资金流稳定、可售房源不足，开发商在市场中仍处于强势地位，故缺乏降价销售的根本动力。因此，调控政策的进一步发展将起到决定作用，即便不能遏制房价继续上扬，但至少可以让市场有一个理性的回归。

　　文/本报记者李桁

　　摄影/刘晶晶

　　部分在售、预售楼盘优惠促销情况

　　项目名称在售价格物业类别折扣

　　东阙城 43800 商住楼搜房2万抵10万

　　智地·钻河公馆 28000平层40000复式商住楼一次性97折，按揭99折

　　林达海渔广场 25000 商住楼一次性96折

　　前门前 23500 商住楼一次性96折，按揭98折

　　林肯公园 17500 商住楼一次性95折

　　世纪星城 16500住宅21000 LOFT 普通住宅、LOFT公寓 2万抵4万

　　香悦四季 15500 花园洋房一次性97*98折，按揭97*99折

　　大悦公寓 28000 商住楼一次性98折