一线地产商恐惧“楼市疯涨”

　　在中国楼市又一次迎来“疯涨”的时候，作为中国最早赴港上市的合生创展（0754.HK）正在编制又一个五年规划，作为行政总裁的薛虎，是这项工作最主要的参与者。

　　然而，言语之中，记者似乎丝毫觉察不到作为开发商的他面对又一轮“房价暴涨”时的“欣喜”——与多数中小开发企业不同，无论在合生创展的五年规划中，还是在当下合生创展的销售策略中，都看不到“捂盘到更高价”的“乐观策略”，反之，增加销售速度和追求销售利润率，始终成为主角。

　　这并不是合生创展一家的专利，中粮置业正在市场预期将继续追涨的背景下，加速“推盘”——太好的市场不一定是福音，有好有坏才显得出企业的各种能力，龙湖地产一位不愿具名高管的一句话，颇具概括。

　　等不到的“未来”

　　北京的通州区，正因为一纸政府迁址规划，而经历着“撤县设区”以来，房价最为猛烈的一次上涨，而且通州房价“3万元时代”的价格上涨，正在辐射着周边。很难理解，能够享受这样利好的开发商不采用捂盘惜售的策略，但当今的楼市涨价，貌似已经让一部分开发商感到“恐惧”。

　　能有这样感受的，多数是中国内地一线的跨区域地产商。“从策略的角度上讲，我们没有放缓销售进度，等房价更高时销售的想法。”4月14日，中粮置业的一位高管告诉记者，而该公司下属项目的销售也确实如此，包括位于“通州利好”辐射区核心所在的“大悦公寓”项目，也没有“等未来”，而是加速推盘销售。

　　记者了解到，4月15日后，“大悦公寓”项目将开始投入新的房源供市场销售，而根据北京市城乡建委获得的数据显示，这个尚在北京城区范围内的楼盘，销售均价在29000元/平方米，尽管已是价格不菲，但相比于东六环都以达到3万元/平方米天价的通州楼盘定价，中粮置业的“定价策略”，恐怕就显得保守得多。

　　“从集团的层面，还是希望能保证健康的现金流，如果一味追涨市场，一但大势有所变化，那么受到的影响会比较大。”前述中粮置业的高管向记者表示。

　　薛虎的想法亦属同类，他向记者表示，合生创展确实是在制定未来5年发展规划，而2010年是该规划的第一年，发展目标是在兼顾稳健和灵活的战略前提下，实现合约销售额30％的同比增长。

　　而对于房地产市场价格快速上涨带来的超额利润，薛虎表示，这将不构成合生创展未来发展预期的“主要因素”。对于市场未来，他表示不愿评价。

　　显然，与大量中小开发商“囤房等未来”的策略大相径庭，一线地产商们对未来的判断，已经开始显得保守。相比于中小房地产企业更愿意通过房价上涨而“自动获利”的心态不同，一线房地产企业更加关心的是规模之下的现金流健康，以及销售速度稳定之下的利润率提升，这也是合生创展、中粮置业甚至龙湖地产“态度相近”的原因所在。

　　“土地市场处于非理性时期，我们不会盲目参与此类竞争。”尽管不甚喜欢“保守”这一说法，但薛虎对记者所做出的回答，却十分鲜明地体现出了这家最早赴港上市的内地地产公司对市场的判断——不增加盲目成本，是这种思路的核心所在。

　　 中原地产投资顾问部总经理张坤昱亦认为，在CBD居住用地已经无地可供、区域在售楼盘屈指可数的情况下，新的置业需求迫切需要寻找出口。目前入驻CBD的企业和机构超过15000家，包括100多家世界500强企业、200多家外资金融机构等。随着企业入驻和就业人口的增加，现在确实是利用这一需求兑现现金的最好时机。

　　“可期盼”的“未来”

　　“我们坚持探索‘高端’与‘规模’的平衡点，坚持先‘高端’后‘规模’。现在我们的团队已经有能力掌控高端地产的多项目操作，所以去年最重要的事就是初步完成了高端地产业务板块的布局。”在薛虎看来，高端化之后的“规模”，现在已经可以值得期盼。

　　记者了解到，合生创展高端物业开发量在去年一年全面提升，主要在于北京、上海、广州、天津四地，相继投资建设霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、京津新城独岛别墅、广州珠江帝景等七大高端物业项目。

　　薛虎将此形象地比作“四城七座”，他表示，这表明合生创展的战略调整，尤其在高端地产布局已初步形成。

　　他向记者强调，在多个项目的带动下，去年高端地产收入占主营业务收入的比例已经超过三成，而未来在业绩标准和土地储备上，还将继续体现这一板块的增长。

　　市场的未来正在多变。4月14日，国务院总理温家宝主持国务院常务办公会，特别提出要坚决遏制房价过快上涨，提出实施差别化信贷政策以及几块合理引导住房消费税收政策的研究工作，这让未来又一次变得不甚确定起来。

　　“太好的市场不一定是福音，有好有坏才显得出企业的各种能力。”龙湖地产一位不愿具名的高管称，而这家公司的综合毛利率由2008年的25.8%上升至2009年的29.3%，至于未来一年之中宏观政策对于市场的影响，龙湖方面表示，不便评价。