一线城市房价三个月内必降 中小开发商生存压力显现

　　编者按 近日，一连串调控房地产市场的组合拳陆续出手，让处于勃发状态中的房地产市场遭遇到了压力。受到地产、地政措施密集出台的影响，喧闹一时的炒房团销声匿迹，买房者重新回归观望状态，每一个国人都在自问，房地产市场走向何方？

　　一线城市房价三个月内必降

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• 苏宁环球

　　 “一线城市的房价三个月内必降，而北京将领降全国楼市。”在国务院近日一系列的调控新政出台后，北京联大四方房地产经纪公司总经理杨少锋这样对记者表示。

　　北京楼市短期需求蒸发三分之一

　　 4月15日国务院常务会议明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　 对此，杨少锋认为：“相比之前的调控政策，提高首付和利率无疑是对楼市最立竿见影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申请在8折以内，现在直接上浮10%，贷款利率一夜间上升1.5倍，购房成本大幅提高。更要命的是，原先在许多地方第二套房贷可以申请到3成，现在直接提高到5成，第三套以上基本上无法贷款。”

　　 而由此带来的影响将使北京的楼市需求短期之内蒸发至少三分之一。“这种需求的蒸发还是指有三分之一买房的人将直接因为首付提高而无法承担首付款。与此同时，利率的提高将极大增加房产拥有成本，加上政府所释放的明确信号，市场将很快由看涨转为看跌，投资客将大幅退出楼市，需求将一夜之间蒸发。”

　　中经联盟秘书长陈云峰也认为，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。再加上本次利率上调的影响，至少将影响到30%以上的购房需求。

　　苏宁环球副总裁李伟4月19日接受《证券日报》记者采访时表示，像北京、上海这种涨幅过快的一线城市短期内房价涨势可能会缓一缓，但对于全国楼市整体来说影响不大。

　　中小开发商生存压力显现

　　就在市场对于15日的信贷政策还没有消化之时，国务院18日下发的通知再次要求,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的,非本地居民暂停发放购买住房贷款,并要求相关部门加快研究制定,引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　对此，杨少锋表示，如果说之前的信贷政策是政府对疯狂楼市的杀手锏，那么18日的新通知则是对炒房者下发的禁令。

　　毕竟，投资者中绝大部分都是用银行贷款来投资炒房。而根据对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的,非本地居民暂停发放购买住房贷款的这个政策，将使外地投资客短期之内借助银行资金进行投资炒房的做法完全失效。而暂停发放第三套住房贷款也同时将冻结本地人用于炒房的银行资金。

　　对于房价为何在三个月必降，杨少锋表示：“由于2009年大部分开发商通过销售和各种渠道回笼了大量的现金，短期之内绝大部分开发商都没有资金压力，加上近期市场上多数一线城市可售房源较少，所以短期之内房价还将持续坚挺，许多开发商还将保持观望态度。但3个月之后，市场上需求的大幅萎缩将成为定局，那些还抱有幻想的开发商将不得不客观面对后市无力的事实，全国性的楼市拐点将到来。三个月内房价必跌无疑。”

　　而市场的表现显示出，可能用不了三个月，北京等一线城市的房价就将出现下跌。在上周末，受这两个新出台政策的影响，此前领涨北京的通州区，其一周前房展会上高达28000元/平米K2的海棠湾项目已经开始直接降价3000元销售，而它的另外一个兄弟项目K2清水湾原定计划开盘价格高达25000元/平方米-28000元/平方米，但销售人员却透露降价幅度可能远超想象，更是给人们带来了一个房价大幅下降的想象空间。

　　而据记者了解，开发这两个项目的K2地产，此前在北京拿下多个高价地块，但在政府的一系列调控政策与银行收紧对中小地产公司的信贷背景下，其有些地块的土地款却出现没有缴齐地价款的情况，而这次大幅降价销售的一个原因很可能就是为了尽快回笼资金。

　　从这个事情上，我们也应注意到，随着地产调控政策的收紧，房地产市场在近期很可能出现量价齐跌的现象，这样就使得一些实力不强的中小开发商面临资金断裂的危险。尤其是前期拿过高价地的中小房企，一旦资金链出现问题，可能导致土地被收回，甚至是在其高价拿下的土地上出现新的“烂尾楼”。

　　此外，新政刺激下，京城各中介也开始频繁出现大量抛盘客，其中不乏一次抛出上亿价值房源的投资客。而这些都预示着，房价已经较2007年最高点远高一截的2010年房价，其跌幅的绝对值不会小于2008年的幅度。尤其是北京，这个在2010年最为疯狂的房产市场，毫无疑问将领跌中国楼市。

　　房地产板块全线飘绿

　　在房价出现下跌的同时，资本市场上地产类股票的表现更是体现了人们对于未来一段时间内地产业的预期。4月19日受国务院房地产市场政策调整影响，沪深两市房地产板块全线暴跌将近8%，其中7支股票位列沪深两市跌幅榜前10位，板块跌停数量多达15只。这样的表现也带动大盘整体下挫4.79%，沪指不但跌破3000点整数关口，150点的跌幅也创出了2010年以来最高的单日跌幅记录。地产类上市公司中除5家停牌外，其余105支股票全线飘绿无一幸免。有分析师就表示，如果全国楼市在今后一段时间内出现量价齐跌的状况，对于地产板块的表现可能还会带来不利的影响。