支撑力不再 3月楼市难以绝地反击

　　编者按： 春节期间楼市清淡，似乎广为人知，但冷到什么程度却有着不同的看法——同比与去年相同吗？环比下降了多少？是否到达了出现拐点的程度？各个机构的数据和看法不尽相同。但确有些人联想到了2009年年初的情形——成交量急剧萎缩，而价格滞涨，而后便是疯狂的绝

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　　春节过后的楼市仿佛又回到了2009年年初。一方面成交量巨幅萎缩，另一方面价格却依旧坚挺。今年3月的楼市是否还能重演2009年的绝地反击？

　　接受中国经济时报记者采访的业内人士认为，金融背景和行业形势均不支持房价的继续上涨和大幅反弹，2009年的楼市历史不会在2010年重演。

　　二手房已先行下探

　　二手房市场似乎总要比新房市场更早感受到楼市的冷热交替。

　　进入2010年，成交量锐减正成为楼市的主基调，其中以二手房最为显著。21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示，今年1月份，北京有21．2％楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长，另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。1月份北京二手住宅网签总量仅为12726套，环比跌幅高达67．59％，接近2009年初的水平。

　　类似的情况同样出现在上海和深圳。数据显示，1月份上海二手房成交量环比下降超过四成，深圳二手房成交量环比下降超过六成。

　　降幅还在不断被放大，1月后，北京、上海、深圳二手房成交量下滑的趋势仍未有大的改观，春节期间的成交量甚至回到了去年楼市最悲观的时期，深圳二手房成交量环比降幅达七成。

　　伴随着成交量的下挫，一些二手房业主的挂牌价开始松动，成交价环比下降。据21世纪不动产监测的数据，北京少数区域的成交价环比出现了5％左右的下滑。

　　“目前北京二手房市场许多地方已经出现房源滞销、房价滞涨的情况，而且在3月份以前好转可能性不大。”21世纪不动产分析师孟奇在接受本报记者采访时表示，这种形势要求二手房业主必须以降价让利，来换取成交量回升的空间。

　　孟奇提醒记者，从最近两轮短周期来看，2008年的楼市调整，是从二手房开始的，深圳是其中的先行城市；2009年的楼市反转，也是从二手房悄然发生，深圳、北京、上海是先行城市。

　　“二手房市场的波动必然会对一手房市场形成冲击，从以往的规律看，楼市调整总是从二手房市场开始，大概二至三个月后波及新房市场。”他说。

　　信贷形势不容乐观

　　春节前后的楼市正在不断承受着来自各方的压力，金融监管层短时期内频频收紧信贷。

　　2月12日，央行再次突然宣布，决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，这是央行短短1个月内第二次上调准备金率。今年1月12日央行已宣布上调存款准备金率0．5个百分点。

　　业内分析人士指出，两次上调存款准备金率，约冻结资金4000亿元，这不可避免地要对资金需求旺盛的房地产市场产生影响。

　　事实上，房地产信贷全面收缩已经显现。继中国银行宣布取消首套房利率7折优惠并上调至8．5折，首付须达到四成后，光大银行跟进，将调整后首套房利率的两个标准定为7．5折和8．5折，但执行7．5折利率时，贷款客户须付出至少四成的首付比例。

　　虽然其他几大银行尚未明确跟进，但记者采访到的多家中介机构和贷款居民均表示，他们获得银行贷款的难度增加，到款时间较之前放慢不少。

　　被收紧的并不限于买房人，开发商也是收紧的对象。北京地区一位不愿意透露姓名的小型开发商告诉记者，最近已很难从银行获得开发贷款了，即使拿到了额度也被大幅度削减。

　　孟奇认为，房地产开发商去年回笼了大批资金，足以支撑他们几个月的资金需求。但是，任何开发商都不可能坐吃山空，而必须有新的资金来源补充。如果2010年1至2月成交惨淡的形势延续到3月，有些中小开发商尤其是项目公司，就会挺不住。

　　3月难涨价　　

    二手房市场清淡，新房市场也是门庭冷落，深圳楼市首现“零成交”。

　　数据显示，春节期间的2月13日至2月18日，深圳未成交一套新房。在此之前的2008年春节，深圳新房成交36套；2009年春节成交20套。

　　这样的降幅超出了开发商的普遍预期，一些在售楼盘已经以打折或变相打折的方式降价，以回笼资金。

　　深圳当地媒体报道，溪山以低于周边房价的9000元／平方米入市，而定位高端的星河丹堤高层楼房也急降价四成。

　　“我能明显感觉到深圳的房子有降价的迹象，但是现在还只是一些户型比较大、位置不大好的楼盘，我想再等等看。”深圳市民张先生自从去年将手头的小户型房子出手后就一直在观望，他向记者表示，相比居民的购买力，未来深圳房价还有降价的空间。

　　事实上，新房市场正承受着来自二手房降价的压力，21世纪不动产深圳地区的一位门店经理告诉记者，他们的二手房挂牌价向下松动后，对周边拟售楼盘的定价已经产生了影响，有的楼盘比原来预测的定价每平方米低了几百元。

　　孟奇表示，开发商和二手房业主主动降价，以换取成交量的回升，是明智之举。假如3月过后房价仍在继续上涨，不排除决策层出台更加严厉调控政策的可能。“2008年的楼市调整，深圳有些楼盘价格降幅高达50％——这样的历史完全可能重复。”