中坤地产：远离“地王”的另类生意

　　对于“地王”，中坤投资集团董事长黄怒波一连用了三个“更”来形容他的不屑。“市场上总有比你更鲁莽的，总有比你更有钱的，总有比你更不要命的，我为什么要跟这些人争抢那些有限的资源呢？”

　　在8·31土地大限悄然降临之际，黄怒波就觉察到了土地供应制度的“诸侯

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　　“大钟寺我是六年前做的。当时拿下什么地，是什么用途，就做什么用，那块地是农村集贸用地，只能做商业，虽然开业晚，但是回头看反而更好。原来也卖了一些，2万元/平方米。熬到现在，发现北京的商业空间越来越小，这个位置就很重要了。现在可以卖5万元/平方米，未来卖10万元/平方米也正常，这个项目建筑面积是43万平方米，是多少钱？”黄怒波说。

　　黄怒波在“8·31”大限之前，选择了商业地产和度假地产，这个版图竟蔚然成型。

　　别人不要的土地

　　2004年之后，中坤投资集团通过招拍挂主要拿的是度假地产的土地，还是别人不要的度假地产土地。“安徽桐城的土地，几十万元一亩，周边都是百万元一亩了。黄山有几千亩土地，当时1万元一亩。但现在地价超过50万元一亩。”黄怒波介绍。

　　这种通过“不完全竞争”获得土地的思路和能力，同黄怒波多年来官员、诗人和商人多重身份叠加的生活经历密不可分。20世纪80年代，黄怒波大学毕业后，进入中共中央宣传部工作了10年，1990年转到建设部中国市长协会工作，1995年黄怒波成立中坤投资集团。

　　1996年上中欧商学院EMBA课程之前，黄怒波凭借的是胆识和部委的资源，1995年和北京印刷三厂合作改造了一个办公楼，随后到宜昌去做地产，利用现金流在山西经营两家三星级酒店。

　　广为流传的“第一桶金”还是和其EMBA同学、远洋地产总裁李明合作开发的北京都市网景项目，黄怒波出地，李明出钱，“土地是协议出让的，很便宜，但房价超过了6000元/平方米。”这个项目为黄怒波带来了超过5000万元的收益。

　　20世纪90年代末，黄怒波投入1000万元，买下大兴的美亚学校，但1999年公立学校的扩招稀释了民办学校的收益。2000年，中坤投资集团与中国网球协会、中国市长协会联合创办中国网球学校，虽然改弦更张后的学校并不赚钱，但这块位于大兴区庞各庄，面积200亩的土地，土地的溢价已与当年的1000万元投入有了天壤之别。黄怒波透露，2010年，在中坤投资集团持有的网球学校原址上将建成商业综合体项目中坤国际广场，一期项目面积为60万平方米，总面积为200万平方米。

　　住宅开发、投资酒店、开办学校是黄怒波在1990年代突围的多个角度，但对其影响最为深远的莫过于1997年的皖南宏村的旅游开发和文化保护项目，最初一笔400万元的投资不仅仅是为诗人的情怀埋单，它渐渐引导着中坤投资集团避开了和大型房地产企业的正面交锋，以较少的代价赢得长期持有的资本。

　　“宏村”古村落，2009年的门票收入已近1亿元。门票收入的大幅跃升也致使中坤投资集团不得不和当地政府、老百姓进行利益再分配，给当地政府的比例从5%提升到40%。“应该说跟政府、村民已经形成一个盈利的共赢的模式，所以现在就没什么阻力。”黄怒波说。

　　双赢游戏

　　“下一步住宅市场的利润会越来越少，稍微政策一变，资金链就断。土地越来越贵，房价越来越贵，利润空间也小。”黄怒波认为，持有商业地产和度假地产将是民营地产企业新的发展空间。

　　但持有商业将沉淀大量现金，即使是实力强劲的大型房地产企业也面临巨大的流动性压力，这也是万科、中海等专业地产公司一直没有步入商业地产领域的原因。虽然商业项目，地方政府会给予更多的优惠与扶持，但对于大型住宅开发商而言，地方政府这些减免土地出让金、负责拆迁的付出，显然难以与住宅开发商期望的回报相符。

　　黄怒波没有锳到住宅规模开发的洪流中去，而是充分利用了地方政府对于商业、旅游等大幅提升政绩形象的预期，以及地方政府对于附着于土地之上的文化旅游资源的整合能力。

　　中坤投资集团位于安徽桐城的孔城老街保护项目的动迁过程中，桐城市孔城老街保护建设指挥部公布的 《孔城老街保护建设政策问答》，这样描述：“根据市政府与中坤的协议精神，老街的房屋由政府收购后，再优惠售给中坤，所以和居民签订动迁协议的是受桐城市孔城老街保护建设指挥部委托的孔城镇人民政府”。显然地方政府的支持，使得黄很大程度减少了来自方方面面的麻烦，而宏村门票收入的提升，以及中坤现金流的正向循环使得黄怒波提升了旅游投入的决心。来自商业以及旅游项目的现金收入虽不丰厚，但却稳定。

　　对于上市和REITs，中坤投资集团的态度也在四五年间发生了转变。2006年，黄怒波在接受媒体采访时表示：“中坤2007年一定要到纽约上市，在香港也要拿一个产品上市，在新加坡或者英国也要有一个产品上市，这些上市在三年内都要完成。这样一方面解决高管利益变现，另一方面就是提高中坤品牌的国际地位和知名度。”

　　但在2010年接受本报记者采访时，黄怒波否认了有REITs和上市的计划，他表示：“我不做股权投资。不会上网。不懂股票。不懂高科技。对拿钱不懂。对拿钱赚钱不敢兴趣。我做的每个项目都有个理想。”

　　2009年下半年，内地房地产企业在香港资本市场成功IPO后，普遍出现跌破发行价的尴尬场景，资本游戏的两面性显而易见，它可以给你送上金钱，但同时它索要的回报也同样刚性十足。一旦你表现不佳、没钱买地、滚动速度放慢，漫天的批评会驱逐企业人走上 “为资本打工”的不归途。

　　黄怒波的羽翼伸向了大洋彼岸的牧场。2008年，值美国房屋净值评估下降之际，中坤投资集团以160万美元的低价收购了位于纳什威尔一个占地6000多亩牧场。黄怒波表示，该项目也已经得到银行资金支持，将作为一个综合旅游度假项目出现。

　　2010年，在日本北海道，黄怒波亦着手收购一个度假村。该度假村上一任业主以7亿日元获得，中坤可能以2亿日元取得该项目。目前，该项目的谈判也已经进入最后阶段。