不止“小阳春” 楼市一夜“入夏”？

　　编者按：２００９年的楼市“小阳春”犹在眼前，去年初，在金融危机的重创下，世界经济深陷衰退，中国经济跌入低迷谷低，但令人意想不到的是，中国楼市却上演了乾坤大反转，成交量持续攀高，由回暖到炙热；而今三月，在经历了短暂的政策观望期后，地王频出，地价房价轮番推高暴涨，价量齐升，人们恐慌入市，业内连称“疯了”，这个“小阳春”再现时已经有点令人恐怖了。为此，本报编发了这组报道，希望从各个侧面描绘２０１０年楼市“小阳春”的真实图景，提出警醒思考：房地产是否真的将危及中国经济的健康发展，调控政策是否要再出狠手？

　　地王频出，一手房市一夜“入夏”，二手房价格创下新高，京沪楼市上演最后的疯狂？还是真正又一次迎来了“小阳春”？

　　在楼市版图中，京沪楼市有着举足轻重的地位，其走势势必对其他城市楼市产生一定的影响，因而事关全局。未来楼市最大的不确定性，是与调控有关的政策性因素。

　　土地市场太过疯狂

　　３月２９日， 北京暂停了原定在４月１０日前交易的全部居住用地，包括原定３月底上市的４００公顷土地在内。国土部门有关负责人表示，此举是按照国土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前，不得出让住房用地。据悉，北京会在４月１０日向社会公开供地计划后，将恢复土地市场交易。

　　来自北京中原三级市场研究部统计数据显示，一季度北京土地交易额，远超２００９年一季度的１１３％，达到２００９年全年土地出让金的５２％。

　　考虑到去年全年北京土地出让金实际只有４９４．１７亿元，今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到１２０．８％，环比去年的２％，上涨了６０倍，即使相比２００８年也上涨了２倍。楼面均价则上涨到了７３１４．６元／平方米，相比去年上涨了３３９％。

　　今年１月，上海市中心接连拍出３块天价地王，最高的楼面地价超过５．２８万元／平方米；进入３月以来，北京地王更是接连粉墨登场，一天之内就产生了３个地王。在北京，继３月１５日一天卖出６块地、土地出让金高达１４３．５亿元之后，１７日土地出让虽然有两块流标，但还是再次获地了大丰收，当天共获得土地出让金７６．２５亿元，两天收入即接近２２０亿元，实为罕见。

　　一线楼市近期回暖

　　据中原地产监测九城市调查数据显示：上周（３月１９日－３月２５日）一线城市中的广州住宅成交量环比增幅超八成，呈强劲回暖态势。同期从国土资源部传出消息，国土部在融资方面将参与对包括实力型标杆房企的所有开发商进行审核，且审核力度不断加大。业内分析，此消息同国家近期对各地土地市场进一步加强调控的大环境遥相呼应，这将给市场后期走势变化带来不确定因素。

　　中原监测的９个重点城市新建住宅成交数据显示，上周各地住宅成交量回暖势头不减。继之前二线城市初显“小阳春”之后，上周该趋势也逐步扩大到一线城市，而且环比反弹态势强劲。不过，反弹程度有强有弱。除广州成交量环比增幅超八成外，北京成交量环比增幅也超过了四成以上，总成交量达到３０ 万平方米以上，并且超过了１ 月的平均水平；深圳和上海回升幅度则相对较小。另外二线城市继续延续之前的回暖势头，天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。

　　另据中房信数据显示，上周，上海新上市商品住宅达到３７万平方米，为去年１１月以来新高，同期全市商品住宅仅成交２０．８万平方米，未超过去年１０月下旬纪录。不过最近的３月２９日，上海网上房地产一手房签约套数突然达到１５１０套，创下２００７年８月２５日１８６７套以来的３１个月新高；２８日成交量也高达１３２５套，接近去年１０月２８日的１４３８套水平，上海楼市似乎一夜之间由冬入夏。

　　二手房价再创新高

　　一季度，北京二手房成交量同比上涨。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，与去年一季度北京二手房总成交量３８００１套、二手住宅３６７０４套相比，今年在宏观调控政策频出的情况下，截至３月２８日成交量达到了４４０５８套，其中住宅４０９６９套，同比涨幅分别为１６％和１２％。

　　北京中原三级市场部预计，一季度成交量有望分别达到４７５００套、４４０００套，同比涨幅将分别达到２５％、２０％。交易均价方面，２００９年一季度北京二手房均价不足９３００元／平方米，２０１０年二手房交易均价稳定在１４０００元／平方米左右，上涨幅度达到了５０％。

　　一季度北京二手房市场网签总成交量为１４００５套，其中住宅仅为１２７２６套，分别下跌了６６．４％、６７．６％。２月份更是仅成交９１１８套，创２００９年２月来最低点。３月楼市迅速回暖，截至２８日，成交量达到了２０９３５套，继２００９年１２月后再次突破２万套。当前北京二手房均价１４６５０元／平方米左右，环比涨幅达８．８％。

　　热钱炒楼豪宅升温

　　据中房信透露，最近位于上海浦东花木板块的四季雅苑新推盘，成交两栋均价１４．５万元／平方米的天价别墅，而买家就是住在浦东附近的高端人群。中房信分析师薛建雄指出。资金囤积在手上的买家，需要寻找保值升值的出路，这也是近期温州投资者仍在长三角团购房源的主要原因。

　　在地王及顶级豪宅的带动下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信数据显示，截至３月２５日，今年均价５万元／平方米以上的豪宅已成交３１５套，４万—５万元／平方米的高档房也成交了３４９套，这两项数据分别是去年同期的１５．８倍和４．５倍。其中，一些热销的豪宅价也在朝汤臣一品的１６．７万元／平方米靠拢。

　　去年已经完成价格三级跳的徐汇滨江豪宅尚海湾，３月份该案成交的房源均价已达７．５万元／平方米；该案去年８月以前的售价还不到４万元／平方米。去年８月以５万元／平方米开盘的绿城黄浦湾，赶在新年的１月底再次推盘，当月成交１０套房源的均价达到８．５９万元／平方米，至今年３月２５日已成交２５套。同月开盘的仁恒河滨城也从原先的４万元／平方米上调到了５万元／平方米，而这个去年初售价还只有３万元／平方米的楼盘，在今年３月至２５日成交的２６套房源均价已经达到５．３６万元，预期将要推出的新一批房源报价更是高达６．８万元／平方米。

　　中房信分析师薛建雄认为，随着新一轮供应高潮和成交高潮的到来，上海楼市小阳春已经到来，众多楼盘在热销的带动下，价格会向区域标杆楼盘的价格靠拢，大面积的楼盘补涨局面也将在二季度全面体现。

　　不过，薛建雄同时指出，房价会不会进入新一轮的全面上涨，还是要看未来几个月的供需关系。如果未来几个月仍出现供大于求的现象，房价不太可能出现全面上涨，但要是出现较大幅度的供不应求，房价上涨在所难免。另外，在政府担心资产沫泡化的情况下，楼市回暖过快导致价格上涨，必然招致政策的更严厉调控。