京沪深楼市一线调查：房贷新政细则仍然未明了

　　4月19日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后的第一个工作日。某股份行深圳分行零售部总监办公室，数十名房贷业务骨干围坐，人手一份文件，探讨房贷新政对银行影响和应对之策。

　　这一场景，几乎成为了当日国内各家银行的“万能画面”。

　　记 者于北京、上海、深圳三地调查发现，与二套房首付成、利率已普遍收紧不同，几乎所有银行对三套房及以上住房的贷款审批，都陷入停滞状态。如在深圳，除工行率先宣布实行国务院房贷新政外，建行、农行、深发展、招行已停止接单，静待细则出台。

　　包括招行、华夏、光大、建行、中行在内的商业银行均表示，正研究制定房贷细则，以严格贯彻执行国务院政策要求。

　　目前可以确定的是，房贷新政将 “新老划断”，对存量房贷客户不作要求。“预计4月底前所有银行房贷细则会出齐。”一位银行业人士预测，“不过总行制定的细则仍然是框架性的，针对不同地区具备一定的灵活操作空间。”

　　三地银行面临的共同悬疑是：谁将最终敲定哪些地区的三套房停贷？二套房的界定标准究竟如何？零售银行如何走出房贷新政的冲击？

　　三套房停贷区域，谁敲定？

　　国务院要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　新政的关键是，如何定义“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”？谁来定义？

　　国家统计局统计显示，2010年3月，全国70个大中城市中，与去年同月相比新建商品住宅销售价格涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手住宅销售价格同比涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%。

　　“如何界定房价上涨很快？横向比较还是纵向比较，环比还是同比？”一家股份制商业银行个贷负责人迷茫。

　　“虽然涨幅不显眼，但说上海、北京、深圳不是全国价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，估计会成为一个笑话。”一家国有大行上海分行个贷负责人表示。

　　事实上，由银行来认定“区域”非常困难，一则是认定标准不清晰，二则如果各家银行在各地区执行政策不一样，房贷政策执行严格的银行势必市场份额会萎缩，显然对于他们的业务发展不利。

　　也正因为此，各银行目前对三套房政策暂不明确。“没有统一界定，银行混战，势必影响政策的严肃性，我认为还是应该由各个地方政府自己来出台政策。”上述银行人士称。

　　招商银行当日对本报的回复亦称，对于三套房的房贷政策，各分行将根据当地政府及监管部门的要求严格执行。这为“属地界定原则”埋下了伏笔。 4月19日，上海市政府已紧急召开会议，上海住房保障局、上海银监局等相关人士参会。上海银监局在会前已向一些银行机构征求了政策意见和建议。

　　不过，地方政府财政收入依赖土地出让金，它的利益也与地产价格息息相关，因此，地方政府对房地产新政的态度难免暧昧不清。

　　一位监管人士认为，类似北京、上海等一线城市的房价已严重脱离了居民收入水平，监管部门对银行的要求是大幅度提高多套房的首付比例，甚至目前的四成首付并不保险，同时建议提高贷款利率水平，甚至超过基准利率1.1倍。

　　这也就意味着，不管是否停贷，三套房房贷门槛大幅提高是必然的趋势。

　　多套房按套数界定？

　　按国务院“更为严格的差别化住房信贷政策”要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

　　4月19日，工行、中行已立即执行。工行16日即称，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　二套房等多套房界定标准，向来是房产新政的模糊地带。通知里提到，“人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”

　　市场对此的解读是，二套房的认定标准将越来越严格，甚至可能不是按照贷款次数，而是以家庭名下的房产套数来界定，后者明显比前者苛刻。

　　有媒体报道，对于新增客户，银监会相关领导明确批示“不以贷款发生为界限，严格按照首套、二套、多套”。言外之意，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。

　　“目前还没接到这样的文件。”多家商业银行个贷人士表示，目前第二套住房认定标准以贷款记录为准，但条件也比此前大幅提高。

　　2007年12月发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》曾明确，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　“虽然存在不少改善性的二套房需求，但也有不少投资客利用这个政策空隙，获得了首套房贷款优惠。”上述监管人士认为。

　　一家商业银行人士告诉记者，今年1月以来，他们已逐步取消对改善型住房房贷的优惠，也就意味着，不管人均面积是否低于当地水平，不管贷款是否还清，只要贷过款，都算做第二套房。

　　不过，也有商业银行是在4月15日新政出台后，才收紧了这一口子。

　　事实上，即便国家出台二套房认定标准政策，在实际操作中，仍广泛存在“规避”的变通情形，首付成数也可灵活处理。 此前，深圳就存在银行客户经理与房产中介人士私下“合作”，以客户“假离婚”的形式，将二套甚至多套房客户包装成首套房客户，拿到低首付和优惠利率的情况。

　　“网上专门有代办这种假离婚证明资料的，300块一份。”在前述深圳股份行人士看来，这并非银行没有能力察觉。今后即使认定标准规范，因差别化信贷成本拉大，预计仍会有不少客户灰色操作，减少购房成本。

　　房贷首付成数的处理上，部分银行也通过做高评估价来变相为客户降低首付。一大型房贷中介人士表示，少数中小银行会与二、三类的评估公司合作，在提高住房的评估价后按照评估价放贷，以往可做到首付一成多或两成多。有些大型银行会对优质客户“网开一面”，如客户可为其带来综合效益，可按在贷款评估价基准上上浮10%，给予优惠贷款。

　　最近银监会在贷前审查上要求增加“居访”程序，或在一定程度上减少做高评估价现象。不过，前述深圳股份行人士坦言“逐笔实行难度较大”。

　　多名银行人士认为，最能有效遏制房产虚假评估现象的杀手锏是取消“阴阳合同”。如果国土部门强令按房产抵押价格过户，通过税收手段提高购房成本，将大大遏制虚假评估和炒房现象。

　　零售银行跌入冰点？

　　从银行业务上看，房产新政显然将给零售银行带来一定冲击。另一家国有银行人士估计，新政出台后，其今年的信贷指标能完成一半就不错了。

　　一季度，上海新增人民币个人消费贷款378.4亿元，同比多增326.9亿元。这其中住房贷款占据大头，个人住房贷款增加338.1亿元。房地产企业信贷和个人住房贷款增量总和达约800亿元，占据上海一季度人民币信贷增量1639亿元的一半左右。

　　“上海个人房贷占比非常高，占到房地产贷款的三分之二左右。”一位知情人士透露。

　　海通证券分析师认为，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款的增速，预计5 月开始新增个贷将出现回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得银行得以在一定程度上以价补量，但预计新发放房贷利率的上升难以完全弥补贷款量的回落，个贷利息收入可能会出现短期回落的局面。

　　目前，股份制银行中，招行、兴业银行、深发展等都明确提出了业务转向。

　　因利率打折，收益较低，加上贷款额度紧张，招行倾向于做高收益的“商业贷”（商铺、写字楼）业务。

　　兴业银行人士称，近段时期以来，该行已经有意压缩了房贷，二、三月份的量很少，转而激励基层攻关“经营贷”，在考核、评比上也在向这类贷款倾斜。

　　而在深发展看来，房贷在多家银行的总贷款中占比已经偏高，潜在风险较大。其内部一管理人士表示，监管力度加大，房贷收紧后，该行预料房贷业务量会减少，但其可通过扩大公司业务来弥补房贷损失。与国有大行强化分支行的增长率和市场份额考核不同，该行并未给予房贷条线压力，只需达到年初设定目标即可。