地产估值：没有最低 只有更低？

　　3月房地产市场的迅速升温并没能给房地产板块带来惊喜，相反，却引发了“调控之手”会再度落下的担忧。

　　从3月28日到4月2日，新华社一连六天发表“新华时评”，矛头直指当前的房价攀升的根源——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。“新华社连发时评，就历史经验 而言，一般是重大政策要密集出台的前奏。因此，这次应该真的是"狼来了"。”光大证券分析师潘向东如此表示。

　　从财政部4月6日公布2010年工作要点也可以看出，在改革税制方面，就明确指出要进一步完善房产税制度。“在物业税征收条件尚不具备的情况下，房产税将成为政府调控房地产市场的重要手段。”潘向东称，目前房产税按房产余值的1.2%或者是租金收入的12%征收，但调控作用并不大，因此，可能会在物业税推出前，加大房产税的覆盖面或者调高征收比率。

　　受此影响，在4月的前两个交易日里，房地产板块成为了拉动大盘向下的主要力量。继前一交易日地产板块以13.96亿元的净流出金额高居抛售榜榜首以后，4月7日当天，房地产板块再度领跌大盘，八成个股下跌，整体跌幅为0.82%。

　　对于房地产板块的走势，万联证券房地产高级研究员黄鹏仍坚持看好其短期交易性机会。其理由包括，目前房地产板块估值水平不高，业绩增长确定，再加上人民币升值及通胀提升估值水平，还有就是基金等机构的低配。

　　海外市场对于人民币升值的预期开始提前。4月6日，海外无本金交割市场（NDF）人民币持续走强，其中对美元1年期NDF创下两个多月新高，3个月期和6个月期NDF均创下逾20个月新高。4月7月，NDF维持窄幅整理。截至当天下午5时，3个月期和6个月期NDF分别为6.77人民币/美元和6.7228人民币/美元，1年期NDF为6.6381人民币/美元。

　　“按照目前的态势，一年内人民币的升值预期约为3%。”国信证券研究员周炳林表示。

　　热钱也可能恐高

　　对于过去的3月房地产市场，国信证券分析师方焱直言，楼市真的很火，超出了所有人的预期。

　　“目前热络的楼市表明：虽然房价同比涨幅巨大，调控政策也比较严厉，但阻挡不了如饥似渴的刚性需求。从重点城市库存情况看，新建商品房供给释放缓慢，多个城市一手房可售量屡创新低，市场目前剩余的可售量难以满足刚性需求巨大的胃口，使其只能在二手房市场上释放。”方焱表示。

　　如3月29日、30日两天，北京二手商品房连续两天成交超两千套，其中30日成交2273套，创下北京二手房单日成交量历史最高纪录。

　　大成基金有关人士表示，3月份尤其是3月中下旬商品房成交超出市场预期，原因主要是：购房政策逐步趋紧、购房优惠政策逐步退出以及目前商品房供应依然偏紧，引发购房者需求的快速释放；人民币升值和通胀预期依然存在，投机投资性购房热度依然不减。不过，莫尼塔北京投资发展公司研究员王沛表示，最近，海外的热钱对中国楼市比较警惕了。所以热钱流入并不一定会利好楼市，也不一定利好地产板块，“关键是现在房价太高。”

　　如国土资源部近日公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。

　　据统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

　　趋势性反转难

　　爱建证券左红英认为，3月份的成交好于市场预期，短期内对地产股是一个难得的催化剂，但由于调控政策将陆续出现，房地产板块难以形成趋势性的反转。

　　东莞证券研究所研究员陈桂柳也表示，在政策没有稳定的前提下，反弹空间有限，“目前主流地产股2010年PE估值15倍，目前的股价一定程度上反映了未来政策利空的预期。”

　　不过，华泰证券研究员张驰飞依然看好房地产板块，“我们对已公布2009年年报的48家房地产上市公司财务数据分析后发现，地产公司财务状况正处于非常有利的地位。”

　　2009年房地产市场成交量大增，直接带来上市公司经营业绩的提升和现金流量的改善。

　　2009年48家地产股扣除非经常性损益后的净利润平均同比增长率达到了23.7%。而每股来自经营活动的现金流量净额也首度扭负为正，2009年48家公司算数平均数为0.71元，中位数为0.77元。

　　此外，由于房地产公司销售与确认收入并不在同一个时间点，因此上市公司的未结转预收款对于判断未来的业绩增长有一定指示作用。张驰飞表示，他们计算了48家公司的每股预收款，其2009年算术平均数为2.01元，中位数为1.61元，均创下新高，而中位数值的大幅提高表明地产股整体预收款有明显增长。大额预收款意味着地产股今年结算收入的增长具有很高的确定性。

　　事实上，2009年全国房价大涨，上市公司的销售均价也有所提升，只是由于部分收入未能结转，使得地产股来自房价上涨的收益将在今年体现，2010年结算毛利率见底回升的可能性很大。

　　“每年4、5月份为房地产传统销售旺季的开始，从我们跟踪的部分城市来看，3月份市场成交已经出现了较大反弹，如果4、5月份成交有进一步的回升，将推动行业估值水平回升。”张驰飞认为。

　　不过，前述大成基金人士却表示了谨慎的态度，认为其很难在一个受到多方压制的局面下迅速提升估值。一方面，对于政策收紧的担心和预期将不断放大，这将对房企未来的销售业绩构成很大的牵制；另一方面，随着信贷的日渐收紧，对于开发商而言，资金环境越来越紧张，其业绩增速必将逐渐放缓。