租价比普遍超安全线 泡沫隐现房产投资价值变小

　　4月1日是张先生续签房租合同的日子,对他而言,这一天,就像阴云不散的春日,多少有些压抑。他的房子距离北京5号线和10号换乘站惠新西街南口不到10分钟路程,以前3200元每月的房子,中介公司提出涨价,提高到3400元。

　　不过,这是唯一的选择,他的研究生同学上月在同样的区域看上一套60平米左右的房子,算下来至少要150万,北京北四环附近二手房的均价已经接近2.5万元每平米。以同样的价格计算,张先生的这套房租售比已经达到1:625。

　　国土资源部近日公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,并明确表示从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了泡沫。如果从张先生的个例看,可以说中国的房地产泡沫已经被吹大到令人担忧的地步。

　　而3月23日,美国著名投资公司GMO发表了一篇名为《中国的红色警报》,文中,房地产泡沫被列为中国已经呈现显著投机狂热的症状之一。

　　1两部委数据撞车

　　监测结果更接近直观感受

　　近日,国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米,涨幅达25.1%,为2001年以来最高水平。

　　研究报告全称为《2009年全国主要城市地价状况分析报告》(下称报告),列明了从2001年到2009年间全国105个城市的地价以及房价变化。报告显示,9年间,2008年是惟一出现房价下降的一年,降幅为1.89%。

　　相比国家统计局此前公布的2009年全国70个大中城市的房价涨幅———“1.5%”,国土资源部的监测结果显然更接近公众的直观感受。报告指出,“商住综合地价与商品房价格均呈快速上涨趋势,房价上涨幅度远高于地价,商品房价格及增长率均为2001年以来最高水平。”

　　值得注意的是,该报告同时坦承,“房价与地价二者呈现较大的相关性”,35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848。

　　而在去年,国土部一度宣称,地价并非推动房价的因素。可查资料显示,去年7月,针对市场指责地价推高房价的声音,国土部特意进行全国性调查,并公布了“中国地价占房价平均为23.2%”的研究结果。

　　报告显示,全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值已达到31.29%,在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市,其比例更高。报告称,天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%,其中宁波更是颇为惊人地超过50%。

　　中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学表示,事实上我国对房屋售价统计有两个系统:一个是住建部根据房地产交易中心的交易价格统计的房价系统；一个是国家统计局根据房地产企业填报的数据形成的房价数据系统。两种统计系统相比,住建部的数据要更准确。统计局的数据确实存在不准、不连续、不全的缺陷。

　　此前,现任国家统计局局长马建堂也坦承,现行房地产价格统计制度和方法确实有缺陷。

　　2租价比惊人

　　泡沫蔓延至所有重点监控城市

　　租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。

　　国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现；如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　而在《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念。租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。

　　国土部中国土地规划研究院地价所所长赵松介绍,国土部以全国城市地价动态监测系统为基础,持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示,近5年来,由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。租售价格变化未能保持相应速度,其中住宅物业自2008年以后,重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向,直至历经去年的疯涨之后,泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。

　　据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看,在国土部选取的2009年6个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

　　此外,根据财新网做的一项租售比调查,结果显示只有2%的住房租售比在200倍以下,92%高于300倍,分布比较平均,28%在300倍到400倍之间,20%在400倍到500倍之间,21%在500倍到600倍之间,高于600倍的24%。

　　如果单纯从租售比考察,中国的房地产泡沫已经相当严重。

　　3GMO发表研究报告

　　中国呈现投机狂热特征

　　3月23日,美国著名投资公司GMO发表了一篇名为《中国的红色警报》(下称《警报》)的研究报告。文中指出,中国已经呈现出显著的投机狂热的特征,一旦这些泡沫破裂,中国的经济将脆弱不堪。“历史经验证明,投机狂热在泡沫破裂,陷入危机之前无法准确识别。但确实有一些对金融危机的先行指标的研究存在。几年前,很多这些指标显示美国经济及全球其他一些地区经济逐渐增加的脆弱性。今天,这些红色警报显示指向的是华尔街目前的宠儿———中国。”

　　而财经评论人Barrsons也在财新网发表文章称,房地产泡沫可能率先引爆危机。中国的房地产市场已经显示出典型的泡沫状态,这个泡沫破裂,后果总是令人不愉快的。预测泡沫何时破灭非常困难,但如果中国无法从根本上解决问题,只能推迟问题的爆发。

　　联系到此前网络上流行的房地产崩溃时间表,一时对于房地产泡沫将把中国经济引向何方,成为焦点。有媒体称,这是继2010年1月,美国著名的空头投资者詹姆斯·查诺斯在接受美国财经电视台CNBC采访时预言中国经济可能面临巨大的危机之后,关于中国是否存在泡沫的又一次大讨论。

　　不过,也有人认为中国的楼市并没有到如此的程度。日本央行本周二在一份研究报告中指出,“对于仍在复苏过程中的全球经济而言,中国资产市场获得长足发展及中国经济稳定成长非常重要。”报告称,中国目前资产价格走高,主要受人口城镇化带来的实质需求驱动。这与上世纪日本更多受投机资金推动所形成的资产价格泡沫不同。

　　而摩根大通董事总经理李晶也在华尔街日报撰文表示,“从国家开发银行的放贷情况看,那些地方基础设施项目总的来说资产质量良好,与其他国家的横向比较显示,就宏观经济层面而言,中国的投资效率一直要高于许多其他国家。与其他国家的横向比较显示,就宏观经济层面而言,中国的投资效率一直要高于许多其他国家。”

　　李晶认为,“中国像其他经济体一样有自己的经济周期,而且某些行业已经传出了产能过剩的警讯。但那些声称过量投资很快将危及中国稳定的批评人士却有失公允。”

　　不过,即便日本央行这样的乐观者,也给中国提出警示:“海外热钱流入和中国当地政府加快房地产开发的举措,可能导致房市过热。若投资者开始担心中国资产价格或将面临调整可能,他们也许会撤走资金,这会激化调整幅度。”（记者胡剑龙）