二手房中介返点重回江湖 商业银行看多争放房贷

　　新年伊始，一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是，就在银行房贷“返点”被叫停后的短短三个月时间里，一项名为“金融服务费”的项目又出现在银行与房地产中介机构的代理协议上。

　　一中型商业银行个贷业务部门主管汤先生透露，目前一般的中

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　　“返点”变身重出江湖

　　据《华夏时报》记者向各商业银行了解到，自中国银行业协会叫停银行向房贷中介及其从业人员支付“返点”费用之后，各银行确实已经停止了与中介签订“返点”合同的行为。

　　但是，与此同时，“金融服务费”、“担保费”、“服务佣金”等另立名目进行“返点”的方式却不胫而走。“返点”以更加隐晦的方式存在于二手房交易之中。

　　据汤先生透露，目前一般的中型商业银行与中介机构协议的“金融服务费”为贷款总额的1.5%-2%，也有一些小银行迫于放贷任务的压力，将这一款项提高到贷款总额的3%。这与原来“返点”的额度几乎是一样的。

　　相比之下，国有大型银行对中介机构手中的客户资源依赖性没有那么强，但鉴于“服务费”属于行业“规矩”，因此据汤先生介绍，大银行一般也会支付0.8%左右作为给中介机构的佣金。

　　根据北京目前的二手房价格，普通购房者购买一套80平方米住宅，贷款额就在100万元左右。按照1.5%的“金融服务费”平均水平，中介机构每销售这样一套房，轻轻松松就可以拿到高达15000元的服务费。

　　事实也是如此。根据公开数据显示，2009年全年，北京市二手房贷款的总量超过350亿元，以此计算返给中介的费用就高达5.25亿元。《华夏时报》记者从北京几个大型房地产中介了解到，“返点”费用可以占其营业收入的20%-30%。

　　另外，据一中介公司的咨询部主任透露，目前一些中介也开始与担保公司寻求合作，要求银行以“担保费”来变相给中介支付费用。根据规定，由于房产过户到房产证抵押有一段时间差，其风险必须由担保公司承担阶段性担保。因此中介机构就可以通过担保公司走账，使银行的房贷“返点”变相存在。

　　银行加大房贷比例

　　今年2月，北京二手住宅量价齐跌。但是，进入3月份，二手房市场回暖势头却让业界有些意想不到。

　　据北京市房地产交易管理网的统计信息显示，截至3月18日，全市二手房住宅网签总量达10650套，较去年整个3月份的8173套还要高出6.11%，而15日、17日的二手住宅网签量都超过1000套，重新回到单日“千”时代。而我爱我家市场研究中心的交易数据显示，3月上半月二手住宅交易均价为14494元/平方米，环比攀升3.76%。

　　二手房“回暖”带来的房价上涨预期，让中小银行重新满怀希望。一股份制商业银行北京分行的个贷咨询经理告诉《华夏时报》记者，在银行3月份的工作会议上明确提出今年将继续加大房贷业务比例，尤其是二手房贷款，建立和保持与中介机构的良好关系，抢占市场份额。

　　在记者采访中，多位专家认为，“返点”以各种形式重新抬头，其实还是对房地产市场后市“看多”的表现。因为如果银行看空房价，那么不用银监会或中国银行业协会的要求，银行也自会加大叫停“返点”的执行力度。但房价如果继续上涨，各家银行恐怕也不会眼看着偌大的蛋糕被别人吃掉。

　　潜规则造就五成“假账”

　　房贷“返点”在银行、中介、购房者等多方博弈下，似乎已经成为一个让各方心照不宣的行业“潜规则”。而在银行以“返点”、“金融服务费”等各种方式频频向中介机构示好的“行规”下，又滋生着大量存在的贷款案例造假现象。

　　据《华夏时报》记者调查，一些大中介机构的“返点”全部归经办业务员。因此，有的业务人员受到扭曲的利益激励，一方面帮助资信不足的客户造假，另一方面也劝说客户降低首付，多从银行贷款。上述中介公司的咨询部主管透露，“去年经手的业务至少六成都有不同程度的作假。”

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科向《华夏时报》记者表示，由于全国的征信系统尚在建立中，个人信息包括收入情况银行很难调查清楚。

　　银行无法直接搞清客户的真实情况，这就给中介造假留下了空间。“初步估计，购房者个人收入情况报到银行至少有50%是虚假的。”冯科主任表示。

　　不仅如此，业务员为了获得贷款的高额“返点”，往往劝说购房者增加购房贷款的比例，使得房地产交易市场对信贷的需求与日俱增。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强曾向《华夏时报》记者表示，房贷“返点”行为实际上推动了投机需求的信贷。从某种程度上说，它成为了泡沫和房价连续上涨的推动力。