来源：经济观察网
经济观察报 记者 陈文雅 周亚玲 张宝全回去了，冯仑也回去了。
20年后的海南，再度成为一块热土，眼前的场景似曾相识，但又遥远而陌生。当年的烂尾楼早已破败不堪，而不远处新的工程正在如火如荼地建设。那些早年混迹海南淘金的默默无闻的年轻人，经过20年的商场
冯仑喜欢说：“守正出奇”。
重返海南，正如他自己所言，有“守正”的一面，也有“出奇”的一面。
一
冯仑年前刚从三亚回来，带着一脸兴奋。他说，这次去海南是为了推进2009年和中体产业在三亚签的奥林匹克湾项目，并非特意考察海南房地产市场。目前该项目已经成为海南省委省政府确定的重点项目之一，省长罗保铭1月25日在海南省四届人大三次会议上作政府工作报告，谈及2010年海南省政府要重点抓的几项工作，其中就有“争取三亚奥林匹克湾项目开工”。
按照原定计划，该项目开工日期在2010年8月8日，选取这个日子无疑是为了突出项目的“奥林匹克”主题。这一项目万通持股44%，中体产业持股46%%，但万通的股份没有体现在项目名称和品牌中。而偏体育概念的旅游地产项目也和万通地产以前所开发的产品线有很大区别。这无疑是冯仑“出奇”的一面。
冯仑一向善出奇招，之前的做定制房屋，抑或跑到纽约租下世贸中心做“中国中心”，是很多开发商想都不敢想的。如果从万通地产母公司万通实业的业务范围来看，此次的“奇招”还不算太奇特。万通实业的业务囊括了住宅开发、工业园区开发、房地产和基础设施投资基金管理、商业零售管理、物业管理、经济型酒店、资产管理，其中包括了“中国中心”和“前门23号”这两个特殊的项目。此番进军旅游地产，也是万通实业通过旗下住宅开发子公司万通地产进行多元化尝试的步履之一。
天天把“海南教训”挂在嘴边的冯仑，为何选择了在2009年海南房地产市场已经炒得很热的情况下，挤进去再添一把火？
冯仑否认这是因为他的海南情结，他说，“生意就是生意，我们做这个项目纯粹是看好它的投资回报。”这是冯仑“守正”的一面，无论何种方式的创新，最后要归结到做企业的本分上来。
在冯仑眼里，现在和20年前的海南房地产市场完全已经不是一个数量级的了。
“当时唯一直接能交易的就是宗地，基本上很少交易房子。我们在海口和三亚都倒过地，挣过钱。挣的第一桶金是海口8栋别墅，我和王功权几个兄弟先从这个银行借了500万，再从别的地方又借了1300万，我们给装修了一下，倒手挣了300万。后来倒的大部分都是土地。”
这就是冯仑对海南上一轮房地产泡沫的真实描述。
一些有梦想但在内地又缺乏渠道来实现的人，凭着一腔热情和勤奋去海南闯荡。“当时的房地产市场还不是真正的房地产，就是炒地。谁都没有运作经验，房地产，有谁真搞过啊？全是福利分房，没有真正的房地产需求和市场。所以大家都是皮包公司在空转。” 冯仑说。
而这些人来海南的原因很简单，是因为借着特区的优势，注册公司既便宜又方便，当时在大陆想花1块钱注册公司是不可想象的，公司的开设，运营成本都很高。
在1992年底到1993年上半年半年间，土地价格先是飚涨，后来又跳水。“就像玩击鼓传花，最后一个人倒霉。后来是因为信贷一下子收紧了，地下钱庄的钱也出不来了，泡沫很快破碎。我们的好几块地也被套住，砸手里头了，还贷还了好多年。”冯仑说。
而现在的海南，今非昔比。
虽然冯仑也觉得海南目前的房价有虚高的泡沫，但对海南楼市的前景还是长期看好，“海南房地产业还是有很多利好，会激发旅游地产的开发热情。”他说。
海南已然成为大资本和大地产商的舞台，用冯仑的话说，“不管是民企还是国企都有进驻，而且是国内数一数二的企业，不像以前都是些皮包公司。”有的在那里已经扎根多年，对休闲地产、度假产品也都积累了丰富的开发经验，不像以前只知道炒地。
“像张宝全最早也去海南淘过金，他回海南比我早，几年前就在那开发了红树林酒店，现在运作经验也有了，人脉也有了。”冯仑说。
二
张宝全一开始并没有想过以后会走上经商之路，他自称1992年去海南，是因为自己在电影学院受到了挫折，根本原因是没有钱就拍不成片子。
“当时中国也是一切都在向钱看，在一个万元户和一个导演之间，令大家双眼放出光芒的一定是万元户。我当时赚钱其实也没有多大的目标，也就是50万，因为拍一部电影大约要50万到100万就够了。” 张宝全说。
张宝全先到了深圳，他在深圳的大街上走，不是盯着人看而是盯着地上看，专门看人的脚。他发现所有的脚上都穿着名牌皮鞋，意识到这里已经发展得很成熟了，要找新的机会比较难，于是他又去了海南。
“到海南一看，好多脚上都是草鞋，还有光脚的，所以觉得这个地方还有机会。”张宝全说。在海南，大家都做房地产，但盖房子的很少，炒地的很多，因为海南没什么需求，需求都是投资客。
张宝全初到海南，资金很紧张，“一些金融机构也跑到海南做房地产，当时就有一个机构慕名来找我，托我办一个二级房地产开发公司，我一星期就办完了，他们觉得我很能干。后来他们很认真地和我谈联合开发的事情，我答应了。他们的优势就是融资，我的长项是经营，所以也算强强联合，那两年赚了些钱，但只是资产，不是现金。”
1992年底，张宝全注册了公司。1993年6月，随着国家金融调控，海南泡沫破灭。“这半年多非常重要，也就这半年给中国的地产行业上了一堂‘什么是市场’的课，你可以看到一个人是怎么暴富的，”张宝全说，“我们心态好的原因，就是在海南经历过很多。比如当时一个人拿了一块地，每天都涨，赚了几千万。然后再拿地就会很大风险，一旦金融调控，土地和房价就掉了一半，一个月后资产可能就成负数。”
比起冯仑，张宝全重返海南之旅走得更远。
全国商业经营性用地实行招拍挂制度后，张宝全决计不再做传统的房地产开发模式，即便赚钱也不做。
很多经验是他1992年首次前往海南闯荡的过程中积累起来的。“在北京的战场上也用得着海南的经验，这也对我们的成功起了很大作用。”张宝全说。他1992年和1993年初闯海南的两年间，小心谨慎的做法很大程度上帮了他，“有点钱赚，赚了就跑。我们出来就遇到了经济的最低潮，但我们挣扎过来了，我们后来做的很保守也和这个有关，别人后来都是疯狂拿地疯狂上市，但我们不敢。”
“海棠湾和三亚湾那两块地，从我知道信息到拿下来，不到一个月。”张宝全说。三亚湾400多亩的会展酒店地块招标时，大家都想要住宅地块，没人要会展和酒店，只有张宝全偏偏不要住宅，所以投标时一下就投到了。
他认为，国内度假市场刚刚形成，并且市场非常巨大，而就成本而言，在中国任何一个城市，地价最贵的是住宅、然后是商业、写字楼，最便宜的是工业用地，其次是酒店用地，酒店用地比住宅要低很多，大概只有住宅用地的五分之一或七分之一。
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