物业税不是房价“杀手锏” 三五年内难出台

　　搜狐财经报道 近日，坊间流传“重庆拟开征特别房产消费税”、“上海拟开征房屋保有税”的消息，一时间关于物业税即将开征的传言此起彼伏。目前，物业税是否具备开征的条件？开征物业税能否对迅速飙升的房价形成有效的打压？对此，搜狐财经对专家、学者及业界人士进行了采访。

　　物业税开征传闻缺乏官方依据

　　截至目前，有关重庆拟开征特别房产消费税一事并没有官方的正式声明。重庆市地税局在接受记者采访时也表示，对该事并不清楚。追根溯源，此说法起源于3月24日重庆市市长黄奇帆的一次讲话。但是，黄奇帆只是想表达，政府抑制高房价可以有很多方法，比如对高端房征收“特别房产消费税”。

　　上海酝酿开征房屋保有税的说法也缺少有力的官方依据。上海市住房保障和房屋管理局8日晚间在官方网站上发布了一段回应：“关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。‘房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好’”。

    不难看出，上海房管局并没有制定税收政策的权利，对此开征房屋保有税的说法既没有承认，亦没有否认。

　　房地产税费改革课题组成员、国务院发展研究中心研究员倪红日9日在接受搜狐财经采访时表示：目前缺少正规渠道的说法，始终是媒体在以讹传讹。无论是重庆的特别消费税，还是上海的房屋保有税，看起来都像是假新闻。

　　中国社科院财税研究中心副主任夏杰长也表示：“开征税收的权利在中央不在地方，地方只有开征某一领域费的权利，没有开征税的权利，由地方出台税种可能性不大。”

　　“今年两会期间并没有关于调控房地产的政策出来，两会过后的一段时间内，北京、上海等大城市房价都出现了暴涨。这就给物业税出台的传闻提供了传播的土壤。”夏杰长如是分析。

　　房价涨势凶猛，政府将出“杀手锏”

　　但是很多主流媒体都将两个传闻视为国家开征物业税的前奏，媒体圈在私下里交流也称是国家先放出消息看看社会舆论的反应。

　　世联房地产评估北京公司副总经理陈江波表示，有关开征物业税的消息在地产圈内也传了很久，真假难辨。但是，经过多年的空转试点，目前可以说征收物业税的经验已经具备，只是在等待合适的时机推出。

　　“近两年虽然遭遇金融危机，但是房价上涨势头仍十分猛烈，国家已经开始在陆续使用杀手锏了，比如完善资本市场，吸引民间资金从房市流向股市，比如金融信贷政策的收紧等。国家首选肯定是金融政策，其次是税收政策，但要解决高房价问题，根本上还是要从制度设计上来想办法。比如解决土地财政的问题，解决GDP过度依赖房地产的问题等等。”陈江波分析说。

　　缺少投资渠道，投资集中涌入房市

　　全国房地产经理人联盟常务副主席兼秘书长杨乐渝也表示，房价涨势凶猛根本原因还在于流动性过剩，“钱太多了，总要寻找出口，而中国缺少投资渠道，使得大量的民间资金流入房地产市场，势必推高房价。”

　　值得庆幸的是，国家在推进资本市场发展方面今年有了很大的进展。“证监会已经加快了新股发行的节奏，中小板、股指期货已经正式开通，政府做大证券市场的目的已经非常明显，而资本市场的完善将大大的拓宽民间资金的投资渠道，这或许能降低房市火爆的投资热情。”杨乐渝说。

　　至于目前的炒的沸沸扬扬的房产消费税、房屋保有税和物业税究竟对抑制高房价能产生多大效果，专家、学者和业界人士也抱以较大的怀疑。

　　政策应扭转不合理的投资取向

　　杨乐渝分析说，上海增收房屋保有税，是想增加投机多套房屋的持有成本，来抑制炒房。拥有房屋套数越多，则持有成本越高。杨乐渝表示：“乐见其成，但也有些许的担忧。”

　　他解释说：“很多炒房人，包括很多保障性住房的实际掌握者并不是普通工薪阶层，而是官员权贵，很多地方的经济适用房也是为地方官员设计的。如果上海要针对住宅房屋征收，搞清房屋的产权归属将是一个颇具难度的工作。如果上海能够完成这个统计，那也是一件好事。”

　　但是，目前透露出的消息是，上海的房屋保有税将只向商业地产征收。对此，杨乐渝表示要坚决反对。他分析说：“商业地产按揭已经很高了，很多投机也因此流向住房，商业地产原本就缺少资金进入，如果上海的房屋保有税只针对商业地产，势必使得投机更多的流量住房市场。这将违背控制房价的初衷。国家应该通过政策把投资取向扭转过来。”

　　而对于重庆的房地产消费税，在陈江波看来，这有点类似印花税，只是增加了房屋的交易成本，房价预期一路看涨的情况下，即使交易成本有所提高，还是无法阻止人们投资房市的行为。“人们会算一笔账，如果房价上涨能弥补交易成本的增加，那为什么不买呢。”陈江波说。此外，他也表示，国家出台物业税也会算一笔账，那就是，物业税打掉的房地产对GDP的贡献是否会影响到中国今年保8的目标。

　　物业税未必能打压房价，三五年内难出台

　　而对于物业税控制房价的效果，夏杰长认为，应该打一个大大的问号。他说：“物业税不一定控制房价的过快上涨，反而可能会带来不小的负面作用。”

　　“物业税有可能让中产阶层的生活背负沉重的成本，未来他们不仅仅可能变成房奴，还有可能变成税奴。”杨乐渝如是认为。

　　不过，更多的人还是认为，短期内物业税推出的可能性不大。

　　夏杰长看来，物业税三五年内都不大可能出台，因为物业税征收极其复杂。按照十六届三种全会完善社会体制改革决议中的内容，物业税并不是一个新的税制，本质上是税收的转移，所以开征物业税，势必会对土地出让金及相关税费进行一个合并和调整。

　　此外，物业税一定是有差别的征收，主要应该针对有超大面积高档住宅的富有人群征收，对低收入和中等收入群体应该考虑免征。物业税也将是一个征收成本很高的税种。在这些制度问题和技术问题没有解决之前，国家是不会冒然推出物业税的。

　　解决高房价问题要打组合拳

　　高房价问题应该如何解决？对此，除了完善资本市场，开辟更多的投资渠道，以及利用金融政策调节外。很多人也提到要从更广阔的视角加以解决。

　　夏杰长建议，控制高房价，要出组合拳，从供给和需求两端着手。他说：“要增加供给，比如放开小产权房，这样就有大量的地价房子入市。再比如，政府能不能考虑让利于民，在土地招拍挂制度改革方面，能不能考虑‘价低者得’，就是在保证房屋一定品质的情况下，谁在投标的时候承诺商品房开发价格卖的最低就把地给谁。”

　　“如今，人们对于房子的议论已经到了尽人议之的地步，对于房价问题，无论是看涨的人还是看跌的人，在想拥有房子这个问题上都是相同的。人们谈论房价问题的火爆程度已经远远超过了2007年人们谈论股市的程度，这是很可怕的。”杨乐渝在做出如上感叹的同时呼吁，如今房价泡沫已经很明显，国家要用政策适当释放风险，避免将来泡沫破灭带来的严重后果。（搜狐财经/魏喆）

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