来源：理财周报
作者：董兰兰
在3月10日金地的年报推介会上，其董事长凌克明确提出要朝地产金融迈进，创新地产金融模式，地产金融模式的探讨再次升温。
作为中国经济发展大体系中牵涉资金最大的行业，地产从一开始就与金融有着牵扯不断的关系。但是，中国金融体制不健全，银行业长期处于垄断
地产金融，很可能造就房地产行业的另一个群雄逐鹿的春秋战国时代。
信托是地产金融进化主线
在从银行贷款和上市再融资受到限制的背景下，多元化融资手段的重要性在资本主导的房地产市场日益凸现，房地产企业也在积极探索新的发展模式。
广州社科院教研处处长彭澎告诉理财周报记者，向银行贷款和上市融资是目前地产金融的主流模式，而信托、同行拆借等则是国内开发商运用相对较少的融资方式，甚至有为数不多的中小房地产商通过地下钱庄作抵押贷款。
不过，彭澎坦言，信托在地产行业的发展由来已久，是地产金融多年来发展的主线。国信证券分析师方焱也认为，国内信托模式已经比较成熟。
从2004年开始，房地产企业参与融资的越来越多，借道信托融资的步伐越来越快。
万科在2004年底就发起了“深国投·万科云顶项目集合资金信托”和17英里项目集合资金信托计划；从2009年初开始，信托融资便成为绿城极为倚重的一个融资渠道。2010年伊始，绿城更是两度出手，以不到3亿元的资金投入，获得30亿元的信托资金。
中南建设在3月16日披露借道信托融资6亿资金，随后不久，嘉凯城3月18日也公告称，公司将与中信信托有限责任公司合作对青岛嘉凯城增资扩股，规模达到10亿元。
金地集团董事长凌克告诉理财周报记者，“金地非常想探索的，就是向上游产业扩张。” 凌克所指的上游产业就是地产金融。
在他看来，中国房地产行业经历高速成长后，地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小，资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。
打通融资经脉
央行一系列房产调控政策的出台，使部分房地产商尤其是中小地产商融资困难，通过传统的融资途径的难度已经加大。
一位不愿透露姓名的分析师认为，国内房地产投资银行贷款比例过大，使金融系统存在的风险较大。据相关媒体报道，国外房地产企业资金的来源通常是40%左右的房地产金，40%是私募基金，包括私人投资或者企业之间的投资，剩下才是银行贷款。
而对于企业来说, 需要从更多渠道募集资金, 缓解企业资金方面的压力。“房地产作为资金密集型产业，资金链安全和融资渠道的畅通对于企业的发展至关重要。”凌克告诉理财周报记者。
“要未来3 年，我们的地产金融业务将有更大的发展，除了现有的美元基金外，还会发起成立由金地独自募集和管理的人民币基金。金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值。”凌克说。
“但是到目前为止，中国还没有一只真正意义的人民币房地产基金，境外美元房地产基金也主要是境外机构募集和管理”，凌克认为，中国发展地产金融有一定的瓶颈限制。
“人民币基金的募集主要困难在于国内没有一个成熟的机构投资者群体，国家政策和各种监管规定都没有形成一个有利于房地产基金发展的氛围，使投资者能够通过投资于私募房地产基金和REITS来参与房地产行业的发展并分享行业利润。”凌克告诉记者。
彭澎也同样表示了他的担忧，“我国在房地产信托上立法还不完善，相应的规则和法规的缺失容易导致混乱。另外，中国房地产相对不理性，受政策的影响大，容易大起大落。”
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容则直截了当地告诉记者，“中国发展金融地产还没到时候。”他认为，中国无论是金融体系上还是法律体系上，都不能满足地产金融发展的条件。
抢滩地产金融
房地产具有很强的资金密集型属性，谁能够打通资金这条脉络，将会在未来的房地产市场竞争中赢得先机。
A股中，万科地产、金地集团、保利地产、招商地产、江苏舜天、香江控股、滨江集团、金融街、北辰实业等对地产金融介入较深。
“预计到2015年，中国房地产金融市场管理总资产将在9100亿元左右。”凌克说。现在虽然有些房地产企业在金融地产方面有创新和突破，但地产金融在中国还处于初级阶段，未来十年，中国的金融地产将会像过去十年当中的住宅地产一样获得长足的发展。
在众房企中，金地集团地产金融理念最前卫，也是分享地产金融蛋糕的强手。2009年底，金地与平安信托签署合作协议，未来三年其投资规模可能达到100亿。从ING到UBS及平安信托，金地的尝试引起了市场的关注。
金地的地产金融蓝图还包括建立基于项目的人民币有限合伙企业、设立人民币夹层融资基金以及适时推出建筑节能私募股权投资基金。另外，金地还准备在商业地产领域进行探索，为未来参与RETIS市场做准备。
在银行银根紧缩，房地产公司二级市场融资被严格限制的情况下，信托融资自然成为地产公司“最后一根稻草”。
招商地产2008年1月成为继万科、金地后又一家发行资产信托产品的地产公司。其以资产通过信托方式实现融资，募集资金规模不超过10亿元。
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