“两房”改组陷入僵局 美国地产复苏前景难测

　　“两房”改组陷入僵局 美国地产复苏前景难测

　　外资抄底“豪赌”美国楼市

　　美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，2010年２月份美国旧房销售环比下降了０．６％，是近８个月以来的最低水平；而早已被布什政府提上具体日程的“两房”改组在奥巴马总统的手里

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　　“两房” 改组进退维谷

　　早在2008年9月，布什政府便向美国两大住房抵押贷款融资机构“房利美”、“房地美”注资数千亿美元，以防止危机进一步扩大，而美联储也收购了两家机构发行的房屋贷款抵押证券，并为它们提供了新的信贷额度以支撑流动性。布什政府当时还宣称，将在18个月内完成“两房”改组工作。但通过分析美国国会众议院财政与金融委员会2010年3月23日就“两房”的改组问题举行的听证会上传出的声音，便不难发现，18个月的期限或许只能成为一个幻影。

　　会上，美国财长盖特纳表示，联邦政府并非回避曾经提出的期限，但“两房”改组关系重大，“两房”对稳定美国房地产市场至关重要，因此必须用更多时间来进行研究和观察。回顾以往的危机中的教训，盖特纳认为，只有购房者得到充分的、低成本的贷款，房地产市场才能脱离危机。而“两房”恰恰扮演了这样的角色：它们的存在给了银行动力和可能性来向购房者提供低成本的、长期的抵押贷款。而如果贸然在目前对“两房”开始进行全面改革，政府撤出对“两房”的支持，势必会“惊吓投资者”，严重打击投资者的信心。

　　有分析人士认为，如果没有美国政府支持的“两房”发挥作用，银行和金融机构将没有能力或干脆拒绝向房地产投放贷款。“两房”确保了房贷的持续运转，不遗余力地推动着美国地产市场的复苏。据统计，2009年，“两房”担保了美国约70％房贷，并管理着奥巴马政府750亿美元贷款改造计划。“房利美”、“房地美”和联邦住房管理局一起，名副其实地成为了美国政府为美国房地产市场托市的三大支柱。

　　尽管“两房”在过去一年多的时间里各自都已“瘦身”到2000亿美元的规模之下，但专家表示，两家公司仍然手握全美大半的家庭贷款，短期内美国政府推出其具体重组改革方案的可能性不大，因为这极易引起新的“海啸”。

　　海外投资客豪赌美国楼市

　　3月25日，纽约传一位神秘中国商人在经35轮的竞拍后，以每平方米逾53000美元，总价3320万美元的高价买下了纽约一处500多平方米的公寓的消息，创曼哈顿公寓2010年以来的最高售价。纽约媒体还报道，一位来自中国内地的买家也于近日对纽约曼哈顿第五大道1009号独栋豪宅，也是第五大道上唯一尚可供出售的宅邸表现出意向。另据美国豪华物业网上平台PropGOLuxury的消息，该独栋豪宅于2010年1月上市，标出了5000万美金的曼哈顿历史最高价。

　　不仅是在纽约，当南加新住宅销售几陷停滞之时，华人买主却频繁出手，成为了当地的“救市军”。当地经纪公司透露，科罗纳住宅区及南加州旅馆产业，多是华人天下。根据戴德梁行2010年初的一份报告显示，中国市场上“炒客”的比例超过了70%。

　　而美国Prodigy International地产公司公布的数据，中国买家对纽约房产的兴趣在过去1年的时间中增长十分显著，其旗下有两家公司的已售房屋中，由亚洲买家购买的已经占到2成，其中中国人占了很大比重。分析人士表示，一些中国投资客手中“不差钱”，而同时美国信贷政策处于紧缩中，中国的个人和机构正好抓住这个时机在美国楼市进行投资，其中不少是集团性的投资活动。

　　地产分析师桃乐丝·李认为，正是由于目前市场上对美元继续升值的预期较高，一些海外投资者才会对美国地产兴趣高涨。当地有观察人士认为，由于海外投资客的杀入，纽约等热点地区下跌的楼市拐点或现。像纽约这样的地区，再开发的可能性很低，而在纽约，只有30%的人拥有自己的房产，房产保值的可能性还是比较大的。

　　　中美差异不可忽视

　　日前，有专家提醒中国投资者，在中美两国投资住宅地产和商业地产的方式和土壤是完全不同的，因此，要防范风险，最好不要涉足。据统计，美国住宅用地的供应落实在70%左右，而我国即使在北京这样的城市算上保障房也只占22%，为保持市场流动性，欧美国家多也会允许楼市中存在一定“炒客”，但通常不超过市场上人群的6%。可见把中国“爆炒”的思路硬套在美国的“抄底”行动上很难成功。专家表示，中国商业地产在一线城市的收益率大约是2%-3%，写字楼可以达到4%-5%。从中国人均GDP水平上看，我们仍处于快速发展期，并未进入改善期。只有人均GDP达到15000美元的时候，才能说商业地产才进入了发展的好时期，会产生较好收益。而当下即便是在一线城市人均GDP也不过7000-11000美元，其中尚不乏政府投资，商业地产并没有成为主角。

　　美国的一些住宅地产开发企业来到中国游说，并表示无论是美国公民还是外籍的公民，在美国置业所享受的价格、其他方面的条件都是一样的。但盛集投资管理咨询有限公司总经理李利认为，海外资金投资美国商业地产或许面临机遇，但投资住宅恐怕就很难获得较好的回报。在美国，住宅是消费品和福利，很难作为外国人的投资品。如果投资住宅，就要面临高额的增值税。美国公民可以抵扣所得税，但对外国人来说这样的税率下，投资将无利可图。

　　一位华人购房者对记者表示，很多中国买家都选择全款在美国购房。他解释说，由于经历了次贷危机，美国银行对房贷审核异常严格，通常要花上1个多月时间，使得从成交到最终手续办妥并交房要持续1、2个月时间。而审核贷款时，必须提供两年以上的美国纳税记录和优质个人资信报告，对于外国投资者来说，如果非美国长期居民，申请贷款就很难了。

　　要在美国保有一套房屋，成本也不低。首先，拥有房屋后，每半年就要交一次房产税，包括计价税和市政建设费。其中，计价税按房产价值来征收，每年政府都会重新估值；而市政建设征收期为20年，以支持新开发地区和新地块的房屋建设。这两种税由当地议会制定税率，虽然各地有差异，但总体为房屋总价的1.5%-3%。此外，还要每年缴纳占房屋价值0.125%的强制房屋保险费。此外，出租房屋的所得也需要纳税；而在美国房屋出租通常是委托物业公司进行管理，还要支付物业管理费。

　　通过对美国房屋转手成本的调查，记者发现投机者“投机”开销不小。在美国几乎所有房屋买卖都要通过中介来完成，卖方通常需支付房价6%的中介税。而在办理房产买卖过程中，外国投资者通常要聘请公证行来完成涉及的法律文书和政府文件的工作，公证费约为0.2%。为避免纠纷，转手前还要请专业机构进行房屋检测，费用约为每平方英尺0.1美元。

　　就算转手卖了好价钱，还要过所得税这只“老虎”。据美国的《外国投资房地产税法案》规定，对于房地产的投资收益，外国投资者必须按常规所得税税率征税，除非其于该纳税年度在美国留居超过半年，即183天，在出售自住2年以上的住房时，才可享受美国居民纳税人的优惠：个人卖房收益不超25万美元，家庭不超50万美元，则可免交所得税。但个人和家庭一生享受该项优惠也仅此一次，因为联邦税务局将向第二套房买卖的收益获得者收取高达20%的资产所得税。海外军团在美国“抄底”住宅地产或许只是一场胜算不大的“豪赌”。

　　　“小阳春”难续 美国房市谷底挣扎

　　销售量下滑，房价继续暴跌，房屋被止赎的家庭越来越多，在出现了几个月“复苏迹象”之后，美国房市似乎又开始掉头往下。许多经济学家担心，作为全球金融危机源头的美国房市，在短期内可能仍旧无法走出谷底。而如果房市再出现灾难性下滑，美国经济复苏的努力也将最终夭折，“二次衰退”或将难以避免。

　　房市跌跌不休

　　看美国房市走向，首先要分析几个关键的数据：旧房销量、旧房价格以及新房销量和开工量。之所以更看重旧房而不是新房，这是因为在美国住房市场上，旧房销售是主力军，其销售量占到了整个房市销售量的８５％左右。旧房市场的好坏，几乎也就等同于整个房市的好坏。

　　但旧房方面更多的是坏消息。美国全国房地产经纪人协会3月23日发布的报告显示，在刚过去的2月份，美国旧房销量比前一月下降0.6%，经季节调整按年率计算为502万套，低于上个月的505万套，为连续第三个月走低。房价则仍呈下降趋势，2月份的旧房销售中间价同比又下降了1.8%，为每套１６．５１万美元。而在2006年7月的房价高峰期，旧房销售中间价为23.03万美元，也就是说，在三年多时间内，美国房价整体下跌了近30%。

　　在佛罗里达和加利福尼亚州一些城市，房价更是腰斩了一半以上。如果按照目前的房价，包括华盛顿在内的许多美国大中城市，房价水平其实都低于中国的北京和上海。房价的下滑，更直接导致开发商望市兴叹。新房销量和开工量同时呈现下滑，美国商务部的数据显示，2月份新房开工量下降了5.9%，当月新房销量则又下跌了2.2%，为连续第四个月出现下跌，2月份30.8万套的销量也创下了美国有史以来新房销售的最低纪录。

　　汹涌止赎潮

　　一些经济学家认为，2月份楼市糟糕状况，很大程度归咎于天气。在刚过去的2月份，美国很多地方迎来了数十年一遇的暴风雪，记者所在的华盛顿，积雪就过膝。这样的极端天气确实让许多买房人都选择了推迟购房。2月份情况或许是特例，但连续多个月的销量和房价双下跌，则显示去年美国房市一度展现的“小阳春”不过只是假象。

　　去年第一季度，６个房价暴跌的几大州——内华达、加利福尼亚、亚利桑那、佛罗里达、弗吉尼亚、明尼苏达——销量曾出现大幅回升。其中内华达第一季度房屋销售量翻了一番多，加州销售量增长了８１％，亚利桑那则增长了５０％。在稍后一段时间，旧房、新房销量也曾出现过回升。

　　当时美联储前主席格林斯潘就认为，他终于已开始看到房市“触底的信号”。野村证券（美国）首席经济学家大卫·瑞斯勒认为，房市“已接近触底，尽管还没有触底”。但到今年春天，这种“触底信号”却戛然而止。美国哥伦比亚全国广播公司在一篇报道中就感叹：“这将是美国房市的又一个糟糕春天——除非你是买房者”。但即使是买房者，也未必敢在目前的气氛中大胆出手。美国房地产经纪人协会发言人沃特·马龙尼就说，跌跌不休的房价，让买房者更多选择持币观望态度，“他们更多只是坐在驾驶员位置上”，就是不肯下车。

　　楼市好景不再，与美国政府未能有效应对房屋止赎潮有关。所谓止赎，是指房主如果在一定时间内无法按时支付贷款按揭，房屋将被贷款公司没收，然后通过拍卖公司或房地产公司直接上市。在这次危机中，大量的美国房主沦为“房奴”，甚至被扫地出门。

　　据穆迪经济学家网站的计算，受房价大跌影响，美国房贷购房者中，三分之一的房贷额要高于房屋实际价值。目前约有450万户家庭因此进入止赎程序。而大量被止赎的房屋最终又以低价流向市场，这进一步打压了市场房价水平，房价继续下滑，更让有意购房者不敢贸然出手，这形成了一个恶性循环。

　　　政府救市势在必然

　　美国房市是金融危机的发源地，正是因为房市泡沫的破裂，导致美国陷入次贷危机，进而又使华尔街深陷其中，最终演变为影响深远的全球金融危机。美国房市未来的走向，也同整个美国经济息息相关。按照美国地产商协会的估计，如果每增建一套住房，就可在一年内为美国增加3个就业岗位，为美国各级政府累计增加税收9万美元。这对正面临失业危机和财政拮据的美国政府来说，无疑将是雪中送炭。

　　更何况，对大部分美国人来说，房屋是一生中最大的财产，如果房市企稳、房价上扬，意味着本身资产的升值，这样更有消费的欲望。消费是美国经济的主要推动力，消费增加也将有力地推动美国经济复苏。反过来说，如果房市再出现灾难性下滑，美国经济复苏的努力也将最终夭折，“二次衰退”或将难以避免。

　　这还只是从经济层面讲，如果从政治层面讲，大量房屋止赎，带来的是许多家庭的无家可归，这将加剧社会的动荡。在中期选举年的特殊政治生态中，对执政的民主党和奥巴马政府来说，这无疑是一场灾难。

　　当前美国房市要复苏，靠市场自身力量完全不可能，唯一可行的方法，就是政府直接出手救市。奥巴马政府3月26日宣布了新一轮房市救助计划，政府将投入140亿美元资金，帮助面临止赎的房主申请再融资，在政府补贴下，一些房贷机构也将酌情降低房主的房贷金额。

　　穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪表示，政府最新的救助计划将可望帮助100万到150万面临止赎困境的房主保住房屋，这将有助于让目前的止赎危机尽快得到平息。这也大大降低了房市再次恶性下跌的可能性。

　　但即使止赎危机得到解决，美国房市要走出谷底可能还需要一定时间。经济学家认为，目前美国房市没有出现恶性下滑，与美国政府推出的首次购房免税８０００美元的刺激有着莫大的关系。高盛集团称，政府这一计划将房价抬高了５％，但随着该计划将于今年4月底终止，房价将会急剧下滑。

　　美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云就表示，对美国房市而言，“能否持续复苏的一个关键性挑战”，要看首次购房免税条款结束后房市的走势。

　　另外，由于美联储接近零利率的政策，使美国房贷利率一直低位运行，但随着美联储可能在今年稍后时间进入“加息周期”，而且，美联储将在3月底结束购买房贷抵押证券，这些房市优惠政策的终结将可能使房市走势更加不容乐观。

　　春天是美国房市上行的传统季节，但今年的春天，无论从气候学还是从市场表现看，都显得格外寒冷。而基于房市对美国整体经济的重要作用，对奥巴马政府来说，更严峻的考验、更艰巨的任务，或许都还在前头。

　　日美地产泡沫的前车之鉴

　　中国银监会有关负责人于3月26日就房地产信贷问题发表讲话称，已对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求，包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。银监会主席刘明康也表示，已经注意到房地产方面的挑战，正在密切检测资产的泡沫。而本来已经重启在即的房地产上市公司权益类再融资计划再次受阻。可以说，整个中国监管层对地产泡沫可能引发的银行系统性风险，处于全面戒备状态。

　　但这种全面堵截的方式，收效甚微。全面限制房地产行业资金流入，势必不能增大市场房地产供应，而与此同时，个人房贷依然是中国银行业所争抢的主要业务，被视为优良资产，因此房地产供需失衡的局面，没有在根本上得到改善。一旦让信贷资金过多流入房地产领域，后面出现地产公司倒闭潮和退房潮，银行出现大面积坏账，银行系统性风险防范则成为难事。

　　日本和美国历史上两次大规模的房地产泡沫教训，亦可成为今日的中国银行业的借鉴。

　　从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额为美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。日本一再放松银根，使利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。

　　同样20世纪80年代末90年代初，美国也曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构，集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40％，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25％猛增到1990年6.54％，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，美国再次出现房地产泡沫。而这次泡沫到2008年开始破裂，最后演变成冲击全球的次贷危机。

　　仔细分析日本、美国的房地产市场崩盘引发的金融危机，会发现其中大有不同。在1980年代的日本、美国地产泡沫中，商业银行的信贷资金给地产泡沫提供了足够的燃料。譬如日本，在1986年之后，银行信贷资金的一半左右流入地产领域，而1990年地产与股票价格的下跌给日本带来的财富损失，就造成了1500万亿日元的损失，这个数字相当于日本全部个人金融资产的总和。

　　在2001年之后的美国地产泡沫中，商业银行的行为相对较为谨慎。有关地产投机的主要载体，都是在次级抵押贷款证券上面。这实际上是商业银行将房地产信贷按揭业务资产证券化后的产物，从某种意义上说，商业银行通过这种方式转嫁了自身的信贷风险，而让全球投资者分摊。在标普3A评级的指引下，连华尔街投行也抵挡不住诱惑，疯狂炒作金融衍生品。最后地产行情崩盘，首当其冲倒闭的就是华尔街投行，其次就是耐不住诱惑最后投身衍生品炒作的商业银行。