房地产市场不确定性大增 地王火爆因强大资本支持

　　核心提示：2009年楼市强劲反弹导致房价高位盘整，为今年的政策调控埋下隐患，预计今年内地房地产市场的不确定性大大加大，市场的波动性较大，“挑战大于机会”。

　　当房价和地价成为众矢之的，作为央企地产龙头的中国海外（00688.HK）公布的09年业绩，就更为引人关注。

　　3月18日，中国海外公布的业绩一如市场预期的理想，2009年全年的股东摊占纯利上升了48％至74.7亿港元。其中，内地房地产的销售额达469.6亿港元，同比增加81%，销售面积则增加76%至476万平方米。

　　当天，中国海外主席孔庆平一方面谨慎地表示，2009年楼市强劲反弹导致房价高位盘整，为今年的政策调控埋下隐患，预计今年内地房地产市场的不确定性大大加大，市场的波动性较大，“挑战多于机会”。另一方面，他却又乐观表示，中国海外今年的销售面积目标不少于480万平方米，与去年的销售量相当，而且今年中国海外的销售均价将比去年每平米1万元的价格要高。

　　中国海外曾在去年9月10日以70.06亿元的总价拿下上海长风两幅地块，刷新了当时的“地王”记录。直面市场对央企“地王”频出的质疑，孔庆平解释说，其实去年收购的上海地块只是总价高，平均楼面地价为每平方米2100至2200元，价格并不算高。

　　“国进民退”之辩

　　今年3月15日，远洋地产、中信地产等大型央企在北京的土地拍卖中再度祭出新地王。

　　高盛证券18日发表研究报告指出，对于这次的拍地结果感到出奇，不仅因为价格高，而且三幅地王都是被有国企背景的发展商购得，而且在竞拍的过程中其他国企或政府相关实体也进行了激烈竞争。由此看来，似乎政府的紧缩措施并不奏效，看不到非地产相关的国企离开房地产行业的迹象。

　　同为央企，孔庆平解释说，“"国进民退"和央企拿地的问题是从2009年出现的，中国的地产市场完全市场化，拍地是各个企业根据本身策略而决定，出现地王，是由于去年发展商拥有充足的资金，而各地的土地供应又不足造成的。”

　　3月10日，国土资源部发布19条土地调控新政，规定开发商竞买的保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等。国土资源部还表示，今后在土地出让“招拍挂”中将适当增加招标方式，抑制土地价格过快上涨。孔庆平表示，今年内地的土地供应量会增加，而土地市场也会趋于理性。

　　不过，建银国际分析师王韧对本报记者表示，这些调控措施提高了土地竞买的门槛，从另一个角度讲，或许是变相增加了国企竞拍土地的实力。而且，去年的销售火爆使各大发展商手中有钱而土地不多，对于地块的投资冲动难以遏制。

　　去年，中国海外购入12块地，新增土地的可供发展楼面面积为1210万平方米。截至去年底，中国海外在内地20个城市以及港澳土地储备楼面面积增加23%至3055万平方米，可满足未来4－5年的开发需要。核心提示：2009年楼市强劲反弹导致房价高位盘整，为今年的政策调控埋下隐患，预计今年内地房地产市场的不确定性大大加大，市场的波动性较大，“挑战大于机会”。

　　2010年中国海外计划进入3至4个新城市，新增土地可发展楼面面积不低于600万平方米。今年初至今，中国海外已经在8个城市购入9块土地，可供开发的楼面面积为260万平方米。而刚收购的蚬壳工业（00081.HK）也为其带来190万平方米的土地，分布于北京、广州、呼和浩特、贵州及桂林等城市。

　　孔庆平表示，未来将继续保持蚬壳的上市地位，并将从区域上划分中海外与蚬壳的定位，避免竞争。

　　今年售楼均价高于去年

　　孔庆平在记者会上透露，今年中国海外的资本开支为545亿港元，其中144亿港元用于支付地价，116亿港元用于新增土地，285亿港元用于现有项目的开发。

　　出手阔绰皆因有强大资本支持。一方面去年销售收入大增，另一方面，控股股东中国建筑在去年7月29日于A股上市，集资超过550亿港元。在去年底，考虑到中国海外投地的资金需求，控股公司提供了约85.0亿元的短期财务支持。因此，中国海外的股东资金从08年底的332.2亿港元增加到09年底的420.9亿港元，净负债水平从2008年年底的46.8%下跌至2009年底的22.4%。

　　孔庆平认为，长远而言，内地的房地产市场仍有发展空间，虽然会受到政策的影响而出现波动，但楼价会趋向理性，相信一、二线城市方面，只要政策保持稳定，也会有稳定及健康发展。

　　中国海外今年的销售面积目标不少于480万平方米，与去年的销售量相当，而且今年中国海外的销售均价将比去年每平米1万元的价格要高。而今年1月和2月，中国海外累计实现房地产销售额68.8亿港元，同比增长115.5%，累计实现销售面积50.9万平方米，同比增长了36.4%。