政策细则出台海南楼市难独善其身 5月或现拐点

　　从海口美兰机场到市区的一路，簇新房地产广告牌依旧，只是物是人非。

　　海南住宅与房地产信息网交易情况显示，4月19日-21日，海口住宅交易套数分别为508、469和688，对应的每平方米销售均价则为7751元、8470元和7511元（21日为截至21∶30数据）。

　　国务院出台的房市 重锤已经砸下一周，海南楼市近日则可用“颠簸”来形容。不过，记者调查发现，由于按揭贷款在投资客云集的海南房地产市场交易中并非主导，此轮降温触因并非完全是4月房贷新政。

　　一位长期观察海南房地产业的分析人士认为，海南房市从1月量价冲上高点后，2月初即进入调整区，至4月份交易和价格均处于阴跌的状态，国家房贷新政和地方政府的严控新规，将会加速这一过程。

　　按揭不是主战场

　　4月15日，国务院要求，金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，第三套及以上房贷甚至可以停发。

　　表面上看来，新政公布后，海南的房地产开发商似乎并不担忧影响销售。

　　在海口最炙手可热的西海岸，从均价4000元涨至到1.8万，期间不过两年，而如今新一期的楼盘正待5、6月开盘。

　　4月21日，半岛一号销售经理接受咨询时表示，尚未接到银行按揭政策的最新通知，第三套目前还可以做，但日后可能比较难。对于“第三套房”的借款人家庭，由于银行征信系统只能查到夫妻的情况，因此若用子女、父母和其他亲属的名字，将可以贷款。

　　泰达天海国际销售人士则表示，现在银行已停止接受外地人按揭申请，除了一次性付款。不过，实施细则出台将可能有所调整。

　　同日，光大银行海口分行一个个贷经理接受咨询称，总行实施细则并未下发，现在也不好把控，具体操作还要等。

　　当地的深发展、建行等主要银行情况亦是如此。

　　4月19日，海口一金融中介公司负责人表示，早在一季度，由于额度吃紧，包括光大银行在内的股份行，在海南的房贷业务已基本不做。不过，他认为房贷门槛整体上升将是趋势。

　　实际上，房贷收紧对海南房地产交易的影响远不如“北上广深”。

　　来自银行同业数据显示，3月份，海南全省贷款余额2123亿元，其中个人贷款余额为210亿元，比年初增加了32亿元，同比多增了30亿元。而国家统计局数据显示，一季度海南商品房销售额为286.34亿元，同比增幅达381.2%。显然，一季度新增32亿个贷仅占同期商品房销售额的15%左右，其中尚不包括二手房交易。

　　由此可见，虽然个贷增速较快，但在房地产销售方式中并不占据主导。

　　前述分析人士的观察也发现，多年来在海南省内的二手房交易中，一次性付款占绝对比重。一方面与海南本地人借贷消费观念弱，不太愿意贷款买房有关；另一方面，外地购房者则从交易便利性考虑，几乎不接受按揭方式。 后者是因为，一般办理按揭手续需要1个月时间，在来海南的“候鸟一族”购房过程中，北方甚至俄罗斯的买家大多不接受来回办理按揭手续所需的时间和成本。

　　上述因素下，造就了海南地产交易火爆，而银行房贷却处于“旺丁不旺财”的尴尬境地。

　　5月拐点？

　　尽管投资客受房贷新政冲击不如预期，但前述分析人士仍认为，今年房地产调控的大背景下，海南的房价也难以“独善其身”，预计很快面临一个转折点。

　　以投资客云集的三亚为例，按海南住宅与房地产信息网相关信息，延续3月市场的低迷状态，4月上旬三亚商品房总签约数为481套，平均每日成交量48.1套。4月上旬，三亚商品房销售均价17547.38元/平方米，商品房总成交金额约为6.15亿元。总签约数环比3月下旬下滑27.45%，而销售均价环比3月下旬下滑10.11%。

　　在海口二手房市场，多家中介公司人士表示，新旧房源的挂牌量4月份增幅比较3月份明显。

　　4月21日，中海洋房地产中介人士表示，目前业主放盘很多都希望能马上付清套现，包括在2010年1月交楼的房产，只要付款有些甚至可以直接转名。

　　对海南房地产真正影响大的，或将是当地政府的实施细则。

　　就在4月初，海南公布建保障性住房10.09万套的计划，且均在6月份左右动工；另外，5月1日起，海口将实施商品房买卖合同网上签约，这对炒家打击较大。

　　前述泰达天海国际销售经理表示，一旦实行网上签约，就无法一房两卖，只能等房产证出来后才能交易，增加了交易税费和时间成本。

　　不过，切中房地产炒家要害的实际是对资金账户和现金交易的监管。

　　4月21日，海南住房和城乡建设厅宣布，将严禁开发企业直接收取现金，加强预售资金监管。

　　5月1日起，海南省实行商品住房预售款监管制度，商品住房预售款应存放于开发企业指定的银行账户，严禁开发企业直接收取购房者现金。预售所得款项应用于该预售项目工程建设，不得挪作他用，并接受预售资金监管机构和银行监管。

　　由此看来，政策将是压倒骆驼的最后一根稻草。

　　摩根大通董事总经理李晶认为，打压房地产政策在春季房展会及诸多房地产展会纷纷召开的五一假期之前推出，潜在购房者现在更倾向于采取观望态度，以观察住宅价格是否将调整。由此推断，未来数月房屋销量将降低，尽管价格大幅回调的可能性不大。