要买房，就别考虑利率

　　CBN记者　岳富涛

　　对购房者来说，买房要看房贷利率的高低吗？“当然啊！当然应该是利率低的时候买，利率高的时候不买。”这似乎是一个常识，但这个常识恰恰是错误的

　　对楼市最重的一击，来得悄无声息。

　　中国银行领衔主演的“取消首套利率7折优惠”大戏，经过几 天发酵，很多银行开始跟风。信贷的松紧，对楼市来说，影响力向来超过政策和供求关系。

　　银行为何转向？

　　最有趣的是，这项“紧缩政策”的“始作俑者”中国银行，在2009年是所有银行中放贷最激进的一家，甚至推出过利率优惠低于7折的“擦边球”产品，与深发展在业内并称“没有最低，只有更低”。

　　中国银行与2009年截然不同的姿态，显露出银行业在2010年一种矛盾的心态：流动性依然泛滥，今年7.5万亿的放贷额度，加上去年已经“超贷”给企业、企业却没有使用的部分，今年虽然赶不上去年接近10万亿的历史纪录，但依然会创下一个“第二纪录”。中国的银行利润来源95%以上依然来自存贷差，在经历了次贷危机之后，银行对那些风险很高的“创新业务”避如蛇蝎，更加依赖最传统的贷款业务。

　　但随着中国经济强劲回暖，宏观经济政策的收紧成为必然，加息本身不再成为悬念，悬念只是在于加几次。因此目前利率水平，可以预见将是数年内的最低点。尤其是7折利率的房贷，目前只有4.158%。

　　在这个前提下，如果银行仍然赶在年初大规模放贷，既有违银监会的调控意愿，对银行本身也不划算。

　　银行的小算盘

　　那么银行凭什么不乘着“政府调控”的东风，大大提高自己的议价能力，拿捏一下借贷者呢？

　　据说在工商业贷款方面，今年1月，多家银行的平均利率水平已经超过基准利率的130%，也就是一年期贷款利率超过6.9%。

　　而4.158%的7折房贷，对银行来说利润非常微薄。目前5年期整存整取存款利率已经达到3.6%，与房贷之间的利差，还不足以弥补银行运营成本。如果同行间不互挖墙脚，银行当然愿意收紧优惠幅度，并且将大部分贷款推迟到加息之后放出。

　　另外从安全性上来说，房贷虽然仍然是最安全的贷款品种之一，但随着时间的推移，不良率正在逐渐上升。目前房价又处于历史最高位，据上海银监局最新的压力测试，房价下跌10%，房贷不良率将上升到正常情况的2.6倍。如果银行在这个高位继续大规模放贷，又如果在调控之下房价下跌幅度较大，类似2008年深圳断供潮的事件将会继续上演。

　　购房者的大算盘

　　银行的算盘金额再大，也只是他们业务的一小部分；对购房者来说，利率哪怕只相差1个百分点，也是涉及身家的大算盘。

　　对购房者来说，买房要看房贷利率的高低吗？“当然啊！当然应该是利率低的时候买，利率高的时候不买。”这似乎是一个常识，但这个常识恰恰是错误的。

　　当前的利率水平无疑是非常低的，但房价却是处于高位，两者之间其实是负相关的关系。不仅是房价，低利率会催生所有的资产产生泡沫。

　　而利率的提高，哪怕只有中国惯例的0.27%，对房价的打击也是重大的。房价下跌带来的福利，与0.27%的利率提升带来的成本支出相比，是数以十倍百倍的。

　　购房者还需要理解的另一个规律是，利率的变动其实与你的购房决策关系不大。

　　只要你决定贷款买房，一般贷款年限都在10年、20年甚至30年，你必须承受这么多年中无数次的利率波动，因为中国的房贷利率是按年调整的。你可以通过推迟或加快购房，避开一次加息，但你能避开20年中每次的加息减息吗？

　　当然优惠比例是贯穿你的贷款周期不变的，所以如果你要买房的话，原则应是买跌不买涨，而无须理会利率的高低，其次的重点是，如何与银行谈下足够大的利率优惠幅度。