南昌楼市是否现拐点 业内人士：一个月后见分晓

城市中，高楼林立。记者海波摄 图片来源：江西日报

火爆的房屋交易市场。图片来源：江西日报

正在建设的新楼盘。记者梁振堂摄 图片来源：江西日报
　　现象：楼市疯了！

　　对于楼市形势的判断，开发商、购房者、学者、媒体难得步调一致。但评价今年一季度的楼市时，他们却罕 见地默契，用了同一个词：疯狂。

　　房子卖疯了 房价涨疯了

　　直到本月上旬，楼市飙升势头仍在继续：

　　一向不温不火的南昌象湖板块变得炙手可热：“幸福时光”本计划4月10日开盘，但4月9日便有四五百人聚在售楼处门口，开发商“被迫”提前一天开盘，推出的200余套房源被抢购一空；4月10日，丰源醇和开盘，仅一上午时间，102套房源基本售罄。

　　本来就是热点市场的红谷滩板块热得发烫：4月10日，红谷凯旋开盘，尽管均价高达7200元/平方米，但230套房源卖掉了210多套；4月11日，东方海德堡开盘，均价超过7500元/平方米，但房源同样售罄……

　　同致地产援引南昌市房管局发布的信息显示：3月南昌新推、续推楼盘，开盘当天销售率达72.35%；4月上旬南昌又有12个楼盘新推或续推房源，平均销售率高达80%。

　　房子卖疯了的背后不是房价便宜，恰恰相反，是房价的疯涨。同一渠道的信息显示，3月南昌楼市(含南昌县和新建县)新推、续推成交均价达到4568.51元/平方米，环比、同比增长23.8%、10.9%。而整个一季度，南昌楼市成交均价同比上涨905元/平方米，涨幅为23.89%。

　　要买房住的人被逼疯了

　　这是一张南昌楼市走势“路线图”：2008年短暂低迷；2009年出现疯狂势头，成交量及价格均创历史新高；2010年头3个多月，疯狂加剧，红谷滩中心区均价已过7000元/平方米，红角洲板块均价过6000元/平方米；作为南昌去年唯一没有达到2007年房价水平的象湖新城片区，在仅一路之隔的朝阳新城地王的拉动下，房价有望过4000元/平方米大关。

　　在这张“路线图”下，许多需要买房结婚、改善生活的刚性需求购房者被逼疯了，他们弄不清楚这次疯狂的走势还要持续多久，在楼市乱相面前，只得选择非理性行为：明明知道房价高，不得不入市。“很多人到处托关系找开发商，并不是为了能打折，是为了能"抢"到房源”。

　　统计数据显示，3月南昌楼市销售的970套一手房源中，面积为70至90平方米的房子占到一半以上。这反映出“当前市场还是以中小户型供求为主，刚性需求在支撑整体市场”。

　　炒房客想赚钱想疯了

　　虽然刚性需求是楼市的主力军，但作为生力军，炒房客们起到了推波助澜作用。

　　采访中，众多开发商并不讳言：自己的楼盘中有炒房客光临。一家房地产公司的市场总监甚至断言，近期所有购房者中，以投资为目的需求占总成交量的七成。他表示：“从去年下半年开始，投资、投机性购房主体逐渐开始进入南昌楼市，主要原因是很多人都有通货膨胀和人民币升值的预期，更为重要的是，前两年买房的人都赚到了钱，这种财富效应让许多人因羡慕和后悔而跟进。”

　　“这种预期有许多非理性的地方，每位炒房客都知道当前的楼市有泡沫，但都不相信泡沫会到自己这一站就破灭。”该人士说：“很多人都相信，自己不会是击鼓传花游戏中最后接到花的人。”

　　探因：信心崩了！

　　这是一个悖论：是疯狂的楼市价格逼疯了购房者，还是疯狂的购房者带疯了楼市。悖论的背后，是对楼市信心的崩盘。

　　没钱赚就撤，有钱赚就进，开发商对楼市长远发展没信心

　　在南昌楼市，流传着许多类似故事：2008年市场不景气，某某楼盘的某某开发商跑了；2009年市场疯狂，“胡汉三”又杀回来了，结果行将烂尾的楼盘赚得却更多。

　　从故事当中，可以看出的是众多开发商“没钱赚就撤，有钱赚就进”的游击心态。究其原因，是他们对楼市持续健康发展没信心。

　　这种游击心态，让楼市的供需像过山车一样，直接助推了市场的疯狂：

　　——没钱赚就撤。受2008年国际金融危机影响，南昌楼市遭遇重创，开发商们信心不足，拿地热情不高、商品房开工率降低。而一般房地产项目的开发周期在6至8个月左右，从而使得今年一季度的南昌楼市上市量不大。据统计，2010年一季度供求环比大幅下降，供应面积减少39.72万平方米，减幅达37.18%。这种供需失衡的局面，引发房价上扬。

　　——有钱赚就进。随着去年下半年楼市的复苏、疯狂，开发商们又“豪爽”拿地。地价大幅上扬，“地王”频现：去年12月，朝阳洲某地块以每亩662万元成为南昌“地王”；三个月之后，万科以每亩821万元的价格拿下了朝阳洲另一块地，刷新“地王”新高度。有业内人士核算，这个新“地王”，仅楼面地价就达3500元/平方米。“地王”频现，直接助推了周边甚至整个南昌市楼市上涨的势头，提振了楼市疯狂向上的信心，也引发了广大购房者的恐慌心理。

　　调控变成“空调”，观望“错失”时机，购房者信心受挫逆市而入

　　4月15日，记者在江中紫金城售楼部“偷听”到两位购房者的对话：

　　“价格这么高，还是再等等吧！看看还有没有调控政策出台。”

　　“越调控，涨得越快，还不如赶紧出手买了。”

　　这是许多购房者心态的写照。拿着自己平生甚至是两代人的积蓄，抱着买房就像买菜的心态，进入到疯狂的楼市，并非购房者真的疯了，而是等急了，等怕了。

　　小黄是省直机关职员，从2009年初起，他就紧盯着联发江岸汇景的房子。开始价格是每平方米4000多元，没有出手，因为当时楼市拐点论尘嚣至上；2010年初，价格涨到了每平方米5000多元，没有出手，因为全国两会在即，加息预期大行其道；3月之后，价格涨到了6000多元，小黄却出手了……

　　像小黄一样，对曾经的政策调控效果的失望，对观望错失购房时机的懊恼，在市场疯狂上涨的预期下，许多有刚性需求的购房者只能逆市而入。

　　通胀预期加剧，人民币升值压力上升，投资者想抓紧房地产稻草

　　江中紫金城营销总监童劲松表示，当前房价的快速上涨，很大原因是因为，面对越来越浓厚的通货膨胀预期，越来越重的人民币升值压力，很多机构、投资人都把购房作为投资的主要渠道，以寻求资产的保值增值。

　　资本是以逐利为目的，根据商务部的调查，我国的外贸制造企业大多数净利在3%到5%左右，大宗商品价格、原材料价格上涨或者人民币汇率升值3个百分点，企业利润就会泡汤。在这种大背景下，大量资本从实体经济领域撤出找不到新的方向，从而涌入了房地产等资产投资领域。

　　炒房客的大批进入，放大了市场的需求量，加剧了市场的供求矛盾，助推房价昂首迈上一个个新台阶。

　　前景：拐点来了？

　　从2007年开始，楼市拐点论就不断出现，众多拥趸者的情绪，也从振奋、热盼，降到了观望、怀疑，再降到了失望、不信。

　　尽管如此，拐点论还是没有退隐江湖的意思，4月15日，随着新一轮宏观调控政策山呼海啸般而来，拐点论又进入到了人们的视野中。

　　史上最严厉调控政策出台

　　中央媒体集中火力炮轰某一产业，历史没有，楼市“有幸”成为第一。

　　从3月28日到4月2日，新华社连续播发六期“新华时评”，质疑高房价。人民日报、央视《新闻联播》、中央人民广播电台等中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问楼市存在的问题。调控政策山雨欲来的态势昭然若揭。

　　果然，4月之后，政策频出：4月15日，国务院常务会议要求，贷款二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日，国务院发出通知，商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套住房及以上住房贷款。4月20日，住房和城乡建设部再次推出4条新举措，严打开发商捂盘惜售、收取定金及预定款等行为。

　　而有关人士预测，如果当前的高房价仍然无视新政策的存在，继续演绎“最后的疯狂”，则开征新税等更为严厉的措施可能接踵而来。

　　开发商早已有预判

　　让人有些哭笑不得的是，对于这次史上最为严厉的宏观调控政策的到来，开发商的预期比购房者更有“信心”。

　　这种“信心”来源于对当前非理性楼市的担忧。

　　“在政策和房价面前，消费者选择了房价。”面对南昌今年疯狂的楼价，江西丰源集团市场总监李念早有担忧：“楼市在不断地挑衅中央遏制房价过快上涨的政策底线，中国楼市是个典型的政策市场，房价这样继续疯涨，戳破楼市的泡沫也许就近在咫尺。”

　　很多开发商实际上也早已意识到，楼市的疯狂不可能持续多久。江西同致地产顾问公司董事长助理吴志凌告诉记者，从4月开始，南昌房源上市量就迅速增加，这除了本身房地产的开发周期因素之外，与开发商赶紧推盘也有很大关系。同致地产代理了南昌市多个楼盘的销售工作，吴志凌最近也与几个开发商吹风：“最好能够赶在5月底之前赶紧推盘，加快销售进度。”这个判断，很大程度源于“房价如此疯狂，肯定会引来更加激烈的调控政策。”

　　是否拐点，一个月后见分晓

　　从4月15日新的房地产调控政策出台后，北京等一线城市都出现了一手房价格下跌，二手房抛售现象。

　　目前南昌市场还看不到这种情况，主要原因是南昌对于市场的敏感度，与一线城市相比，往往要“慢一拍”。

　　但影响也只是时间问题。有业内人士解释，房贷政策对于楼市走向影响非常大，何况此次是双管齐下：首套房和二套房的首付比例同时提高，二套房执行1.1倍的利率。他分析，目前南昌楼市二套房比例较高，新的房贷政策将会大大增加炒房者成本，目前红谷滩板块房价约7000元/平方米左右，以一套100平方米的二套房计算，首付四成是28万元，提高至5成后，首付将达到35万元。

　　从二手房市场看，尽管南昌二手房市场未现集中抛房现象，但市民的入市意向却有了明显减弱。根据南昌某房地产网站的统计数据显示，4月6日，在该网站发布求购信息的购房者每天约350人次左右，而从4月15日之后，每天基本上都在180人次左右；但新政策出台后，该网站的点击率有了明显上升。从这两组数据可看出，中央新房地产调控政策出台后，市民对于南昌本地楼市的关注度更高了，二手房市场的观望情绪也开始酝酿。

　　“楼市的拐点很可能在一个月内就能够见分晓，首先会表现在成交量下跌，随后房价开始下调。”一资深业内人士如是判断。

　　但愿如此！（记者刘勇 郑荣林） (来源：江西日报)