调控过江波及二三线城市

　　覆巢之下，焉有完卵？

　　整个中国的房地产市场都笼罩在调控的气氛中。尽管调控政策直指几个一线城市，但分析人士认为，二三线城市也可能将受到影响。

　　华泰联合证券近日发表的分析报告判断，暂停第三套以上住房贷款和限制异地购房贷款的政策，将对一些城市的交易量 带来较为显著的影响。

　　华泰联合证券分析师鱼晋华在报告中选取两个纬度的数据来支撑以上结论。一是，选取房价/人均消费支出指标筛选出房价水平显著超越当地消费水平的城市，逻辑在于支撑这些城市房价水平的购买力，更多是来自于异地的购房需求。其次。选取年人均购房面积这一指标，筛选出购房行为较为活跃的城市，通常购房行为较为活跃的城市意味着投资客比重较高。综合上述两个纬度的指标，推测出异地置业的投资性需求比重较高的城市为：深圳、苏州、上海、合肥、北京、杭州、南京、无锡和厦门、银川。

　　国金证券曹旭特认为，国务院通知指出政策的适用范围是部分房价快速上涨城市，并非一刀切，具体操作由各地方商业银行自行确定。国金证券判断，至少包括北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州等房价上涨过快和地方政府态度强硬的城市。

　　信贷的松紧，对楼市购买力进而对成交量的影响至关重要。基于本次新推出的二套房贷政策其严厉程度超过2007年，鱼晋华判断，不仅投资性需求会受到抑制，真实的改善性需求也将受抑。

　　但需求的收缩还只是故事的一方面。从去年下半年开始全国商品房的新开工面积始终处于快速上升的通道，从房屋的建筑周期角度，巨大的新开工面积将于今年下半年形成源源不断的新增供给面积。综合需求和供给两个角度，下半年楼市将陷入较大调整压力已是大概率事件。

　　更为严厉的是，本次通知规定可“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，“可对非本地居民暂停发放购买住房贷款”，以及可“在一定时期内限定购房套数”。鱼晋华表示，“我们认为该规定基本击中异地炒房的要害。基于考核问责机制的建立，判断地方的执行力度将大大增强。”

　　业界预期，如果房价如还不能控制，政府将推出房产税。“政府近期多次"吹风"房产税，我们认为政府会给市场一定时间来观察调控效果，如果房价继续上涨，房产税可能于六、七月份在北京、上海、深圳、重庆四个城市率先出台。如果房价得到控制，房产税出台时间也会延后。”曹旭特表示。

　　鱼晋华认为，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，显示以税收的手段来调控楼市仍有可能。但预期政府推出将较为谨慎。这是因为税收政策相对信贷政策在灵活性以及可控性上都相对较差。 但亦有一些相对乐观的人士认为，二、三线城市不会受到影响。

　　本周初，汇丰银行调高了中国内地、香港的经济预期。该行常务总监兼经济研究亚太区联席主管范力民表示，内地和香港楼市暂时都还没有泡沫。范力民解释，物业价格上升幅度大于人民收入上升幅度的现象，仅仅出现在大城市。在二三线城市，工资增长速度则比楼价要快。他还认为近日出台的限制购买第二、第三套房的调控政策不会影响内地经济增长。