人民币大幅升值将吹破楼市泡沫

　　美国财政部按例将于今年4月15号公布一份“汇率操纵国”的名单，中国无疑将"榜上有名"，而且还会是扮演浓墨重彩的角色。紧随而来的，美国肯定会发动更加凶猛的“汇率系列战”，以期望严重打击中国的进出口贸易。

　　美联储（FED）刚刚通过继续维持目前0-0.25%的低利率政策，潜台词就是对中国等（欧元区、日本）的加息抑制，更重要的是能有效倒避人民币汇率上升。

　　但中国房地产的根本问题是，资产价格已经被高估到难以理解的程度，人民币一次性大幅升值的反面一定是国内通胀的急剧削减——急剧通缩。与此同时，以房地产为主的资产价格急剧下挫，银行里以房地产作抵押的贷款迅即变成坏账；于是不得不向金融机构再次剥离坏账注资。以往注资后可以通过上市解决资金和通过资本高估做大市值的问题，现在该如何应付是好？恐怕只好让开发商的每一栋房子都单独上市吧。

　　中国近30年来何时出现过急剧通缩的局面？恐怕是全体中国人包括领导层都不曾想象过的。特别是经过2009年近10万亿的“天量放贷”，而政府此时正在小心翼翼地维护经济软着陆的希望将彻底破灭，中国实体经济将从万里高空直接做“自由落体运动”。

　　在这种假设成立的情况下，中美双方一定会大打贸易开战。因为中国知道美国的“知华派”“亲华派”统统都不靠谱，“国际调停”也不可能有任何结果。商务部部长陈德铭日前在“中国发展高层论坛”上明确表示，世界不是只有一个美国，中国一定会有所行动。这和前不久温家宝总理在“两会”对美国对人民币汇率的指责所做的严厉措辞，保持了高度一致。但这种情况的最坏结果一定会是两败俱伤，其他依赖于中美带动世界经济复苏的国家也会受牵连而遭殃。

　　接下来很可能出台系列“限外令”阻止热钱涌入以押宝人民币大幅升值的冲动，国内经济下半年还是需要流动性来盘活，以确保以投资为主的“中国式扩内需”的成功，房地产还是会毫无选择地担当保增长的大任。

　　另外一种情况就是中国根据“市场行情”的需要有序调汇率使得人民币稳步升值，出口贸易还是肯定会受影响，商务部日前在多地所做的“人民币升值压力测试”的结果十分不乐观，国内复苏基础十分薄弱的经济很可能出现“二次探底”。这样一来政府又要依赖楼市来拉动；再加上下半年流动性也要释放，所以下半年楼市又会复苏。2009年中国楼市的“过山车行情”一定会再现。

　　以上两中情况出现导致的共同结果就是，估值已经高的离谱的以房地产为主的资产的价格，绝对不再会有人讨论是否还是泡沫的问题了。这也会教会“董潘之流”泡沫不会只有破了才会证明其存在的基本常识，就像一个人不会非要等他死了才能证明他活过一样。

　　接下来就是以房地产为主的资产“泡沫”提早多久破灭的问题。

　　这不是一个虚妄的命题，因为我们没有谁愿意坐以待毙。知道“泡沫”破灭之前的时间，也就说明我们还有多长的时间自救。

　　但这个时间一定不再会容许我们有任何的浪费。上世纪90年代开始的“房改运动”可以光荣退休了，“二次房改”和社会财富再分配是当务之急。让“居者有其屋”，让商品房彻底变成纯粹的投资和“有钱人的玩物”，才是解决这个命题的根本途径。

　　房地产企业的角色转换也十分重要。服务目标群体的变化，一定要紧随着产品的变化和服务的变化。过去那些“楼倒倒”、“楼脆脆”之类，恐怕是无法再被挑剔的有钱人所接纳。房产作为一般现代化商品的特性就相当被突显出来，那就是一定要以顾客为中心，让顾客对产品的满意度更高为追求的现代市场。如此以来，到给了我们对房地产市场回归健康理性发展的希望。