央企地产版图：怎一个退字了得

　　央企重组地产业务，漩涡暗涌。

　　国资委规定78家央企制订退出房地产的时间表临近尾声。一批央企地产股权正在北京产权交易所挂牌之中。

　　3月26日，中国银监会有关负责人向媒体表示，对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一 切项目，不受理授信申请，已授信的要保全，并要停止对其新增授信。

　　“国资委就像是警察，78家主营业务并非房地产的央企就像小偷，16家主营业务为房地产的央企则是大盗。”中国社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立在接受本报记者采访时指出，国资委此次出台的“退出令”实际上是抓了小偷却放了大盗。“有作秀之嫌，而国有资本应该全面退出房地产领域。”

　　甚至还有业内人士指出，“退出令”只是在将国资委管理下的房地产资源“左手倒到右手”。央企与房地产的利益纠结并未因为78家央企的退出而清晰。

　　退出路径

　　3月24日晚，中国远洋运输（集团）总公司总裁魏家福现身清华大学经济管理学院，由于符合“退出令”的特殊身份，魏家福自然成为了焦点。

　　3月19日，魏家福曾对外表示，中远香港集团将在半年内退出所间接持有的远洋地产的股权，成为“退出令”后首家表态的央企。据了解，目前，中远集团间接拥有远洋地产股份约为8%。“股份这么低，中远集团不参与远洋地产的决策，只是分红权而已。”魏家福他只是透露，作为中远集团代表的李建红，已经辞任远洋地产董事局主席及非执行董事职务，“我们是一步步往前在走。”

　　业内人士分析，中远集团极有可能采取股权转让的方式退出房地产行业。股权转让或将成为符合“退出令”央企的主要退出路径之一。

　　据记者了解，国资委下发非地产主业央企“退出令”后，已有2家开始行动，通过产权交易所转让旗下的房地产业务。据北京产权交易所网站上显示，中国核工业集团公司3月19日已挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%股权；此前一天，中国航天科工集团公司已经将其旗下三级子公司北京金中都置业有限公司80%股权挂出。

　　尹中立还指出，对于直接有地或有项目的情况，符合“退出令”的央企还可能采取项目转让的方式。极有可能还是一种国有资本的内部兼并重组，即符合“退出令”央企的房地产资源将被纳入16家主营业务为房地产的央企当中。

　　中国房地产商研究会副会长顾云昌告诉记者，早在几年前，国资委提出要做大做强16家以房地产为主业的央企，对于78家主营业务非房地产的央企旗下的房地产业务则采取“兼并重组”方式退出。

　　15日以内制订退出工作方案或许不难，但大规模的迅速退出则不现实。据记者了解，虽然“退出令”时限已过半，但大多非地产主业央企的房地产业务还在正常运作当中。如宝钢集团、东方航空等央企，当前也仍有大量房地产项目在开发。加剧垄断

　　78家央企房地产业务的退出，标志着16家央企盛宴的开始。

　　“如果按照上述内部重组型的退出模式，意味着16家房地产央企的规模将越来越大。”尹中立指出。

　　首创置业董事长刘晓光也表示，本来央企在房地产中的量主要集中在16家主营业务为房地产的央企手中。“这种做法反而会让16家央企的能量更大。”

　　过去的一两年里，16家央企在房地产市场的表现已令业内担忧。保利地产和中海地产是典型代表。

　　据统计，保利地产在2009年新增土地储备1338万平方米，地价款总计460亿元，总土地储备超过了3000万平方米。

　　今年以来，目前已经公布的中海地产拿到的土地，包括天津、大连、北京、中山、苏州、珠海等城市的地块，总计花费百亿元。而整个2009年，中海地产新增土地储备约1000万平方米，总的土地储备已达约3164万平方米，去年购置土地的花销也在500亿元左右。

　　记者在中国房产信息集团的数据中看到，2009年企业新增土地建筑面积排行榜中，位于前十名的企业，前三名的背景均为16家主营业务为房地产的央企，保利地产（1312万平方米）、中海地产（1076万平方米）、万科地产（1057万平方米，大股东为华润集团）。土地储备总量前十名中，16家主营业务为房地产的央企占到了三位，中海地产（3210万平方米）、保利地产（3012万平方米）和华润地产（2610万平方米），记者也注意到，符合“退出令”的央企无一进入两个排行榜的前十名。

　　据不完全调查显示，2009年，央企和地方国企买地金额超过2300多亿，其中16家央企的买地金额超过1400亿，78家央企房地产企业和地方国有房地产企业的购地总花费不过800多亿，不到保利和中建两家房地产公司花费总和。

　　就资产而言，78家央企非主营地产企业和16家主营房地产央企的调查显示，16家主营房地产企业的总资产达到5616亿元，占全部央企房地产企业的85%；2009年的销售收入达到1899亿元，占86%；净利润更是达到188亿元，占全部央企房地产业务的94%。

　　用尹中立的话说，“符合退出令的78家央企的房地产业务只是小鱼小虾，另外16家央企的地产业务才是真正的大鳄。”

　　一方的退出意味着另一方的垄断，这是国资委下发“退出令”的用意所在？还是政策从一种尴尬意外地走向另一尴尬？

　　央企应全部退出地产？

　　尹中立认为，现在已不是哪类央企退出的问题，而是国有资本是否应退出地产的问题。

　　“央企融资的本质本身就已经给房地产形成了不公平。”尹中立指出，央企正是有了国家信用和老百姓信用，使得绝大多数的银行贷款都集中到了央企以及地方政府经营的国有公司里面，这种金融资源的垄断很容易导致土地市场上国企的垄断，使得地价和房价双双高涨。一个典型的例子是，3月15日，远洋地产子公司北京远豪置业以40.8亿元取得朝阳区大望京1号地块，楼面地价达每平方米2.75万元，成为望京历史上单价最高地块。拍卖结果一出，业界一片惊呼。而仅仅一天之后，保利地产以50.4亿的总价拍得大望京村4号、5号地，折合楼面地价每平方米17949元。

　　虽然说远洋地产与保利地产分属“退出令”围城内外，但其对区域房价的拉动却都是事实。根据北京中原三级市场研究部的数据，两个“地王”一出，该区域二手房价当即上涨两成，有业主预期甚至上涨万元。在业内专家看来，“地王”是一个涉及房地产业务的所有央企中的普遍现象，跟主营业务是否为国资委指定没有根本关系，而其对资产价格推波助澜的作用却毋庸置疑。

　　以北京为例，根据北京中原三级市场研究部的数据，2010年北京拍出的29块非住宅用地计算，六成以上地块为国企获得，而且国企拿地的均价超过11385元，超过民企拿地成本三成以上。

　　“在金融资源和土地资源依然被少数国企垄断，并由他们掌握楼市定价权的情况下，开发商很有可能将宏观调控所带来的成本转移到房价当中，出现越调越高的情况。”资深土地问题专家邹晓云认为。

　　来自北京市统计局的数字，1月至2月，北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元，四至五环路均价为每平方米17254元，五至六环路均价为每平方米11776元，六环路以外均价为每平方米10409元。

　　就这个角度而言，尹中立指出，国有资本应该一视同仁地全部退出房地产行业。邹晓云也建议，央企和国企至少应退出商品房市场，更多地参与保障性住房用地的一线开发领域。在尹中立看来，16家主营业务为房地产的央企退出更是重中之重和当务之急。“否则，就只能像是警察抓住了小偷之后又把他们组编到了大盗队伍中来。解决不了根本问题。”

　　华远集团总裁任志强接受记者采访时说，78家本来就不占主导地位，没有什么太大影响，起主导地位的还是这16家。数量减少几个并不解决核心问题，也解决不了国企拍天价地的问题。

　　国资委原企业改革局副局长周放生日前接受媒体采访时也表达了类似观点。他虽然不认为央企是推高房价的重要因素，但也不赞同央企进入房地产行业。周放生指出，问题的本质不在于央企是否推高地价房价，而是央企究竟是否应该进入房地产市场。无论是国资委允许的16家，还是禁止的78家，它们的尴尬是一致的。

　　但这仅仅是一种呼吁。

　　治本之策

　　业内人士认为，“央企地王”只是一个派生现象，“央企背后更深层次的原因则在于体制。”

　　“现在的舆论都说是央企制造了地王，我觉得任何一件事都要找源头，如果没有地皮竞拍怎么会有地王出来？关于地王问题，要从源头上找原因，谁在这个时候提供地皮？这才是源头。”魏家福3月24日在接受媒体采访时指出。“不管什么企业拿地王，都与土地招拍挂价高者得的体制有关。”中国房地产协会秘书长朱中一告诉记者。

　　“只要拍地就会产生地王，这跟谁参与没有关系。”顾云昌指出，之所以有这么多地王，最主要的还是土地供应不足。“这是一个体制原因。”

　　“为什么会土地供应不足。”顾云昌指出，1.8亿亩的耕地红线使得城市建设用地的规模非常有限，而农村宅基地及建设用地却是城市建设用地的4倍，我国二元制土地经济使得城乡建设用地无法流转，形成了一个断桥。

　　“如果不解决土地供应量不足的现实问题，天价地还会继续出现。”华远地产董事长任志强说，连续几年的土地供应量都呈下降趋势，供求关系是解决价格的主要因素，只有改变现在土地供应量严重不足的现状才是根本。

　　SOHO中国董事局主席潘石屹也认为，在市场经济中，重要的是供求关系。土地的需求量大，供应量少，一定会出“地王”。重要的还是国家的货币政策，央企从银行得到钱太容易了，不管从利息还是从发债来看，央企资金的成本比市场上的其它企业低许多。

　　除此之外，地王背后还涉及到一个分配制度和信贷投放的问题。尹中立指出，“1998年的纲领性文件提出70%的城市居民的住房问题将由政府提供的经济适用房等保障性住房加以解决，但2003年的18号令提出房地产是经济支柱产业，之后，经济适用房等保障性住房建设的比例更是只有3%左右。这导致了市场结构性的供需重大失衡。”

　　尹中立还认为，2009年我国广义货币供应总量为60万亿元，而GDP是33万亿元，货币供应量几乎是GDP的2倍，货币流动性严重过剩。“如果整个分配制度得到改变，并有效控制货币供应量，其他什么税收、按揭贷款以及土地都不是问题。”