房贷7折优惠并非全取消 选择最优按揭方式

　　自四大行总行全部发文要求取消首套房贷7折利率优惠后，记者近日巡城发现，国有大行除建行和农行首付四成还有打7折的可能外，其余已基本取消。而原本相对宽松的股份制银行也开始大幅收紧房贷优惠，市民想要在银行拿优惠是越来越难了。面对飙升的楼价、越来越大的供楼压 力，有房贷需求的人，该如何精明选择，才能让自己既少花钱又能顺利买楼呢？

　　“货比三家”挑最优惠价

　　选最适合自己的按揭方式

　　记者咨询市内多家银行发现，尽管房贷优惠幅度不断在收紧，但也并非全面取消，还是有一些银行目前仍能提供优惠利率的，因此在办理按揭时，最好能多咨询几家银行，争取在利率上悭到尽。

　　比如同样是国有大行，中行、工行已明确取消首套房贷7折优惠，工行首付三成最低7.5折，中行首付三成只能打8.5折，而建行和农行首付四成仍可最低打7折，这么算来，如果资金实力比较雄厚的购房人，就可以选择多首付少付息。以一笔100万元20年期的房贷按等额本息还款法来算，执行7折优惠利率要比执行8.5折优惠利率足足少还11.6万元。

　　股份制银行与外资银行的7折优惠相对更多一些，但鉴于开发商和银行的合作关系，或许在某些楼盘无法挑选到利率相对优惠的银行，此时贷款人还可利用一些中介担保公司以按揭平移的方式，将贷款从利率较高的银行转向利率优惠的其他银行。

　　选最适合自己的按揭方式

　　目前市场上已有非常多的按揭还款方式，比如传统的等额本息还款法、等额本金还款法以及银行不断推陈出新的其他一些还款方式，像深发展的“气球贷”、渣打银行的“活利贷”、招行的“双周供”等，这些新的还款模式无论是在还款期限还是还款利率上都有创新，基本上都以节省利息支出为特色。

　　比如渣打银行“活利贷”，采取的是将借款人手中的闲散资金存入银行冲抵部分贷款本金的方法，以达到节省贷款利息的目的。目前与“活利贷”类似的房贷产品还有建行的“存贷通”和深圳发展银行的“存抵贷”。这类贷款产品还有另外一个特点：类似于借款人办理了提前还款。与实际办理提前还款相比，借款人不再受还款金额基数和违约金的限制，可以说是准入门槛降低了。

　　招行“双周供”其实已不是硬性规定每两周才可还款，只要贷款人有闲散资金，甚至可以做到随时还款，这种模式主要是利用随时提前还贷来达到多还本金从而节省利息的目的。

　　像传统的还款方式，等额本金还款法(每个月还款递减)一开始多还本金少还利息，整体利息支出就小于等额本息还款法(每月还款数额相等)，但这两种方法又适合不同人群，前者适合资金实力相对较强、希望短期内不断提前还贷的贷款人，后者则适合当期还款压力较大、未来收入预期较好的人。因此，贷款者可根据自身资金实力、未来收入情况等，选择最适合自己的按揭方式。

　　-高手支招

　　用公积金贷款更省息

　　有贷款需求的人还别忘记用好公积金贷款。和同期商业贷款相比，公积金贷款利率更有着数。比如同是5年以上房贷，商业贷款基准利率是5.94%，打7折后是4.158%，而公积金贷款利率则为3.87%，比打折后利率还低，选择公积金贷款显然更能节省利息支出。

　　但要注意的是，选择公积金贷款也有窍门。比如首套房购买的面积较小，则先不要选择公积金贷款，因为目前二套房贷政策把控较严，若是二套房贷利率甚至可能上浮10%，如此一来就很不划算。

　　按照广州市公积金中心规定，如果市民之前所购房产用过商业房贷，买第二套仍可申请公积金贷款，首付和利率按规定来；如果之前购房申请过公积金贷款，只要还清，仍可再次申请公积金贷款，首付和利率不用调整。这也是说，公积金贷款可多次申请，无须受“二套房”限制。但反过来，如果首套房使用了公积金贷款，第二套房再去银行申请商业房贷，将被视为曾贷款买过房，很可能被执行“二套房”政策。

　　所以，银行理财师建议，如果市民首次置业且买房面积较小，仅作为过渡使用，最好先全用普通商业房贷，把公积金贷款留作下次改善型购房时使用。

　　当然，公积金贷款也有一些规定，比如依照广州市公积金中心现行规定，只要符合相关条件，就可申请公积金贷款。个人最高贷款额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元，利率执行国家相应利率，如5年以上的为3.87%，无上浮和下浮；首付比例上，要求一手楼首期付款不得低于购房总价的两成，二手楼首期付款不得低于购房总价的三成。贷款人可根据自身情况具体选择。

　　-特别提醒

　　年内不用急着提前还贷

　　尽管各界对今年央行加息预期强烈，昨日又有不少声音提出3月CPI数据可能导致央行在二季度加息，但银行人士提醒市民，如果有好的投资理财渠道，便无需在今年着急提前还贷。因为按照规定，一般银行贷款利率都是“次年调整”，即今年无论加息几次，新的利率要到明年1月1日才上调，所以今年贷款人还是能享受到较低利率的，有提前还贷需求的人可到年底再考虑。当然也有个别银行采取“次期调整”策略，如招行就是在央行加息后的次月上调贷款利率，若无法承受高利率的人也可考虑当期提前还贷。

　　此外，若近期有大额支出也最好不要提前还贷。因为若想再申请新贷款又刚好碰到央行加息，就要按照新利率还款，反而不划算。针对这种情况，贷款人也可选择市场上一些房贷理财产品，如建行“存贷通”，既可享受活期利息，又能获得远高于活期的理财收益。(刘薇、马双丽） (来源：羊城晚报)