房贷“新老划断”上路 二套房认定待统一

　　昨日，《第一财经日报》获悉，继上周五工行率先宣布执行房贷新政后，中行北京分行、农行北京分行和民生银行北京管理部也宣布从即日起实施差别化房贷政策。尽管具体细则尚未出台，但银行内部已要求执行新规。

　　记者了解到，国务院“二套房贷款首付五成利率1.1倍”政 策出台后，各国有大型商业银行率先启动了二套房贷新政，相比之下，包括股份制和城商行在内的中小银行多执行原有政策。但北京地区各银行对于二套房的认定仍存在很大差异，国务院指导意见的具体执行亟待统一认定标准。

　　大行封住“四成首付”

　　“现在通过中介操作的二套房贷都必须执行新的规定。”建行一支行负责人告诉记者，尽管具体操作细则尚未下发，但行内已提高二套房贷审批标准。“不通过中介，买卖双方直接交易的房贷项目，还有按照原政策执行的机会。”

　　而已宣布执行房贷新政的工行、中行、农行，在北京地区则基本封住“四成首付、1.1倍利率”的原有二套房政策渠道。民生银行在国务院政策出台后，下发了紧急通知，“由于细则没见到，目前政策仍可执行，但时间上能否审批下来不一定。”民生银行一位房贷业务负责人指出。

　　一股份制银行按揭部负责人告诉记者，二套房新规执行后，银行方面仍有“变通”空间，例如将消费信用贷款与房贷相结合，以此弥补首付比例不达标的问题。但建行上述负责人表示，目前消费信用贷款也已明显收紧，仅对该行央企等优质客户的员工发放，且最高额度由原来的100万元缩减至60万元。

　　建行“新老划断”

　　对目前正在办理二套房贷手续但尚未获批的客户来说，新规的执行可能意味着因为首付款交纳不足而导致购房失败或违约。建行上述负责人指出，该行以贷款合同生效的日期为准，采取“新老划断”，合同生效日期在新规出台前的客户，争取到了二套房首付四成的最后机会，合同生效日期在新规出台后的，则必须执行“贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍”的新标准。

　　“二套房”认定标准亟待统一

　　据了解，目前银行以央行征信系统记录为准。“夫妻双方，只要有一方在央行征信系统中有过房贷记录，不管贷款是否已被还清，都被视为二套房。”中行一信贷员说。

　　但建行上述负责人告诉记者，如果上一套住房无按揭贷款经历或已还清贷款，按照风险定价原则，客户申请二套房贷可享受8折利率优惠。

　　事实上，有关二套房的界定始终存在概念模糊问题。2008年底，国务院曾发文要求二套房应执行四成首付、1.1倍利率政策，但其中“改善型住房”可按首套房两成首付、7折利率优惠的标准执行。而“改善型住房”在各家银行间的标准不尽相同，导致二套房贷政策执行有很大灵活性，甚至出现过二套房以改善型住房的名义，享受首套房政策的情况。而今年1月，国务院再度发文收紧二套房贷，“改善型住房”的说法从文件中消失。

　　一股份制银行按揭部负责人表示，目前银行对二套房的认定千差万别，而且由于多个系统对接存在问题，导致很多政策空子的存在。“例如，银行与房产监管部门的信息不对接，审查第二套房仅能凭借央行征信系统的信贷记录，如果家庭其他成员已购住房而无信贷记录，则二套房认定存在模糊空间。”

　　作者：王琦 (来源：第一财经日报)