龚方雄：坚决看多二三线城市房产

　　摩根大通中国投资银行副主席，在加盟摩根大通之前任职于美国银行长达七年，并于近期在该行任首席策略师，以及全球货币、信贷和利率市场研究部联席主管。

　　坚决看多二三线城市房产

　　——访摩根大通董事总经理龚方雄

　　“我认为中国的房价根本没有那么严重的泡沫，为什么美国人跳出来说中国房价泡沫严重，我们就要纷纷点头称是？对于当下国内的房地产调控政策，很多媒体也总是片面地去误读！”在2010年1月举行的浙商证券投资策略报告会上，记者见到了语出惊人的龚方雄。

　　曾被誉为“最神奇预测者”的龚方雄，其对于中国经济的预测基调基本上是“乐观派”，但准确率甚高，其带领的研究团队更是连续四年获得金融界的“奥斯卡”奖——中国最佳分析师和策略师。

　　如今的龚方雄，依然对中国经济持乐观态度，尤其在谈到房地产时，龚方雄不但为颇具争议的房价暴涨“正名”，还将中国房地产行业称为“朝阳产业”，并预言二、三线城市房价的上升幅度将跑赢一线城市。

　　“这是媒体的误读！”

　　《浙商》：去年年底开始，国家出台了各项调控房价政策，这被认为房价要下调的信号，您赞同这样的观点吗？

　　龚方雄：确实，很多媒体是这样解读的，但我认为这是媒体的误读。当时温总理针对房地产讲了四点，有三点是增加供应量，只有一点是抑制房价过快上升。结果媒体就只盯住最后一点来炒，那三点增加供应量的就不谈了。我个人的猜测，是不是很多媒体人都相对较年轻，很单纯，可能自身就没有房子，所以从他们本身的利益来讲，当然希望房价跌（笑）。但是这样的解读没有全面地理解我们的政策，我们的政策还是要保增长、促增长，我们推出的政策要加快城市化进程，要给农民兄弟们进城提供便利，这些都是利好房地产市场的。

　　《浙商》：但是温总理的讲话中有三点在谈增加房地产供应量，增加供应量难道不会导致价格下跌吗？

　　龚方雄：增加供应量也是抑制房价过快上涨，并没有打压房价，让房价下跌。抑制房价过快上涨是对的，如果能够抑制房价过快上涨，同时抑制地价过快上涨，对房地产开发商来讲是有利的。从这一点上来讲，我觉得房地产开发商和政府的利益是一致的：对房地产开发商来说，最大的原材料就是土地，土地价格如果便宜些，房子也能卖得便宜，但利润还是有保障的。对房地产开发商来说，最重要的是量，是周转，如果周转顺利，盈利就会很好。

　　《浙商》：既然如此，那为什么调控政策一出来以后，房地产股的股价就大跌呢？

　　龚方雄：这个还是和炒作有关系，片面地反映了社会的声音。事实上，我们的社会是一个多元的社会，从政府的角度来讲，挑战非常大，各方面的利益都要平衡。

　　中国的房价和美国没有可比性

　　《浙商》： 据说在美国，100万美元，也就是约680万元人民币，就可以买一个很大的庄园了；但是在中国，680万元只能在上海、北京这样的一线城市黄金地段买个100-200平方米的公寓。这是不是表明，中国房价存在着严重的泡沫呢？

　　龚方雄：我补充一点，美国人均国民生产总值还是中国的10倍以上！这样一比，中国的房子确实太贵了，似乎存在着巨大的泡沫，这也是几个一直鼓吹中国房价泡沫的美国教授的逻辑。

　　但是，你们想过没有，中国房价高的原因究竟是什么？很重要的一个原因就是土地价格高，因为土地是不可再生的稀缺资源。美国是世界上人均可耕地最多的国家，中国却是人均可耕地最少国。中国土面积比美国还大一点，但可耕地只占40%左右，美国却相反，它的土地大部分是可耕地，没有中国这么多的沙漠、荒原、高山。更可怕的是，中国人口还是美国的四倍。所以综合起来一算，中国人均可耕地只有美国的1/6—1/8。从这个角度来讲，我觉得中国的房价并没有什么严重的泡沫。而环顾一下亚洲其他国家和地区，但凡地少人多的地方，比如日本、中国香港等，房价都是很高的。

　　《浙商》：也就是说，其实中国和美国的房价根本不具可比性？

　　龚方雄：这怎么比呢？美国城市化率高达90%，是一个城市化进程已经完成的国家，就是该住在城市里的人都住了；但中国的城市化率只达到了46%，还在以每年1%-1.5%的速度上升。也就是说，未来很长时间里，中国每年会有两千万新增城镇人口，换言之，中国每年都要造一座像上海这样的城市来吸收这些新增的城镇人口。从这个意义上来讲，我觉得房地产行业就是一个“朝阳行业”。

　　《浙商》：但是现在政府的调控措施也很多，这多少会抑制土地价格的过快上涨吧？

　　龚方雄：没错，我们看到政府出台了很多调控措施，但是我们也看到，“地王”现象从来没有停止过，各地“地王”还是连续不断地涌现。这就是因为他们都非常清醒：在中国，土地就是稀缺资源。

　　房价回调，就是入市良机

　　《浙商》：记得您以前说过一句话，就是如果政府真能把房价调低一点点，那就是给买不起房子的人入市的机会。

　　龚方雄：有人老是说，入市要踩点，但是我觉得这不是踩点的问题，而是一个对大趋势判断的问题。如果政府真能把房价调下来，那你就一定要去买！你看中国都是这样，每一次宏观调控，房价就会跌一跌；但是就跌几个月而已，等经济形势向好，或者政策一变，它涨起来比什么都快。

　　有人说，这次我先不买，等下一次低谷再说吧！但是你看看中国房地产的周期，下一次的低谷比这一次的高点还高！也就是说，中国房地产周期的总体趋势是往上运行的。就拿这次金融危机来说吧，百年不遇啊，股市从6000多点跌到1600多点，现在好不容易回到3000多点，但是房价跌了多少？3个月，房价就只跌了3个月，差不多也只跌10%-20%吧，就这么一点点，而且一转眼，又创下新高了。

　　《浙商》：那您预计今年房价上涨或回调的幅度会有多少？如果现在要投资房地产的话，您比较看好哪个区域呢？

　　龚方雄：地产从价格上来讲的话，今年上涨的空间非常有限，回调的幅度则难说。成交量上，我觉得会继续保持。从价格的角度来讲，我觉得二三线城市应该会跑赢一线城市，因为它是未来城市化的焦点和主轴。