短期盈利没那么重要 净资产重估价值才是关键

　　持续发烧的楼市终于迎来了几盆当头冷水。继14日宣布提高二套房贷首付比例和利率的政策后，国务院17日发出通知要求，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发放购买三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与此同时，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”也正在加紧研究制定中。

　　尽管上述政策是否能够有效控制房价涨势尚待观察，但其对地产股的杀伤力却已是显露无遗。

　　覆巢之下难有完卵。东方证券就认为，由于近期中央出台的房地产调控政策不断超出市场预期，短期内地产类股票仍面临较大压力。并且鉴于“此轮房地产政策调控未至尽头，中央未来动用税收手段已不具任何悬念”的基本判断，即使房地产股票短期内出现下跌，也未必是买入的较好时机。

　　Wind资讯的数据显示，地产板块目前以2010年业绩测算的平均动态市盈率约为24.11倍，尽管并不便宜，但与历史峰值相比，却也距离不小。而从地产股估值与市场整体估值水平之比来看的话，房地产相对于全部A股溢价最低为0.99。历史上触及这一底部有两个时间点，一个为2006年的7月，另一个时间点为2008年9月。历史均值为1.34倍，目前估值溢价为1.19倍（假设上市公司2010年整体盈利增速达到30％），距离最低情况仍有一定距离，预示着其仍有一定的下跌空间。

　　当然，由于地产企业会计收入确认的特殊性，市盈率一直以来都不是评价地产股估值水平的合适指标，而从市净率来看，目前地产板块的平均市净率约为4.19倍，比目前市场的平均水平高出并不多，如果考虑地产企业所拥有的土地储备的升值程度的话，那么实际的市净率显然还要更低。对于那些目前股价较其每股重估净资产值折价程度较高的个股来说，显然还是具有了一定的投资价值。毕竟，如果股价较每股重估净资产值折价超过30%的话，说明市场已经提前反映了房价下跌30％的预期，而在目前的情况下，房价会否下跌30%还是一个疑问。

　　由于房地产行业在国民经济中的特殊地位，房价快速上涨固然对国计民生不利，但一旦房价出现大幅回调，其也会给经济带来一系列的问题，因此政府在调控楼市时所采用的政策和力度尚需合理把握。至于地产股，尽管目前不是最好的买入时机，但对于那些股价较重估净资产值折价较高、具备较高安全边际的个股，仍然可以采取分批买入的办法，通过长期持有来分享中国楼市高速成长的果实。至于短期会否超跌反弹，似乎已没有那么重要了。