来源：《新世纪》-财新网
作者：李慎
如果土地规划和供应的详细计划、步骤总是秘而不宣，市场就依然是一头雾水，开发商抢地行为也难以遏止
地来了
2010年2月24日，北京市土地整理储备中心（下称土地中心）迎来了“虎年第一拍”。
北京市土地中心网站数据显示，2010年2月22日至3月3日，北京市将有22宗土地集中入市，出让方式有公开招标、挂牌、“暗标”，其中10宗土地为居住用地。备受关注的“中服地块”，也将于3月8日结束报价进行公开拍卖。
多块土地集中入市似乎显示了北京今年加大土地供应的决心。在2009年12月28日召开的“北京市2010年土地储备开发和土地市场供应情况通报会”上，北京市政府高调宣布了2010年土地出让的宏伟目标——计划供应住宅用地不少于2500万公顷，可建成房屋的规划建筑面积不少于3000万公顷，保障性住房面积更是占到了50％以上。
在房地产价格飙升的2009年，北京市全年推出的住宅用地仅为1072公顷。2010年北京大剂量供地的背后，显然包含了平抑房价的愿望。但这一巨额供地计划能否完成，市场仍不无疑惑，从过往的供地情况看，完不成供地计划更像是一种常态，北京推地2500公顷的计划，显然对土地储备和运营的执行机构——北京市土地中心的推地能力提出了挑战。很多市场人士则直言，如果政府对于土地规划和供应的详细计划、步骤总是秘而不宣或语焉不详，仅靠宣布增加土地供应，很难遏止开发商拿地的冲动，亦很难实现调控初衷。
谁解供地难
2010年农历新年，中国的房地产及相关行业集体度过了一个舒坦的春节假期。地方的土地出让金收入达到历史最高点，开发商的账面资金从未如此充裕，一些中介机构则不理会客户的买房电话，组团去温暖的南方旅游度假。
翻过牛年，中国的房地产不愿放弃高增长的神话，迅速自觉地爬上了虎背。作为房地产产业链的第一环，土地市场的升温往往预示了整个产业几何级数般的增长。但当民意汹涌、高房价已成为“不能承受之重”时，开发商纷纷将责任推给政府，认为土地供应不足是房价高企的本源。
“于是，2010年各地政府都加大了土地供应。”万科（000002.SZ）副总裁、北京万科总经理毛大庆2月24日接受本刊记者采访时表示，“如果这些地都供出来了，肯定够，关键问题是政府能否完成供地目标。”
北京市国土局网站数据显示，2009年北京市土地供应总量约6000公顷，超过了全年5700公顷的计划量；其中住宅用地供应约1523公顷，亦超过了1300公顷的计划供地量。2008年北京市土地供应总量约4634公顷，完成全年计划的76％；住宅用地供应约863公顷，完成计划的51％。
从2003年以来的供地情况看，除了市场极好的2007年和2009年，其余年份的实际供地数量与计划均相差约四成至五成。
北京市政府提出的巨额供地计划能否完成尚需打一个问号，但在一些开发商看来，这些巨额供地计划的推出，本身就含有引导土地市场预期的意味。
中海地产（00688.HK）一位前高管向本刊记者表示，依照北京市往年的土地供应完成情况和出让经验来看，当大部分开发商都认为2500公顷的供应目标圆满完成的几率很低时，政府企图影响预期的愿望就破灭了。接受本刊记者采访的几位大型开发商人士亦同意这种看法。他们认为，2010年房地产行业政策的收紧信号越发明显，市场可能难以如2009年般猛涨，加之土地的入市受到城市规划和拆迁等问题限制，北京市2010年推地2500公顷的计划或难以完成。
在市场人士看来，在中国的土地市场中，土地供应的增加，并不一定意味着地价的回归。
“如果政府不明确城市的整体规划，不公开推地的详细计划步骤，包括位置用途面积金额等信息，市场仍然一头雾水，仍旧会有很多人热情地参与到抢地运动中。”中原地产土地市场研究员刘渊表示。他认为，开发商的囤地行为猖獗，最后被收回的只是凤毛麟角，惩罚的力度也十分轻微。如果不解决囤地的问题，政府在土地出让方面的努力始终无法改变房价飙升的现状。
要平抑房价，毛大庆认为，加大土地供应的同时还需解决另一个矛盾，即城市的整体规划和合理计算的承载量。
“如果卖了很多地，收了合理的地价，这很正常；但如果地卖得不多，但钱收了很多，这就不对了。这里面有一个潜在的问题，就是透支了土地未来的增长空间。2009年的情况就是透支了土地未来的价值。”
“虽然目前仍难以公开城市整体规划和土地入市的详细计划，但政府在提高土地供应效率上也做了其他方面的努力。如2月24日首尝不设评标委员会的‘暗标’土地竞价模式。”北京市土地中心副主任王兵2月24日对本刊记者表示。
所谓“暗标”，是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，方案最好或价格最高者得到土地。土地中心希望，这一做法能够减少土地出让过程中开发商对垒飙价，导致“地王”频出的现状。
首次以“暗标”方式出让的土地，为北京市朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A001-A-005地块，位于北京市朝阳区常营乡，规划建筑面积46.29万平方米。龙湖地产（00960.HK）全资子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元夺标，超过招标底价1.6倍。
对于“暗标”竞价的方法，毛大庆认为，这是对开发商真正实力的考察，也有助于开发商在拿地方面回归理性。
保障性住房如何保
各界更关心的是，这2500万公顷的土地中，到底有多少、哪些是保障性住房供地？但是，这个问题回答起来并不容易。
2009年房价的飙升，使中央和地方政府承受了民生问责的强大压力，而保障房建设的推进，似乎成为了政策的一个突破口，得到各地方政府的大声响应。其实，中国政府提出要推进保障房建设由来已久，但碍于资金配套难以落实、保障标准和覆盖面制定不合理、地方政府执行不力等诸多因素，保障房建设落实情况一直不容客观。到2010年，“加快推进保障房建设”的呼声已越发清晰明确。
保障房建设的加快推进，首先体现在土地供应层面。在1月21日召开的“北京市保障性住房建设情况发布会”上，北京市住房和城乡建设委员会副主任王成国重申了北京市市长郭金龙提出的两个50％以上，其中一个便是：自住型、改善型等各类政策性住房用地供给超过1250万公顷，占住宅供应总量的50％以上。北京市土地中心副主任王兵透露，即将推出的这些保障性住房用地几乎位于北京市各个郊区的新城，以及新建地铁沿线。
上海市市长韩正也明确表态，要把住房保障作为民生工作的重点，并提出2010年开工建设的保障性住房面积要达到上海市总开工建设住房面积的60％以上。
开发商则积极响应政府建设保障房的政策，“商品房一定是资产，但保障性住房应该是公共资源，这两方面应该泾渭分明地分开；而且，政策房供地的增加并不会压缩商品房的供地空间。”金融街（000402.SZ）一位参与2月24日土地竞标的人士向本刊记者表示。
“原先我们就老也分不清楚，现在有一些要分清楚的意思，但从既有政策上看仍旧不甚明确，还需要出台更加明确具体的执行细则。”高策顾问董事长李国平向本刊记者表示。
但在中原地产研究员刘渊看来，保障房建设的口号或将又是一句空话，“在配套资金难以落实、地方政府土地财政这些老问题没有解决的情况下，保障性住房建设只是不切实际的空喊。”
按照2009年北京市土地出让情况，只有很小一部分土地在招标文件中即注明用于建设保障性住房。其余的保障性住房建设用地，均是在基本建成后才能明确用于保障性住房。
除了在土地规划和土地入市阶段就明确规定用于建设保障性住房，保障房覆盖面的制定也是亟待解决的问题。“科学制定覆盖面源于北京市政府对未来人口数量的规划，目前制定的保障面需要扩大，保障的结构和方式要改变。此外，千万不能以卖为主，要制定以租为主的保障，因为租的方式可以让保障房资源流动起来，避免公共资源被占用。”毛大庆表示。
北京土地市场在春节过后迎来多幅地块集中入市，引人关注的“中服地块”将在3月8日结束报价后进行公开拍卖。针对“中服地块”竞拍主体资质限制的质疑，2月9日，北京国土资源局土地储备中心副主任叶向中不得不对外解释。
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