十问物业税 我们只是猜想

　　飙升的房价，让普通工薪阶层望楼兴叹。

　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。这是“物业税”的提法第一次出现在官方的权威文件上。当时提出物业税有一个基本的背景，即通过开征物业税，把以往房价成本中需一次性缴纳的房地产税费，特别是数额巨大的土地出让金，以物业税的名义改为按年收取。开征物业税后，住房土地使用权期限为70年，在房价总成本中占到很大比例的土地出让金，也就可以分为70次分别缴纳。通过大大降低房价成本中的税费水平，从而大幅降低房价的水平，降低买房者的“门槛”。

　　除了大幅降低房价以外，当时提出开征物业税还有一个重要的原因，就是防止一些地方官员通过“卖地财政”，不当获取和肆意挥霍土地收益，寅吃卯粮，爷卖仔地。物业税的按年收取，使地方政府的卖地行为从财力上失去了动力。

　　至今，物业税已在部分地区试点“空转”了6年多。在最早准备进行物业税试点的广东省，根据有关人士分析预测，开征物业税后，“房价最高可下降39%”。

　　2009年5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》进一步提出深化房地产税制改革,研究开征物业税的问题。按照当时的改革设想，是将房产税、对外征收的城市房地产税（现已取消）、城镇土地使用税及相关的行政性收费合并在一起作为物业税征收，也有人建议将土地增值税、土地出让金也纳入其中。因此，在税收专家看来，物业税在名称上是新的税种，但实际上只是原有某些税种改革、合并形成的税种，是对已有税种的整合。

　　物业税开征“时机成熟”的说辞不绝于耳，而实际上，只有把人们对物业税的种种疑问，在政策和制度的设计层面以及执行层面都解决得较好时，才可以说，开征物业税的“时机已经成熟”。

　　1 为什么代表委员们爱增税？

　　近日进行的各地“两会”上，人大代表和政协委员挺爱干一件事，就是把增税或设立某种新税作为自己的提案议案。比如，在北京、山东、浙江的“两会”上，代表委员建议开征物业税以抑制房价，而且似乎箭在弦上，不得不征。

　　评点：《福布斯》杂志年前推出“2009年全球税负痛苦指数排行榜”，中国大陆名列榜眼。代表委员参加“两会”，本应代表民众与政府博弈，监督公共财政预算，或更多地提减税建议，现实中却在跟着政府一起喊加税。

　　物业税本是个好东西，代表们一厢情愿地希望这能成为治高房价之本的良药，却忽视了结构性失衡的中国背景。我们猜想，这只能说明人民“被代表”了。

　　2 地方政府“小拆大建”的动力？

　　物业税在美国的州政府财政收入中占很小的比例，只有少数几个州的物业税收入占财政收入总额的10%以上，却是地方政府最重要的收入来源。相对于其他税种而言，物业税的收入非常稳定，受宏观经济波动的影响相对较小，因此,物业税非常适合作为地方财政收入的来源，如2005年美国物业税收入占地方税收收入的74%。来自物业税的收入主要用于当地的教育事业、市政设施建设、卫生服务和治安等地方公共服务。因此，对开征物业税最有动力的当属地方政府。

　　评点：在这轮舆论中，重庆代市长黄奇帆亲自在媒体撰写文章表示：“收取物业税是控制高档房的一个简单法宝。”其实，他没有进一步言明，对地方政府来说，这是“地卖完，房子也建得差不多”的时候，城市通过改善公共配套设施增加财政收入的“法宝”。

　　通过改造和建设城市的公共设施来改善人民群众的生活，本来是一件大好事，但对见多了城市重复建设和拆建浪费的普通百姓来说，我们猜想，这会导致新一轮巧立名目的城市建设“大跃进”，改建一下门前的花圃也叫做“公共配套”完善了，安居其间的人必须为此付出“代价”。过去，靠眼光投资荒郊野外受益于城市建设的有产者，将会面临政府向你讨回投资增值收益的烦恼。

　　3 物业税能把畸高房价拉下来吗？

　　目前，许多专家学者、政府官员都振振有词，物业税能解决高房价的问题。比如，广东省人大代表、广州市地税局副局长林如山建议，广东应尽快探索征收物业税，以此限制房价过快增长。

　　评点：依赖“土地财政”的地方政府会轻易同意吗？事实上，在2009年初，某课题组的一份报告中明确提出土地出让金“不宜一并纳入房产税”。有人认为，这份报告实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。

　　我们猜想，“物业税抑制高房价”说恐怕可能是一个陷阱，反而会进一步增加购房者的成本负担，造成深层次的混乱。

　　4 物业税剑指开发商还是炒房者？

　　有人说，物业税的出台，主要针对的还是购房者中的投机炒卖者，而真正推高房价的开发商，并不是主要的目标。

　　评点：众所周知，在近几年的房价暴涨循环中，虽有炒房者投机的推波助澜，但更主要的还是地方政府与开发商联合做局，囤地、捂盘和惜售。

　　我们猜想，这再一次证明了以收取物业税的方式来抑制高房价，只能是南辕北辙，开发商和政府联合抬高房价又找到了另外一种途径：渐进式涨价。

　　5 物业税会不会造成重复征税？

　　在现在的商品房中，税费不仅包含了70年的住房土地出让金，而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等，此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种“费”更是多得五花八门。

　　评点：开发商在拿地时已缴足70年土地出让金，买房人也在购房款中缴纳了土地税费。在地方政府土地已卖得差不多的情况下，是否愿意割掉这一大块税源呢？

　　我们猜想，地方政府会认为“区别征收”存在“技术难度”，还是一起征来得“痛快”。

　　6 物业税按面积还是按房价征收？

　　物业税的征收，应该按照人均占有住房面积的办法进行。甚至有人给出一些具体的公式，对拥有不同住房水平的人，实施不同的物业税税率。

　　评点：这一方案，注意到了“面积”，却忽略了“地段”。后者，同样是房地产的一个基本的市场规律。一个在市中心的80平方米住房的总价，往往比郊区200平方米的住房还要贵。

　　我们猜想，如果还是按照面积计算的方法，而不是以房屋实际价值来确定税率，就极有可能继续推高各个城市主城区的房价，还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。

　　7 征收物业税该不该城乡有别？

　　根据统计测算，我国现在的城镇居民住房刚刚100亿平方米出头。农村居民现有的住房面积，则高达225亿平方米。除了在城镇20多亿平方米的商品住房缴纳过各种房地产税费以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是农村的200多亿平方米的农民住房，基本上没有缴纳过各种房地产税费。

　　评点：城乡二元结构像万里长城横亘中国，国民待遇是有差别的，而征税是“一律”的，显然也违背公平原则。对农村居民一律免收，则城里人感到不公平。

　　我们猜想，“区别征收”会是一种调和，恐怕政府相关部门就又说存在“技术难度”。“技术难度”若可以排除，农村官员大概会抱怨他们失去乡村建设的动力了。

　　8 物业税征收的法理基础何在？

　　世界上大多数国家都在征收不动产税。但是，这些国家都实行土地的个人私有制度。这是征收物业税的法理基础。中国的《宪法》明确规定，城市土地为国家所有，农村土地为集体所有。而在实际操作过程中是政府代为行使国家所有权。因此，中国购房者实际上支付给政府的不是购地款，而只是70年的土地使用租金，他们只是土地的租户，而不是土地的所有人。

　　评点：地面上的商品房无非是在政府临时出租土地的背景下盖的，而土地连地面的房子都在一起，才构成真正的“物业”概念。那么，政府如果要征物业税，其中至少一半其实是要向政府自己征。这客观上的确会产生一种滑稽效果。当然，政府可能会说，它所开征的“物业税”和国外的不同，乃是只对房屋征税而不对土地征税。但是，对于存量房，各种土地税费，政府已经一次性收取，且长达70年期。即便再征收物业税，也要等到这70年期满吧？再者，政府在出让这些土地的使用权以前，并没有申明以后还要征物业税，现在“临时性加税”，岂不有单方面违背当初契约之嫌？

　　我们猜想，没有公开透明的房屋产权信息体系，物业税或许只是一纸空谈。

　　9 物业税取之于民，用之于谁？

　　物业税的征收，面广量大，像“天上掉下来的大馅饼”，无疑会大大地增加地方政府的财政收入。

　　评点：理想而言，物业税应该成为政府为解决困难家庭住房问题而建设廉租房的财源。按照住房和城乡建设部的统计，在“十一五”期间要由政府提供廉租房的困难户就有980万户。但是，在现实中，“三公”消费的天文数字，仍然像高悬的B超机，清晰地显示着中国的税收和财政预算制度的痼疾。这种情势下，我们又该如何猜想呢？

　　10 开征物业税的条件成熟了吗？

　　物业税的争议便生出两种不同的观点来，有的人说条件不成熟十年都没有办法开征，有人说，条件早就成熟，今年也可开征。成熟论者认为，在未来的一年到两年开征物业税在中国，特别是在经济发达城市，比如上海、广州、深圳等地应该是相对成熟了。

　　评点：前面的评点，都在说明一个道理，物业税开征的条件，还相当不成熟。我们猜想，会有一些人暗自说：“你说得非常好！但是我们已经决定了！”

　　别迷恋物业税，那只是个传说

　　本报评论员 李铁

　　这些年每当某领域的民生之痛逐步加剧的时候，总有些人会搞出一些精神鸦片来麻醉之，但其药效一般随着那些新政策的真正实施而渐渐消失。吵吵嚷嚷多年的燃油费改税，最终使人们用上便宜汽油了吗？今天又有人千呼万唤物业税，难道它真的能降房价？

　　在当下房价高企的几个构成因素中，很多人认为炒房投机过于兴盛是其中之一。一方面是大量普通老百姓买不起房，另一方面则是一部分“先富起来的人”囤积几套房，甚至几十套房，炒房大发横财。在此背景下，很多人认为开征物业税将大大增加囤房者的税费负担， 甚至让他们难以承受。这样一来，似乎可以大大限制投资购房的比例，成为抑制高房价的“撒手锏”。在北京“两会”上，人大代表潘石屹也为物业税推波助澜，说不推出物业税，房价肯定降不了。

　　物业税究竟能不能打击炒房降房价，我们可以回头看看以往的几个例子。

　　为了抑制炒房，一些地方曾经对短期内的二套房交易课以重税，不过结局是，房价不降反升，增加的税费成本又被转移到购房者身上去了。还有就是经济适用房，这个政策搞了十多年了，曾经一度让中低收入阶层兴奋不已，不过现在这股兴奋劲似乎已经消失殆尽。原因很简单，这一福利已经变味为中高收入群体和官员的偷食盛宴，开着私家车，住200平方米经适房之类的丑闻早已不再新鲜。

　　为什么这些理论上对老百姓有利的政策最终并没有切实转化为真正的民生福利？目前高房价的真正原因是什么？是不是别的法子都想尽了，只有开征物业税才能降房价呢？

　　依照中国的体制，在世纪金融海啸中都能成功“保八”，对于房价这种问题，可以说是，非不能也，是不为也。或者说，按目前的利益与权力格局，它没有动力，自然不会这么做。

　　如果真的是想把房价降下来，措施多的是。房地产的各种税费占到了房价的三分之一，能不能先把那么高的房地产税费降下来，把土地出让价格降下来，不要搞“饥渴式”的土地供应了；能不能先放开对个人建房以及交易的种种垄断与限制；能不能限制国企央企去推高地价造“地王”；先把这几条做到了，我想房价就能降不少，问题也就解决了一多半。还有更简单的，能不能先开放农村宅基地的自由流转，让小产权房转正？如果连这点毛都不肯拔的话，你还能指望什么大动作呢？

　　燃油费改税，越改越贵，这是这些年我们经常看到的改革景象。只要一些垄断不破除，改来改去，注定还是为一些人的利益添砖加瓦。这个费没了，它就不会加别的税吗？只要是垄断的，就会翻手为云，覆手为雨。

　　到了今天，居然还有人迷恋这个税那个费能给民生带来福利，这如果不是幼稚，就是对历史经验没有深刻体悟。

　　在近日召开的北京“两会”上，有政协委员建议，北京商用房产物业税开征的条件已具备，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始。北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中也透露，北京最早明年底开征物业税，物业税税率范围在0.5%至1%之间。那么，征收物业税真的已经具备现实操作性了吗？

　　很多人从调控房价的目的出发，认为只会针对第二套房、大面积房等征收物业税，但这立刻就会面临一个统计甄别的问题。还有，物业税要真正开征，最大的条件是必须有专门的评估机构每年对房屋的价值进行评估，事实是，在那些以物业税为主要税收的国家，对房地产价值的评估是一个非常大的挑战，评估调查的成本非常高。根据我们以往的经验，如果这种评估又是在缺乏监督制衡情况下进行的话，岂不是又成为某些部门寻租的利器？单单一个经济适用房对申请者资质的甄别，就滋生了多少腐败？前车之鉴，又有什么好的解决办法呢？另外，住大房子的该缴税，可是这些年许多因城市化而进城的郊区农民，按人均标准，都是大房子，这物业税对他们怎么收？

　　如果物业税是只做加法不做减法，已有的房地产税费照收不误，物业税另加，那么房租的大幅攀升将是必然的，难道让那些原本准备租房的民众都加入购房队伍？别忘了，当新的税费负担出现的时候，对压力最敏感的，一般不是那些手中有多套房子的富人，而是普通的工薪阶层。谁能说有了物业税那些囤房的就一定要低价抛售房产？如果准备抛售二套房产的富裕人士因为租金的升高而放弃了出售，而受到高租金压力的低收入群体不得不提前加入购房队伍，这时候，房市的供求关系会不会导致房价的再次上涨？

　　有一些因素是未知的，但有一点是可以肯定的，在基础的权力和利益设置格局没有多大变化的情况下，想通过某项政策的出台来彻底改变重大的分配格局，这种希望注定要落空。