叶檀：刘明康无意之中吐真言

　　在中国房地产泡沫风暴的中心海南，博鳌亚洲论坛汇聚各界精英，银监会主席刘明康的一番话被广泛误解。

　　刘明康先生表示，我们必须要把一套房、二套房进行区分，在首付要求、利率议价方面都必须有所差别。商业银行有权在银监会下限标准上，提高二套房首付比例，目前北京、上海等高房价地区的部分商业银行已提高了二套及以上房子的首付要求。比如，在北京的有些银行已自主审慎地将二套及以上房子首付比例提高到60%。

　　此话一出，市场哗然，认为银监会即将对二套房贷实行首付六成的新政。不到半天，银监会紧急辟谣，指出刘明康发言遭到误解，不过，银监会同时指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

　　刘明康先生的话被广泛误解，是因为具有强大的市场基础。房地产市场资金量如此之大，房价如此之疯狂，银行何必火上浇油，为房价上升推波助澜？银监会虽然出面澄清，却澄清不了以下事实——如果房地产继续疯狂，而政府税收等政策迟迟无法推出之时，缩减金融杠杆是最安全的办法。

　　房地产泡沫最大的风险在于，吹大了信贷泡沫与货币泡沫，而信贷、货币泡沫反过来吹大了资产价格，最终泡沫大到不可收拾。

　　2009年是货币泡沫吹大了房地产泡沫，剧量的投资与信贷使房地产行业不差钱；2010年可能情况不同，随着房地产市场节节上涨，反过来吹大了中国的货币泡沫。由于房地产价格节节上升，房地产被作为最重要的抵押品给银行，银行由此扩张信贷，房地产价格越高意味着信贷的规模越大。虽然影响我国基础货币的主要因素是外汇占款、财政存款、金融公司债权等，尽管2009年中央银行基础货币增长率持续下降，但广义货币供应量仍然显著增加——基础货币增长率仅为14.1%，远低于2007年~2008年25%~35%的水平，但由于商业银行贷款迅猛，货币乘数飙升到4.11，导致广义货币增长27.7%。货币的狂乱，导致资产品价格与原材料价格节节上升，助推通胀预期，投资者在货币贬值的焦虑之中不断购入资产，进一步推升了广义货币的发行量。

　　如果不控制中国的房地产市场，如果房地产市场金融杠杆过长，中国的信贷市场根本无法控制。

　　殷鉴不远。金融杠杆过长、信用体系失控导致了美国的次贷危机，货币与资产彻底失控。美国的房地产最后成为美国信贷之源，购房者可以用低利率甚至零利率借贷，由于房价节节攀升，购房者可以通过上涨的房价继续向银行抵押购买二套房，进行消费信贷。如果说美联储通过国债扩张信用，那么，美国各金融机构则通过不断上涨的房价创造信用。美国创造出了庞大的衍生品市场、庞大的影子市场，由于数据造假、链条过长导致房贷风险无法对冲，节节上升的房价把美国最大的金融机构也绕了进去，在卖给全球投资者之外，手中还持有大量衍生品，进行资产的组合配置。一旦大型银行、投行、基金垮台，美国的信用体系彻底垮台，资金链条彻底断裂。

　　中国的房地产如果不加控制，将重蹈日、美的覆辙。中国房地产价格泡沫风险像美国一样大，只不过表现形式不同。美国的危机是金融衍生品与信用链条过长造成的，中国的危机是基础货币发行之后信贷过大、货币乘数急剧上升造成的，房地产下挫将造成抵押品价值下降，银行直接出现大量呆坏账，要由全体纳税人买单。

　　抑制房地产投资炒作，最好的办法是推出物业税、不断加息提高炒房者的借贷成本，但目前物业税在拟议之中，推出时间遥不可测，加息将导致地方政府与大型企业成本急剧上升，惟一的办法就是直接缩减房地产的金融杠杆。

　　如果说购房者需要百分百支付现款，房地产抵押物不能创造信用，房地产市场相当于一部现金吸纳机，吸入之后不再回吐。那些炒房、炒地者在用自己的真实财富与资产泡沫抗衡，赢面很小，而银行的风险则会节节下降。这相当于将资产泡沫危机转嫁给炒房者，由炒房者拿出真金白银来做实资产。事实上，不必百分百现款支付，只要首付比例达到六七成，银行的风险就会下降一半。

　　刘明康无意之中吐真言。通过降低金融杠杆比例，政府希望控制房地产泡沫，让货币、让银行等抽身而退。开发商拿地首付不是要支付一半现金了吗？地方政府的借贷风险敞口不是要一一排查了吗？