华业地产调降再融资方案

　　看似了无关联，但是去年12月份由保利地产造就的北京最新地王的背后，却隐藏着一家默默无闻的中小型房地产上市公司的非公开募资之路。

　　1月18日，华业地产（600240.SH）刊登公告，修订了公司2009年8月11日首次公布的非公开增发募资方案，将原计划“不超过20亿元”的 募资金额，削减至17亿元，并且用途也做了更改，新募资计划所筹集资金的投向，将“全部用于房地产项目开发”。

　　需留意的是，华业地产去年8月11日的非公开增发方案，一直就被外界认为是对通州一地块“优孚二期”的志在必得。

　　2009年12月17日下午，保利地产经过120轮竞价，以30.4亿元竞得该地块，打败了原本就是这块地的一级开发商的华业地产。“这块地的一级开发商正是华业下属的全资子公司优孚地产。”中信建投房地产行业研究员王康表示。

　　提前了4个月的增发募资，显示华业地产对此地块的志在必得——而4个月后，不仅地块未得，房地产业所处的政策环境早已风云变幻。华业地产调降了数月前的募资方案，也许不再是对某一地块的觊觎，而更多的是对自身资金链角度的审视。

　　而在房地产业面临密集的政策调控的大环境下，整个业界的资金链危机隐忧能否通过绕道二级市场增发募资得以缓解，尚且存疑。

　　调降募资方案

　　此次华业地产公布的公司2009年非公开发行股票预案的修订公告，将原本计划募资20亿元的募资计划，调降至17亿元。

　　修订案中的募投项目，与前一次公告中并无太大改变，剩余募投项目依然是“大连玫瑰东方”和“北京通州自由小镇”，分别拟募投资金为4亿元和13亿元，而原方案中“其余3亿元拟用于补充流动资金”一项则被删减。

　　对于调降拟募资金额的缘由，华业地产董秘燕飞称“没有原因，也无法解释”，只是称董事会在授权范围内有权更改募集资金的使用方向。

　　而对于市场传言华业地产的真正目标，就是后来被造就为北京新地王的“优孚地块”，

　　公司董秘燕飞在采访中进行了否认，称募投方向已经公示，“就是这两个项目，不可能更改”。

　　燕飞认为，虽然公司没有竞得地王优孚二期地块，但现在应该要理性看待这个问题。“优孚地块的楼面地价太高，在目前的市场环境下，最终能卖到多少钱一平米，还是值得商榷的一件事！”

　　公告介绍，其中大连玫瑰东方项目总投资为10.43亿元，预计可实现销售额12.88亿元，实现税后利润1.2亿元，投资净利润率为11.55%，项目目前已完成投资6.21亿元，主要用于土地款和前期费用的支出；北京通州自由小镇项目，项目总投资为49.16亿元，预计可实现销售额72.53亿元，实现税后利润10.58亿元，投资净利润21.52%。

　　中原证券研究所房地产行业分析师吴剑雄认为，定向增发有利于公司进一步做大做强主业，提升行业竞争力，但是增发“也摊薄了公司业绩”，“若以3亿股上限计算，则公司增发后的股本达到了9.45亿股，业绩摊薄约32%。”另外，修订案中增发数量和定价，依然沿用去年8月份的方案，即“非公开发行股份数量不超过3亿股（含3亿股），发行价格不低于7.26元/股”。截至18日收盘，华业地产股价为8.26元，略高于去年8月11日方案公布时的7.65元收盘价。

　　资金链隐忧

　　华业地产在房地产业界规模较小，公司现有货币资金4.44亿元，资产负债率为63.44%（截至2009年9月30日数据），公司货币现金较少，同时土地储备在去年7月份时近150万平方米。

　　一位要求匿名、最近曾与公司法人代表徐红做过调研的某券商研究员称，“在买通州小镇项目地皮的时候，公司的资金面还是很好的，当时的地块是协议转让，合同签订之后，公司方面很快就把款项支付完毕了。但是现在的资金状况就很难预计了。”

　　“有一点可以肯定的是，公司现金状况确实要依赖于此次非公开增发的项目，如果增发方案不能通过，肯定要对公司产生资金压力。”

　　不过这一点遭到了董秘燕飞的否认，其称公司目前“不存在任何资金上的问题”。

　　至于修改后的募资方案能否通过，该研究员认为“问题不大”，因为“现在在投的项目都卖得很好。”

　　不过中信建投房地产行业研究员王康认为，根据现在的政策环境和资本市场大市，虽然国家并没有明确的针对房地产上市公司再融资的限制规定，“但是最近一段时间里，地产企业增发方案顺利过会的数量变得很少，最近我听到有几家地产公司的增发已经上会，但是还在审批的过程中，能否成功的几率不好估计。”

　　上述匿名的研究员也认为，“现在项目获批减少，这是现实的现象，主要还是要看公司的资质，募投项目的可行性赢利性。”

　　而无论政策环境如何变化，对华业地产而言，两位研究员都认为，“华业地产的后续开发，必须通过资本市场来运作，毕竟通州是个很大的项目！”