来源：理财周报
作者：江勋
上周，理财周报明确提出地产牛皮市一说，牛皮市的形成有诸多原因，这些原因同样必然促使地产行业的游戏规则发生变化。
实际上，自从2009年3月，做万科与保利地产的系列报道之时，即已明确感知，地产的游戏方式必将发生巨大变化，当时我们写到，万科2008年的遭遇
2010年，是地产行业的商业模式元年。以万科表态进入商业地产为标志。但是，目前尚没有任何一家媒体或者机构，全面深入地探究地产公司的盈利模式问题。
2010年，地产商业模式元年。靠圈钱圈地吃上涨房价的大锅饭模式正在过时。商业模式必将成为未来10年行业分化的最重要杠杆。
都是一个模式：吃房价的利润
在2008年和2009年，理财周报仔细研究了主流地产商所走的路线，以解释他们如此不同的命运。
比如，保利地产与万科的区别在于，万科主要走城乡接合部的路线，建设专业住宅，而保利地产多介入市区，拿好地，房子增值空间比万科大。而碧桂园的路线则是比万科更加郊区化，盘子做得更大，卖得更快更便宜。富力地产学习香港模式，走商业地产，但是比重畸高，以致于资金周转不畅。招商地产精耕细作，追求高利润，牺牲周转率……
但是当2009年房价和地价腾飞的时候，我们猛回头发现：哪有那么多模式，都是一个模式。
1998年至今，中国房地产获得了长足的繁荣，但繁荣的模式主要就是一种，而万科将此种模式以年复合增长率30%的业绩发挥到了极致。大部分地产商都成为万科的学生：主攻住宅、快速滚动、高效率融资、大量圈地、迅速做大做强。
开发商包揽了土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节，并从中获取土地开发的利润。这是一种粗放的、雷同的生存方式。这是粗放、雷动的住房需求决定的。
这一模式的核心是：围绕土地的快速运营。其实质是以土地的持续增值，即房价上涨博取利润。这10年住宅地产的大放异彩和地产商的快速成长，是因为城市化的飞跃。是人口的红利。
当我们检索A股上市公司前30大地产股的盈利结构时，这一命题会自然浮现。
你认为地产是一生金股吗？
很多人认为，万科是值得持有一生的金股。这在理论上似乎也很难成立，甚至任何地产商都有可能成不了。这是地产行业的属性决定的，现在韩国就已经没有一家真正意义上的房地产开发上市公司。如果美国没有移民支撑，恐怕也难以为继。
总有一天人类的住宅需求会过剩的，尤其在中国，计划生育的实施会对地产行情形成相当大的冲击，这和中国高校漫天扩张，而总有一天要成堆破产是一个道理。
如果真有那么一天，我们只能见到的地产商将会是什么样子？他们可能是中介服务、投资基金、商业地产。学名叫做服务商、投资商、运营商。一系列没有商业模式，没有存在意义，没有资本回报的开发商将要退出、破产、被兼并。在我们有生之年就能看到。
2010年，已经开始了。而今年的开始，却并非全系市场的结果，而直接是中国特色力量所导致，这是我们区别于大众的最重要观点。那就是，我们的国家特殊社会逻辑，正在形成对市场规律的强烈扰动，我们国家的地产商业模式会走出中国式的变种，无论是美国模式还是香港模式，在中国大陆可能都是不适用。
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