济南二手房还要涨？

　　自３月２５日起，济南市出台二手房交易个人所得税调整政策。有房产专家认为，新政策的实施对二手房市场是个大利空，一定程度上将会再度影响买卖双方的心理预期，从而延长购房周期。

　　最新数据显示，济南市３月二手房成交量达１８００套左右，比前两个月的总和还要高，而不少中介则摩拳擦掌迎战４月市场，用他们的话说：“济南的二手房，还得涨！”

　　新政策拉高二手房价

　　在某种程度上，二手房似乎永远不比新房吸引人们的注意力，像是别人用过的毛巾难免心存芥蒂。然而，济南市最近一项政策却着实让二手房“风光”了一把。

　　３月２５日，济南洋红房产中介公司经纪人刘玉奇带客户去办理二手房过户及完税手续，缴纳个人所得税时，却被工作人员告知，济南二手房交易个人所得税需按照成交价差额的２０％征收，这让买卖双方和刘玉奇大吃一惊。在没有任何预告和通知下，济南二手房交易个税新政开始实施，让房产中介和房屋买卖双方有些措手不及。

　　据了解，自３月２５日起，济南市二手房交易个人所得税有所调整：如果不满五年，是家庭唯一住房的，个人所得税按房价差额２０％征收；如果是家庭唯一住房满五年的，可以免缴个人所得税；但如果是家庭二套房，不管年限，个人所得税全部按差额的２０％征收。

　　刘玉奇告诉《齐鲁周刊》记者，客户交易房产总价７５万元，双方约定个人所得税、营业税、契税等都要买方承担。之前个人所得税一般按照总价的１％征收，也就是７５００元。但现在若按差额征收，原房主２年前购买这套房子的原值发票上标明是５９万，由此个人所得税一下子就变成了３．２万元，比预算高出了２４５００元。

　　“这个成本有点太高，买卖双方都觉得承受不了。”刘玉奇称，虽然客户双方都已签订买卖合同，但碰到这种情况双方也只能取消交易。

　　遭遇这种尴尬的并非刘玉奇一人。个税调整对二手房市场冲击很明显，期间很多中介公司都碰到大量退房客户，大多是因为个人所得税调整所致。据悉，因为二手房市场行情较好，省城大多数房产中介有意新开直营店。但个税调整消息传出后，却需要中介重新审视。刘玉奇称，老城区还好，若店址周边是新社区，虽然房源很多，但房产证基本都未满五年，现在个税调整势必会影响客户们的买卖意愿。

　　当然，并非所有人都受到“２０％”的负面影响。在省直机关工作的苏先生之前曾看中花园小区一套５８平方米的两室一厅，无论价格还是区位都非常满意，无奈稍一犹豫又被别人抢先预定，苏先生只能“望房兴叹”。但三月底，苏先生又接到房主电话，称因为个税调整先前的买家已退房，表示苏先生若有意购买个税可ＡＡ制。“核算了一下，加上个税，总价大约在４０万之内，能够承受。”于是，苏先生很快与房主达成协议，在二手房市场遽冷空档里“捡了个便宜”。

　　个税“变脸”

　　据相关法律条文，在个人所得税征收中，如果卖房者能够提供原购房发票，可以按照差额的２０％征收，如果不能提供，就按照全额的１％征收。而在实际的房产交易过程中，由于按照全额的１％征收更划算，因此绝大部分人都是按照全额的１％征收。在二手房交易过程中，很多原本应该由买卖双方承担的税费，因为总额并不是太高，大多时候是买方承担，而现在个税动辄几万元，让很多买房者望而却步。

　　“投资者要赚取的就是中间差额增值部分，对这部分税收提高了，也就抑制了投资的热情。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，长远看来，这次调税可以起到抑制房价作用，没有了高额利润，有房产的人也不急着倒手卖房，这样就减缓了二手房的交易速度，速度降下来了，过热的炒卖现象也会有所收敛。

　　然而，大多数业内人士却认为这个政策是短期的。近日，记者在采访中发现，三月底被严格执行的２０％政策已经调整放宽，玛雅房产明湖店负责人对《齐鲁周刊》记者表示：“２０％政策已经取消，目前个税仍可按照成交额的１％来缴纳”。该经纪人称，三年前上海也曾实施过相同政策，但调税消息公布后不到２４小时就“变脸”了，“当时税务部门迫于各方压力，在新规执行第一天的晚上又发布了一条补充通知，表示‘仍可按购房款的１％计税’”。

　　记者致电济南市地税局住房交易相关部门，工作人员称政策没有改变，但他明确表示“能够提供原值发票的按照差额２０％缴税，不能的仍可按照购房款的１％计税。”

　　“个税调整对二手房市场的影响显而易见，特别是对那些长期持有多套住宅的炒房者打击甚大。”济南房地产评论人姚海波对《齐鲁周刊》记者说，“这次个税调整没有缓冲期，短期内人们自然难以接受，所以出现了瞬间冷场现象。”业内人士表示，政府初衷无非是抑制投机，由于打击面太大，所以才会短期内调整政策。

　　过渡性需求助二手房继续火

　　“之前看二手房只能一遍遍打电话催中介，现在中介一天一个电话催我看房。”济南某事业单位的戚先生奔跑了近一个季度后，终于以８５万元的价格买下生产路上某高档小区的一套二手房。１月２月是二手房销售淡季，不少中介公司的工作人员处于半休息状态，戚先生只好主动联系中介，多次催促看房。可３月中旬一过，中介公司便主动给他推介多个地段房源信息，频频邀请他到现场看房。“最多时一天能接到三四个中介公司的电话。”

　　最新数据显示，济南市３月二手房成交量在１８００套左右，比前两个月的总和还要高。“从现在的趋势看，４月份的市场行情应该不错，大家都在扩大房源，以便在二手房市场上赢得更大份额。”一中介负责人表示，二手房中介市场竞争激烈，一个房源往往在多个中介公司都登记销售，为争抢客户中介人员只能主动出击。

　　忙着装修的戚先生在给阳台装护栏时，不小心打穿了楼下邻居董先生的阳台顶。两人攀谈起来，戚先生才知道自己买的这套房子曾多次转手，从６０万元卖到７０万元，买家很多，但房子却一直空着，如今戚先生用８５万元买下来，这房子才真正有了“使用价值”。

　　据２１世纪不动产、寓来寓美、玛雅房屋、中合地产等中介公司负责人介绍，现在他们都已经制定出了今年具体的开店扩张计划。在他们看来，济南的刚性需求还很大，棚户区改造和旧城改造都会让不少人再购房。但目前济南新房房价让不少购房者感到压力很大，二手房相对总价低，配套更完善，受到很多购房者青睐，其价格必被拉高。姚海波称，社区需求强烈的人可能不会选择二手房，但二手房的小户型和已配套都是吸引投资者的重要因素，它们更多的已成为过渡性住宅。

　　据悉，在刚刚过去的清明小长假中，许多有买房计划的人四处看房，但总体感觉是“价高房子少”。业内人士表示，无论一手房还是二手房，大约要到五月份市场形势才会比较明朗。记者从一些房产中介处了解到，节日期间，客户上门看房量与成交量都有所增多。不少看二手房的人称，目前市场上的二手房源依然不多，尤其是９０平方米以下的小户型更少。

　　“目前二手房房源中面积１００平方米以下的比较少。”２１世纪不动产加盟店负责人告诉《齐鲁周刊》记者，目前市场上的二手房源呈“两头多、中间少”特点，７０平方米以下的老房子和１１０平方米以上的大房子较多，而７０到９０平方米之间的户型非常紧俏。

　　虽然小长假期间楼市看上去比较热闹，但由于房源相对较少，一手房和二手房市场总体成交量未出现大幅攀升。除了有不少房子价格有小幅上涨外，楼市整体价格基本稳定。济南市房产评论人于清表示，在目前国家宏观调控政策下，许多买房人也在观望，包括一些开发商，而到５月份政策的走势也会进一步明晰。姚海波也称，目前ＣＰＩ在可控范围内，故而加息预期延后至下半年，下半年“供应量也会有明显提高，那时二手房市场也许会更平稳一些”。