房贷宽松害死人

　　上个月底，加拿大联邦会议局出台一份长达125页的报告，报告的重点是提醒有关方面注意加拿大人房贷负担过重的问题。按该报告的说法，加拿大目前有1／5的家庭必须用其税前收入的30％支付房贷，随着利率水平的提高，他们负担房贷的能力还在不断削弱。

　　如果跟邻国美国或者跟中国比，这样的“房贷负担比率”可以说微不足道。美国许多家庭靠“次贷”住进大房，早已是不折不扣的负资产，中国许多城市家庭的房贷负担，也早已超过家庭收入的一半。但加拿大素来重视国民房贷负担率，在他们看来，如果房贷负担过重，人们就势必节衣缩食，并削减运动、旅游休闲等方面的开支，不但降低生活品质，也影响社会财富的创造。不仅如此，过高的房贷率还会加大金融和房地产市场的泡沫成分，一旦出现资金链断裂，许多家庭就会因资不抵债而破产，银行也会被随之而来的巨量呆坏账等不良资产压垮。

　　正因为如此，加拿大金融业在房贷领域素以稳健、保守著称。在加拿大，房贷并非买到房后再拿着预购合同去申请，而是要先申请、先审批，然后拿着房贷额度“量体裁衣”地去谈合适的房子，而这个房贷额度，是银行根据你的年龄、收入状况、存款额度、投资记录、信用记录等，按照内部公式计算出来的，这种公式每个银行各不相同，而且有时差异很大，比如笔者不久前刚刚买了房，在几个银行分别作了贷款评估，放贷额度最少的和最多的，居然相差20多万加元。

　　总的说来，加拿大银行的房贷发放是很谨慎的，你要么拥有长期稳定的收入，要么在该行拥有长期大额存款，否则很难得到期限长、总额高的房贷。这种做法的目的，是迫使购房者量力而行，不去购买超越自身负担和偿债能力的“高消费”房产，这样既可以避免家庭负担过重，也减少了银行的呆坏账风险。

　　加拿大银行监管部门对各商业银行发放房贷的还贷期限和首付比例，都有越来越严格的要求。美国“次贷”危机发生后，有关部门就规定，禁止零首付，最低首付比率不得低于10％，还贷期不得长于50年。而实际上，各商业银行的内部规定通常都比监管部门来得更严格，如今在加拿大，除非特例，你很少能在大中型商业银行找到首付低于20％、还贷期超过40年的房贷。这种做法，同样是为了避免家庭冲动型购房，避免过高的房贷金融风险和房地产泡沫。

　　在许多加拿大人眼里，房贷可谓“严是爱，松是害”，适度严格的房贷可以让人们学会量入为出、量力而行，合理地安排生活和消费计划，而过于宽松的房贷只能诱使人们超前消费，最终债台高筑，害人害己。

　　当然，房贷政策并非“一刀切”，在加拿大，5年内的新移民或刚刚毕业的大学生，申请房贷时可以无须信用审核，直接按需贷款，这当然是为了照顾新移民和新毕业生安家的需要，也是因为金融机构料定这两类人属于成长性消费者，随着他们在社会上站稳脚跟，资金偿付能力会大幅增长，风险其实是比较小的。但这种福利性房贷控制非常严格，笔者仅仅超过“5年内新移民”标准5天，就被告知“随便哪个银行也不会给你这一待遇”，而不得不循规蹈矩地去申请信贷资格审核。