来源：《新世纪》-财新网
作者：温秀
银监会叫停78家央企的房地产新增项目贷款，没有被认为是针对房地产市场的严厉调控
房贷新政“无冲击”
“现在是在调控吗？”
当本刊记者询问京城开发商对当下房贷调控的态度时，得到的回答有些令人错愕。
很难想象，这是3月26日晚间，银监会刚刚
按照银监会要求，商业银行对78家不以房地产为核心主业的中央企业，其“非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并要停止对其新增授信”。
此举对于非央企房地产开发企业或主业有房地产的央企而言，甚至是一个好消息：被央企过剩的流动性推高的土地拍卖价格，未来可能会有所收敛。一位国有商业银行负责风险控制的高管则称，国资委和银监会的政策都是针对增量而非存量而言，已开工和在建项目依然能够得到保障，对银行的资产质量冲击有限。
国金证券最新研报认为，在目前时点，可以看出调控并没有对行业产生过多不利影响。温和调控、希望改变购房者预期，将是未来政府布局调控的思路和重点，但远没有到收紧按揭和开发贷款这类行业命门的地步。
“行政与市场，谁的力量更大？中央和地方各行其是的结果会如何？”一位长期从事风险管理的银行高管直言，政府应该在防止地产泡沫方面真正有所作为，否则无力化解银行业对于房贷的偏好。
“名单制”共识
按照银监会近日的要求，经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。
监管高层此前在一个内部会议上明确指出，随着市场迅速回暖，许多房地产企业再度利用大规模的贷款和股权融资圈地扩张。其中，部分开发商行为失范、囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价，且自有资本金严重不足、杠杆率过高。
对此，银监会提出，将继续把房地产信贷业务作为2010年现场检查的重点，加大对违规者责任的追究力度。此外，监管部门还多次就商业地产供给脱离实体经济需求，以及境外“热钱”流入套取“三差”（利差、人民币升值和资产价格套利）的冲动增强，导致地产价格波动，进而威胁到银行资产质量等问题，做出了风险提示。
三令五申之下，市场分析仍然认为，银行不会轻易收缩房贷这一大蛋糕，即使出台实质性举措，也是出于自身风控考虑。
建行发布的一份研究报告透露，该行今年贷款优选投向中，仍旧包括按揭类贷款，提出限制房地产开发贷款，不过只是要求采取名单制管理方式。这种管理方式已经成为几家大行的共识。
建行行长张建国告诉本刊记者，近几年房地产开发贷款领域的平均新增余额都在300亿元左右，该行的房地产开发贷款客户从高峰时期的6000多家，逐步降至了去年年底的3000多家，正日益向有一定品牌和规模，经营规范的优质地产商集中。
该行副行长兼首席风险官朱小黄透露，建行对房地产贷款投放的增幅和区域安排上，保持谨慎态度。在一些泡沫较多的地方明确要求，房贷的总体增速要低于平均增速。
中行有关负责人亦有类似的表达，称2010年中行房地产行业的信贷策略是选择性增长，将按组合管理要求严格控制总量，把握贷款节奏。注重防范市场波动和政策调整风险，有保有压，择优选择客户和项目。
工行高层谈及今年对开发贷款的政策时也表示，将继续实施总量控制，名单管理，合理实施成数控制和风险定价。
“上面有要求，下面也不能公然地对着干。”一位在总行负责资源调配和战略规划的商业银行中层在谈及名单制时称，一方面，要根据宏观政策导向，更为审慎地对地产行业实行限额控制、名单管理；另一方面，也不得不面对来自分支机构的抱怨和讨价还价，在进退之间不无尴尬。
情有独钟
尽管几家主要大型商业商业银行均表示对房地产贷款呈谨慎扩张态势，但所有受访银行家都不否认，商业银行钟情房地产业有着“深厚的现实基础”。
业内人士指出，目前地产商与银行的开发贷款议价能力仍旧较强。例如，亿城股份近日公告称，同意公司全资子公司北京亿城房地产开发有限公司以西山公馆项目土地使用权为抵押物，向中信银行北京富华大厦支行申请三年期开发贷款人民币6亿元，贷款利率为基准利率下浮10%。
“房地产行业对银行而言，无疑是最赚钱的行业，也能够承担较高的融资成本。”一位受访银行家坦言，“下浮10%还是和其他银行竞争客户的结果”。
他解释说，即使从风险控制的角度看，房地产行业的生产周期一目了然，比工业企业的不确定性更小，监控也相对容易。开发贷款与个人按揭的互动，也使得风险得以分散。而且，“房地产贷款往往都有土地作抵押担保，虽然违约概率略高，但实际的损失率很低。”
受访银行家均表示，大型商业银行将贷款资源向优质地产商集中，缩减开发贷的规模，并非不看好房地产行业，而是担心大的政策有变，而且也要服从国家的产业政策导向，不能无视调控思路。
谈及调控对地产行业可能产生的政策效果，一种看法是，此轮调控会在一定程度上导致地产行业的洗牌，使资源向更具实力和规模的品牌地产商集中；另一种观点则认为，开发企业会有兼并重组的机会，但倒闭的可能性不大，打击囤地、捂盘等现象，其实是部分开发商收益变现和利益再分配的过程。
比如，一些开发商数年前以十分低廉优惠的价格拿到土地，往往放在一些壳公司项下，体现为母公司持有的股权。在各部门严厉打击违规囤地、捂盘惜售行为，或者要求退出非核心主业的情况下，这些企业会将其持有的壳公司的股权出售变现，获得不菲的土地收入。近期，个别收到“限退令”的央企已经开始寻求出售手头持有的地产企业的股权，如中远旗下的远洋地产（03377.HK）。
对此，香港瑞安集团主席罗康瑞对本刊记者指出，有些央企自身并不直接投资于房地产行业，而是选择与其他企业成立合资公司，间接投资于房地产，对于这些变通之术，国资委亦应明确规范。事实上，这类合资企业往往是央企的二三级子公司。
平衡的考验
监管部门的一项统计显示，2008年下半年以来，房地产企业负债率持续上升。到2009年三季度，主要银行业金融机构贷款或授信额度在5000万元以上的房地产企业客户中，有163家企业的资产负债率高达90%以上。一些企业通过新“财技”缓解债务压力，将风险转嫁给银行。
比如部分开发商在前期资金链紧张时，通过境外渠道举债，后在香港等地设立境外子公司，并经由内地银行办理内保外贷业务，为子公司境外融资提供担保，实际目的是偿还境外债务，而风险则由境内银行承接。一批房地产上市企业通过“占地—上市融资—贷款”的模式，循环圈地圈钱，热点城市土地拍卖价格屡创新高，“地王”频现。
但几家主要银行的多位受访人士均表示，料此轮调控影响有限，地产行业不会面临较大的政策风险，银行的资产质量压力相对可控。
“由于政策出台的驱动力不同，作用点不同，效果肯定也不相同。即使短期内，房价会有所调整，也只是阶段性的，随后房价依然会继续上涨，甚至会报复性反弹。”一位受访银行高层直言不讳。
对于房地产行业的政策调控由来已久，但总是收效甚微。究其因，一位银行家坦承，除城镇化进程所带来的刚性需求，一是流动性过剩的大势所趋；二是各级地方政府推波助澜的必然结果。
他认为，在流动性泛滥、而又缺乏更好地投资渠道和保值方式的情况下，房地产行业必然成为逐利资金的重要选择。作为地方财政收入的主要来源，各级政府都有推高地价的内在冲动。2009年全国各大城市中，杭州以1200亿元的土地出让金位居榜首，同期杭州地方财政收入只有520.79亿元，土地出让金收入高达其预算内财政收入的2.3倍。
一位曾在香港工作多年的银行家直言，与香港等城市相比，北京的房价不是太贵，而是涨得过快。当前国内的房价更多是由社会资金的供给和民众的需求决定的。
银行界人士分析认为，长期来看，土地资源的相对稀缺，与城镇化过程对住房的刚性需求，加之国人对安居乐业的孜孜以求，都是支撑房价继续上涨的必然因素。如何在保证居民消费升级的基本需求，与防止资产价格泡沫之间需求平衡，对政府和银行而言都是严峻的考验。
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