“新国四条”严厉出台 房价拐点将加快出

　　国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，笔者称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

　　近日，1-3月份全国房地产市场运行数据公布后，我急忙忙写了一个分析报告，报告的标题是：“3月全国房价同比涨幅创历史新高,新一轮调控箭已上弦”。并对于将要出台的政策进行预测，提出五个可能的政策，其中就包括上述内容，基本一致，而且比我的预测还要严格。谁知下午的国务院常务会议就做了部署，只是今天才公布全文。

　　昨天报告公布后，今天广被各大媒体报道和转载，下面仅摘出上海证券报和经济参考报的，包括昨天预测的五项政策。

　　那么，“贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍”对市场影响有多大。我的看法是，大家尽量往“大”里想！原因如下：

　　第一，个人房贷政策是影响楼市的重要政策，2007年9月 “二套房贷新政” 出台后，全国楼市立即开始降温。但这次的新政紧缩力度超过上次，首付不低于50%，是从不没有过的，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，以前曾有规定，但政策有反复，比如“国十一条”中就没再提及，此次必然会相对严格的执行。

　　第二，距1月份的“国十一条”才只有3个月时间，就开启新一轮调控，间隔时间之短历史罕见，说明中央对于稳定房价的决心之大。主要是刚公布的3月房价同比增幅创历史新高，环比增幅由下滑转上升，这绝对是中央所不愿看到的。我之前以多次提醒过大家，一定要理解前段时间温总理所谓的“本届政府任期内一定稳定住房价”，以及姜伟新部长所谓的“温总理都说了房价稳，不行也得行”。

　　第三，当然，值得关注的是,以前很多信贷政策在被商业银行落实时,往往会打折扣,这次估计依然会存在这一现象,但我相信：这次国务院给银监会的压力超过以往,而银监会也会给商业银行施加超过以往的压力。这一点大家一定切记。

　　第四，前面提到，我认为这只是新一轮调控的开始，除了房贷政策“新国四条”中还提到别的政策，接下来还会被相关部委细化落实。尤其是如果如此严厉的政策都不能稳住房价，还会有更多更严厉的政策出台，直到房价环比增幅不再扩大，转而持续收窄，并达到不涨。尤其要关注：“新国四条”中还提到：“地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。”恐怕某些一线城市和房价偏高的二线城市还会追加政策，比如之前我预测的在一定程度上限制外地人购房。

　　第五，明天地产股还会继续大跌。投资投机性购房需求将会出现显著萎缩，部分改善需求也会观望，因为这一新政提出“购买第二套住房的家庭”，没再像去年那样对二套中的“改善性需求“网开一面。开发商将会加快推盘速度，而二手房市场中的投资投机客也将加大抛盘量。其结果就是：房地产市场将加速降温，提前出现拐点，尤其是70个城市房价指数估计将于6-7月份间出现环比零增长，甚至转而下跌，下半年将保持盘整和下跌态势。

　　附录一：“新国四条”严厉出台：遏制部分城市房价过快上涨的政策措施

　　国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

　　会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

　　会议确定了以下政策措施：

　　一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

　　对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

　　对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

　　二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

　　三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

　　四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

　　会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。

　　对于可能出台的调控政策，上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭接受采访时分析说，新一轮调控箭已上弦，五项政策可能出台。

　　第一，完善房产税。重庆市关于特别住房消费税和上海关于住房保有税的消息，暗示国家极有可能在加紧研究物业税的同时，暂且先在个别高房价城市试点完善房产税，主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴；

　　第二，进一步紧缩二套房贷，对于多套住宅首付比重还可能会进一步提高，贷款利率可能进一步提高，部分银行将按1.1倍征收；

　　第三，经营性用地出让方式将进行调整，综合评标法将进行推广，招标方式所占比重将增加，但不会全面否定挂牌和拍卖的方式；

　　第四，土地增值税将严格征收，尤其是对开发企业，也可能涉及二手房交易环节；

　　第五，对于少数高房价城市，将限购多套住房，尤其是对在本地没有工作、没有纳税记录、没有居住证的外地人，极有可能以行政干预方式限制购买多套(比如二套以上)住宅。

　　房价涨幅可能年中“触顶”

　　国家统计局数据显示，3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比全部上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手住宅销售价格同比上涨的城市达69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%；价格下降的城市只有泉州，降幅0.9%。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，去年6月以来房价加速上涨趋势明显，“基于"惯性"考虑，4月房价涨幅可能继续扩大，但5-7月间同比涨幅可能"触顶"”

　　房企资金面将趋于紧张

　　国家统计局数据还显示，1-3月房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长61.4%，增幅较1-2月减少8.1个百分点。从资金来源的构成分析，国内贷款3674亿元，同比增长44.3%；利用外资99亿元，同比下降33.7%；企业自筹资金5602亿元，增长47.8%；其他资金6876亿元，增长91.8%。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。

　　杨红旭认为，在国家严防房地产贷款风险以及抑制投资投机性购房需求的情况下，房企资金来源增幅接下来将持续收窄，房企资金面将逐步告别宽松局面，预计下半年可能出现一定程度的资金紧张。

　　此外，1-3月全国商品房新开工3.23亿平方米，同比增长60.8%，涨幅比1-2月增加23.3个百分点。“这与去年基数值较低有一定关系，但也反映出商品房新开工面积正在快速增加，这有助于增加商品房供应量，缓解甚至逆转商品房供不应求的格局，从而稳定房价。”杨红旭表示。