30亿资金抢筹房地产板块 再融资重启命运各异

　　2月25日，一则证监会近期重新启动审核房地产上市公司再融资的消息引爆了整个房地产板块。当天，房地产板块全面开花，成为大盘强力反弹的领头羊。

　　“今天房地产股领涨，除了再融资重启消息影响之外，主要是房地产股票调整的幅度比较大。尽管政策预期还比较空，但地 产行业本身中长期还是看好的。而且，技术上调整空间也不大了，有超跌反弹要求。”万联证券副总裁黄晓坤表示。“经历了一系列利空的持续打击以后，不少主流地产股的估值水平只有15倍至18倍，已具备较强的吸引力。”

　　广州万隆统计数据表明，当天有30亿资金入市抢筹房地产板块。其中，净流入较大的房地产个股有：中体产业、万科A、正和股份、实达集团（600734.SH）、三木集团（000632.SZ）、世荣兆业（002016.SZ）、首开股份(600376.SH)、保利地产(600048.SH)。

　　超跌反弹行情

　　广州证券研究所策略分析师张广文指出，“房地产板块此前因连续的调控打压而跌跌不休，金融大盘股也受累进而在一定程度导致大盘的持续低迷，拟重启地产股再融资的消息对地产板块来说无疑是雪中送炭，地产板块的走强也是预料之中。”

　　从盘面来看，当天强势涨停的房地产公司多为小盘房产股。“小型房企情况相对简单，在再融资重启审核上占有优势。其强劲走势反映了市场预期。”万联证券房地产高级研究员黄鹏认为。

　　大成基金相关人士认为，多种原因促进了地产股的反弹，管理层再度放开地产公司再融资透露出呵护信号，舒缓了投资者对于未来政策前景的担忧，让市场对房地产行业的预期转好。另一方面，从2010年1月公布数据来看，房价涨幅大幅下降，说明政府地产调控政策显现了一定的效果，如果传言属实，预计严厉的调控政策可能阶段性告一段落。

　　其次，经济数据显示通胀低于预期，而市场前期对房产调控也作出了充分反应，也使该板块出现估值修复的契机。最后，房地产企业2010年盈利增长确定，股价有恢复向上的动力。

　　不过，长江证券一位不愿公开姓名的分析师坚称，目前房地产仍然是处于各个地方落实具体政策的阶段，各区域成交已实实在在受到影响。

　　与此同时，国土资源部对土地调控的影响从资本市场开始向银行间接融资蔓延。截至目前，中国银行业协会根据中国银监会有关监管要求，就房地产开发闲置土地处置情况发出风险提示。各家银行将面临重新核对其抵押品，是否存在开发闲置风险，一旦发现问题，就会取消掉原有贷款。

　　其认为，在成交维持低迷的阶段，纵然地产股业绩较为确定，但估值仍然很难得到提升，仍维持谨慎看法。“即便出现反弹，现在也不是一个最佳的投资时期，因为市场氛围不支持其持续上涨。”黄晓坤也强调，地产股目前尚不具备较大行情的政策基础和基本面基础（量价齐升）。

　　此前，基金业公布的2009年四季报显示，所有开放式基金第四季度持有的地产股占股票投资比重仅为4.38%，较三季度的6.53%下降2.15个百分点，成为减仓幅度最大的行业。保利地产、万科A、华侨城A等主流品种成为机构集中抛售的对象。今年1月份，主力资金仍在继续抛售地产板块，月累计资金净流出规模高达124亿元。

　　同时，有基金经理表示，房地产板块未来的投资机会，在于密切关注其跌出来的机会以及被错杀的龙头股。地产股尽管存在着政策预期的压制，但也存在着阶段性的交易机会。

　　再融资命运各异

　　据天相投顾称，目前已经提出再融资方案，并经过股东大会通过的房地产上市公司有35家。

　　WIND数据统计，以增发为例，2009年下半年仅有保利和金地等7家企业成功实施增发计划，其中3家为上半年获批7月集中发行。与此同时，2009年7月份以来有多达26家发布增发方案的房企还在“待批”。

　　截至2月25日收盘，仍有超过十家提出再融资的房地产公司股价低于增发价，其中，包括招商地产、苏宁环球、新湖中宝和万通地产等个股。

　　上述长江证券分析师称，即便是重启再融资，房企再融资命运届时必然会出现分化。相比之下，一些小规模公司获批的胜算反而会大些，而大公司因为拿地多，难免会有这样那样的问题。此外，有些房企业未增发就先破发了，其发行难度可想而知。

　　如正在等待证监会的增发批文的万通地产面临的问题就是，公司增发价比目前的市价还高。

　　2009年12月5日，万通地产公告，拟于2010年定向增发1.5亿股，筹集25亿元用于旗下四个地产项目。以此测算，每股增发价可能高达16元。不久前，该公司透露增发底价为10.5元。截至2月25日收盘，万通地产收盘价为9.58元，远远低于16元，也低于发行底价。

　　而招商地产的再融资获批前景更是渺茫。此前，一则南京国土资源局关于取消招商地产和九龙仓集团旗下子公司拍得的南京市一幅土地的竞得资格，并没收保证金的信息公告，让九龙仓集团与招商地产成为了市场关注的焦点。

　　近日，南京国土资源局文件称，九龙仓集团与招商局地产旗下两个子公司（瑞嘉投资实业和实创投资）于2007年12月6日竞得的南京市栖霞区仙林新区的一块土地，因未如期签订土地出让合同及缴纳任何款项，因此已遭取消竞得该土地的资格，并没收已交付的2.45亿港元竞买保证金。

　　尽管招商地产表示，国土部门收回G82地块，不会对公司2009年度以及未来的财务报表产生影响，也不会影响公司未来在南京地区的投资，但根据新的审核规则，房地产公司权益类再融资须增加国土资源部对募集资金投资项目所涉用地的审查。核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。如果项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况，那么权益类再融资的申请将不能通过审核。对照上述新规执行的话，招商地产再融资命运显然堪忧。

　　此外，为了提高再融资获批的胜算，有房企开始主动缩减定向增发募资额。如广宇集团1月16日披露，公司董事会决定调整定向增发方案，取消其中的使用不超过2亿元募集资金用于补充流动资金的项目。1月18日，华业地产再融资规模由20亿元下调至17亿元；1月19日，鼎立股份增发规模由5.55亿元下调至4.52亿元；1月20日，世茂股份也将20亿元的增发预案削减至17亿元。

　　“目前有了更为明确的限制。管理层对募集资金投向的要求是，不能单纯地用募集资金补充流动资金。”有投行人士表示。