北京楼市调控定调：住宅土地犹热

　　2月24日，北京市一日出让七块土地，进账90亿元，土地市场中商业冷住宅犹热的现象仍然给未来北京楼市的调控带来不小压力。

　　就在拍卖前一天，北京住建委、发改委等11部门虽联合发布11条房地产调控新政，明确提出2008年以来各项购房优惠政策过期就一律停止，并恢复“ 限外令”，以遏制房价的过快上涨，但此项被寄予很高期望的新政也被指“温和”，难对房价起到抑制作用。

　　日进90亿元

　　2月24日当天出让的七宗土地中绝大多数的成交价与此前的预估价相差甚远。

　　以备受业界关注的常营地块和房山长阳地块为例。

　　当天上午，龙湖地产子公司以45亿元的价格中标常营地块。记者在现场看到，与龙湖子公司竞标的北京远豪置业、北京万科与北京朝阳万科联合体以及北京华润曙光投标的价格分别为21亿、22.2亿和37.8亿，而该地块的中标楼面价为9807元/平方米，基本与当前周边接近两万元的房价相吻合。

　　此前，北京中原三级市场研究部曾预估该地块的价格或将超过65亿元。

　　根据北京市土地整理储备中心的资料，位于北京朝阳区的常营地块东至规划辛庄路，南至规划常营中街，西至规划建材院中路，北至朝阳北路。总面积17.57万平方米，建筑面积46.29万平方米，为公建混合住宅用地。

　　同样的事情也发生在了房山长阳地块。

　　当天下午，房山区长阳镇居住、商业项目地块，被北京创新建业地产与中创置业联合体以底价9.26亿竞得，楼面地价仅3151元/平方米。此前，业界对该地块的预估价在25亿-30亿元之间，而一直传闻将入场角逐的万科最终并没有现身。

　　据了解，长阳地块属居住、商业金融地块，土地面积50.5630万平方米，建设用地20.6891万平方米，规划建筑面积29.3778万平方米。

　　无独有偶，除了常营和长阳两个地块外，同一天，另外两个地块也受到冷遇，房山区拱辰商业金融地块与门头沟地块，也因竞买者仅有一家而未进行现场竞拍，便以底价匆匆收场。

　　土地市场的冷遇是否意味着土地市场的过热已经得到遏制，甚至会调头向下，业内人士的答案似乎存有异议。

　　“之所以万科在常营地块的叫价只有20多亿元，是因为这块地的公建面积占到了三分之二，而住宅用地只有三分之一。”万科副总裁毛大庆在现场接受媒体采访道出了个中原因。

　　记者也注意到，受冷遇的地块中的确多为以商业金融为主的地块。而实际上，住宅地块的热度并没有降下来。当天通州半壁店地块就是一个很好的明证。

　　最终，北京天旭运河房地产以28.2亿元竞得通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地，楼面价已接近每平方米11000元，而周边的房价也不过每平方米14000元，是名副其实的通州区域新“地王”。“该地块将推动北京通州地区楼价进入两万元时代。”北京华业地产副总经理陈云峰在接受本报记者采访时如是说。

　　宏调难度仍大

　　某专业机构的数据显示，2010年1月，北京总成交土地为26块地，总建筑面积为2823547平方米，总成交金额为132.46亿。平均楼面均价为4691.4元/平方米，溢价率为150.4%，其中居住类用地为4块。总建筑面积为673034平方米，总成交金额为89.55亿。楼面均价达到了13305.4元/平方米，溢价率更是高达140.7%。

　　而地价对房价的带动也显而易见。

　　中原三级市场研究部有关负责人透露，由于近期将推出大望京村、丰台桥南等区域地块，导致这些区域内有50%二手房业主进入观望期。“在2009年北京地王周围区域的房价普遍上涨要高于距离地王比较远的区域15%以上。”

　　北京地价及房价仍然存在很大的上涨压力，为此，相关部门也试图加以抑制。

　　2月23日，北京住建委、发改委等11部门联手推出系列楼市调控措施，以遏制房价过快上涨，其主要内容包括已过期的购房优惠政策一律停止执行，限外令恢复执行等等。

　　然而，在业内人士看来，这个“联合政策”似乎比较温和。

　　“政策温和。”北京中原三级市场研究部的有关负责人表示，除了第一条土地供应、第四条二套房首付比例4成，第五条营业税5年内差额外，其他几条基本变化不大，都为已经在市场执行的政策延续。“新政没有出现市场预判的更紧缩政策，对于房价也不会起到任何抑制作用。”

　　该负责人甚至指出，该“联合政策”第一条提出商品房土地供应将减少，在一定程度上减少了商品房的供应，对于本来存量住宅已经不足9万套的北京商品房市场，很难出现开发商降价的情况。

　　事实上，在2009年的宽松政策下，房价的全面上涨已给开发商带来了史无前例的充裕资金。此前，华远地产董事长任志强在接受本报记者采访时也指出，“由于去年的市场热销，开发商现在并不缺钱，即便货币政策收紧，仅去年未用完的银行授信和账上资金，也足够其度过2010年。”

　　“开发商缺地不缺钱”，任志强强调，这也似乎成为了行业共识。

　　此情此景，虎年第一拍住宅用地的热度依然为决策层再次发出了信号：在开发商资金相对充裕的情况下，再现“地王潮”也不是没有可能。