不囤地不捂盘 万科销售要做800亿元

　　国内首个年销售收入破600亿元的房企之冠，被万科揽下。

　　3月1日，万科发布2009年年报显示，去年万科共实现销售收入634.2亿元，较上年增长32.5%，使其成为国内第一个销售额突破600亿元的房企，并再次蝉联全球住宅销售冠军。万科总裁郁亮表示，预计2010年万科销售收入 将增加25%－30%。若真实现，万科2010年销售收入将达到792亿－824亿元。

　　数据显示，万科全年归属上市公司股东净利润为53.3亿元，较上年大增32.3%。董事会建议2009年末期股息为每十股派送0.7元现金股息，较2008年每十股派送0.5元现金股息略有上升。每股盈利亦由2008年的0.37元升至0.48元，按3月1日万科A股收盘价算，市盈率约为19.7倍。

　　然而，由于房地产企业销售确认的滞后，万科2009年实现的结算收入为455.4亿元，总营业收入460亿元，均较上年增长约19%。

　　与2009年销售形势一片大好相反，万科2009年实现毛利120亿元，其中毛利率为26%，较上年下降6%。郁亮表示，“由于房地产结算滞后性，结算毛利率下降主要体现2008年调整期内的价格下滑。”

　　据悉，万科2009年实现销售面积663.6万平方米，销售收入为634.2亿元，对应每平方米销售价格为9557元；而万科2009年实现结算605.2万平方米，结算收入为455.4亿元，对应每平方米结算价格为7525元。

　　值得注意的是，毛利率的下降并没有给万科净利润造成大影响。万科管理层表示，这是因为所得税减少和成本优化抵消了毛利下降的影响。万科2009年所得税较上年下降22%，王文金给出的理由是，“所得税由企业所得税和土地增值税两项构成，而土地增值税则与项目获利水平有很大关联，项目毛利率降低也必然导致土地增值税减少。”

　　另外，万科在2009年也勒紧了腰带，其实现了2009年初定下的管理费用和销售费用占营业收入比例较2008年下降20%的成本优化目标，此举料可为万科节省费用约7亿元。2008年这两项费用总和约为34亿元。

　　当日，郁亮再一次强调了万科“不拿地王”的策略，但是，另一拿地策略也浮出水面，与其他房企合作拿地似乎成了万科增加土储的主要思路。

　　2月26日，万科刚与招商地产合作以17.16亿元拍得上海松江区广富林2-4号地块，而这种合作形式所拍得土地占万科2009年新增项目的2/3。

　　数据显示，截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

　　据悉，万科2009年销售的产品86%为每套面积低于144平方米的主流住宅。郁亮表示，未来不会改变主流住宅的市场定位，他认为过去一年住宅地产复苏超过商业地产。“受2009年土地供应加大、开工计划增加和政府打击囤地行动等因素影响，2010年的房价走势将趋于平稳。以万科为例，预期2010年新开工面积为855万平方米，较2009年增加52.5%。”郁亮表示。（本报记者郑小伶对本文亦有贡献）