一线城市土地“僧多粥少”二三线城市成楼市主战场

　　一线城市土地市场“僧多粥少”开发商纷纷转战二三线城市

　　一线城市：就是中国最核心的那些城市经济体，深圳、北京、上海和广州。这四个城市无论在GDP、经济总量、收入水平、市场成熟度，还是由此派生出来的需求、价格、市场秩序等各个方面都有高度的趋同性，和其他 城市的差距是全方位的。

　　二线城市：没有明确的定义，他们往往是某个区域(城市群)的辐射重点。比如大连之于东北，成都之于西南，杭州之于长三角，天津之于环渤海，青岛之于山东半岛等等。即便是在上述提到的区域内，有影响力和辐射力的城市也绝不是唯一的，像南京、武汉、沈阳、济南、合肥等等也被归入二线城市。尽管在个别城市的归属上不同的人有不同意见，房地产界大体上是认可这样一个划分的。

　　去年12月的中央经济工作会议决定放宽二线城市的户籍控制，这对一些集中在二线城市发展房地产的企业而言是一大利好。因为2009年的全国各城市楼价，基本上依然是一线城市如深圳、上海、北京、广州的升幅大过二线城市，原因就是由于人人都想往大城市发展，而此新政策的出台，可以使全国不同省市的发展比较平衡。

　　也正因为如此，不少大开发商纷纷抢占二线城市开发地块。日前，有业界人士表示，虽说这并不意味着开发商将逐渐淡出一线城市，但由于一线城市土地市场“僧多粥少”，寻找二三线城市中有发展潜力的土地进行开发是必然的趋势。

　　让市场感到惊人的一组数字是：去年万科、保利、中海等十大房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达81%。其中，以绿城在二三线城市土地储备所占比重最高，达到了95%；中海、华润所占比重也都达到89%。这也反映出开发商正在调整市场重心，逐步向二三线城市发展的扩张策略。

　　这些数据也表明，地产行业已经将新的增长点投向了二三线城市。本栏撰文：记者王荔珏、黄涛

　　房企进军二三线城市有三种模式

　　“开发商进驻二三线城市，不可以简简单单复制一线城市的运作模式，而是要找到新的立足点和增长点。”有关开发商表示。二三线城市与一线城市相比，在客户需求、开发模式方面存在很大的不同，自主性需求更为明显，因此开发商必须寻求合理的开发模式。

　　据了解，此前已有不少开发商向二三线城市扩张，也形成了房企在二三线城市扩张的三种典型的模式。第一种模式为直营连锁的品牌扩张模式。第二种模式则是品牌地产直接扩张模式，这也是目前不少国内大型房企的主要扩张模式。例如万科、富力等品牌地产上市公司，在把北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场作为主战场的同时，直接在二三线城市成立分公司，收购当地项目或者土地进行开发。第三种模式则是资本输出，即开发商通过认购二三线城市开发商的部分股份，参与当地房地产项目的开发建设，从而实现从一线城市向二三线城市的扩张。

　　投资区域地产可把握三类机会

　　看好二三线城市的开发商，也并非就是全部项目照拿不误，其实也是择优而取的，离省会近的城市通常会优先发展，因为这些地方的地价房价会随省会的带动而上涨。有股市分析师就透露，辽沈商圈、胶东半岛、长三角-安徽一线、珠三角、成渝及武汉、长沙等地区，是目前资金最密集的地带。其中尤其值得注意的是，成渝、辽沈、苏锡常、天津等四个区域，2009年受到资金关注最大。在众多的二三线城市中，潜力最大的要属重庆与成都两个城市：地价比较低，虽然供应量比较大，但房价已经呈现出上涨的态势。招商证券的分析师预测：“重庆房价就是涨到10000元/m2也不足为奇。”

　　有市场人士就表示，整体上看，区域地产投资机会的把握可以从以下几方面入手：一是高铁或轨道交通的影响，随着空间距离的拉近，天津板块、长三角南京无锡板块以及珠三角，包括佛山中山珠海东莞都大有潜力；二是产业转移的影响，像长三角地区的安徽板块，受到承接东部产业转移的影响而带动楼市的发展；三是政策层面的影响，如海南旅游岛计划的影响，就吸引了大量的开发商进入。其中，较为典型的是随着珠三角城际轻轨网络的加速构建和形成，具有环境和价格等突出优势的珠三角7座二线城市，目前就已成为广州、深圳这两个一线城市的接力者，成为领跑广东房地产投资增速的新生力量。

　　二三线城市将迎来补涨期

　　事实上，房企向二三线城市转移的步伐并非是现在才开始，而是早就有迹可寻。例如中海大举进军苏州；珠江地产“深入”昆山进行住宅项目的开发；雅居乐地产的南京雅居乐花园卖得红火；合景泰富一连在苏州开发三个项目；方圆地产入昆山、常州、海南；合生创展入中山；颐和集团进鞍山、包头；富力到海南、重庆、西安……这些都说明开发商早已看到了二三线城市的商机，且奉行“鸡蛋不要放在一个篮子里”的原则，令项目“四面开花”。

　　此外，二三线城市楼价的不断上涨也是吸引开发商前往的关键原因。数据显示，去年武汉中心城区商品住房成交均价达到7400多元/m2，比武汉新房房价历史峰值高出200多元/m2。合肥、长沙、西安、济南等城市的房价走势同样如此，近期成交纷纷达到或超越历史高价。如合肥新房成交均价近期涨幅明显，目前住宅成交均价在4500元/m2，比年初上涨接近两成；长沙公寓楼盘单价也不断刷新纪录，有楼盘单价已经超越8000元/m2，涨幅最高达到2000元/m2以上，同样创下新的历史纪录。

　　开发商的盈利空间就此显现了出来。据万科的年报数据显示，万科已进入全国三十多个城市市场，其中除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市对万科整体的营业收入和净利润都做出了较大贡献。而且值得注意的是，万科在杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的盈利能力也均高出该公司的平均水平。

　　业界预测，2009年房价的报复性增长将会用2～3年的价格稳定或小幅增长来消化，但伴随着宏观经济的持续向好，经济总量必然会进一步增大，同时资源性资产价格的长期增长趋势不会改变，而且如果结构性矛盾不能很好地解决的话，不排除资产价格短期的大幅上涨情况再度发生。

　　其中，需要留意的是二三线城市或将迎来补涨期。因为一线城市生活成本过高的压力和区域整体规划，给二三线城市带来的发展机遇带动部分人口的回流，同时伴随着地方经济发展进入增长期，二三线城市的人口集中度会在短期内上升明显，从而推动二三线城市房地产消费市场的进一步升温。此外，对二三线城市而言，最大的利好是去年底中央经济工作会议明确提出，要推进城乡一体化、放宽中小城市和城镇户籍限制，由此极大扩容二三线城市的地产投资及市场规模。

　　从已披露的20多份房企2009年年报可发现，各公司在2010年的经营计划中无一例外地提出要加大二三线城市和商业地产土地储备，并付诸行动。这表明各房地产企业对未来若干年的市场判断与认识已趋于一致。（作者王荔珏、黄涛） (来源：广州日报)